TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 07 OCTOBRE 2025

N° RG 25/01655 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2XNZ

N° de minute :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1])

c/

[B] [R],

[T] [R],

[L] [R]

DEMANDEUR

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]) représenté par son syndic le Cabinet MICHEL LATY

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par Maître Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0997

DEFENDEURS

Monsieur [B] [R]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Monsieur [T] [R]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Madame [L] [R]

– [Adresse 5]

[Localité 8]

représentés par Maître Frédéric SANTINI de la SCP C R T D ET ASSOCIES, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 713

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Cécile CROCHET, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 27 août 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaires de justice du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] a assigné Mme et MM. [R] en référé d’heure à heure indiquée après y avoir été autorisée, aux fins de :

condamner les consorts [R] à consentir un passage sur le terrain de leur propriété sis [Adresse 3] à [Localité 10] pour permettre la réalisation des travaux et notamment la rédaction des procès-verbaux de constat par un commissaire de justice, la pose et la dépose de l’échafaudage et le passage des ouvriers, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; se réserver la liquidation de l’astreinte ; condamner in solidum les consorts [R] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner les consorts [R] aux entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 août 2025 lors de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], Mme et MM. [R], représentés par leurs conseils, ont été entendus.

Sollicitant le bénéfice de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] a soutenu ses demandes oralement.

En réponse, Mme et MM. [R] concluent au rejet des prétentions adverses. Ils demandent également de :

Ordonner au syndicat des copropriétaires de fournir aux consorts [R] une attestation d’assurance relative au chantier couvrant les dommages qui pourraient être occasionnés aux biens de cette dernière ; Juger que le syndicat des copropriétaires devra porter à la connaissance des consorts [R] toute information sollicitée par elle concernant l’exécution des travaux et les modalités d’accès à leur propriété notamment concernant les points suivants : Précisions sur la zone d’implantation de l’échafaudage ; Mesures prises afin d’éviter des dégradations ; Durée du chantier ; Sécurisation du chantier ; Juger que le syndicat des copropriétaires versera une indemnisation de 66 euros par jour aux consorts [R] pour la perte de jouissance résultant des travaux ; Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ; Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions prises pour les défendeurs et visées à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande de tour d’échelle

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Pour être autorisée par le juge des référés, la servitude temporaire de passage pour travaux dite de tour d’échelle suppose de démontrer que les travaux sont nécessaires, que la configuration des lieux ne permet pas une autre solution technique pour les réaliser et que l’atteinte portée au droit de propriété des consorts [R] apparaît justifiée et proportionnée aux fins poursuivies, en étant enfermée dans des conditions de durée et de nuisance encadrées.

Il ressort des pièces versées aux débats et notamment des photographies et courriels de M. [Y], architecte DPLG, en date des 20 mai et 5 juin 2025 que le mur pignon de la copropriété se trouve sur la limite divisoire des fonds et que la configuration des lieux nécessite manifestement de passer par la propriété appartenant à Mme et M. [R] située au [Adresse 3] à [Localité 11] pour procéder aux travaux votés par assemblée générale extraordinaire des copropriétaires le 16 octobre 2024.

Par ailleurs, il est également établi que ces travaux de réfection de la toiture, de ravalement du pignon droit et gauche, des souches de cheminée et édicule ainsi que la réparation des garde-corps sont indispensables afin de remédier aux infiltrations de nature à impacter la structure de l’immeuble et que seul l’échafaudage permet ces travaux dont la durée a été fixée à 100 jours au terme du devis de la société AJC en date du 19 septembre 2024 annexé à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2024.

Ainsi, l’atteinte portée au droit de propriété de l’indivision [R] apparaît justifiée et proportionnée aux fins poursuivies.

Il sera dès lors fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires, à charge pour lui de communiquer à Mme et MM. [R], dans un délai de 15 jours, comptés de jour à jour, avant le début des travaux, par tous moyens doublés d’une lettre recommandée (les quinze jours commençant à courir à la date d’envoi de la lettre) :

l’attestation d’assurance relative au chantier couvrant les dommages qui pourraient être occasionnés aux biens appartenant à Mme et M. [R] ; les informations relatives à la zone d’implantation de l’échafaudage, les mesures prises afin d’éviter des dégradations, la sécurisation du chantier et la durée du chantier ; ainsi que les dates de constats et des dates de début et de fin des travaux, au plus tard 15 jours avant ces dates par tout moyen doublé d’un courrier recommandé avec accusé réception.

S’agissant de l’octroi d’un droit de passage temporaire tiré d’une situation de fait créant la nécessité de sortir d’une enclave pour mener une opération précise de travaux indispensables, la demande d’astreinte sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation d’un préjudice de jouissance

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En réparation de l’atteinte portée au droit de propriété, les demandeurs ne proposent aucune indemnisation, tandis que les défendeurs réclament la somme de 66 euros par jour.

Sur ce, il n’est pas contesté qu’aucun des défendeurs ne réside sur les lieux. Ceux-ci n’allèguent par ailleurs aucune perte de revenu locatif durant la période des travaux.

Cependant, l’atteinte au droit de propriété constituée par la servitude de tour d’échelle, pendant une durée de 100 jours ouvrés, nécessitera indubitablement une présence relative de l’indivision, tant pour permettre l’accès au fonds, garder une vigilance lors des travaux mais également assurer une présence lors des opérations de constatation par un commissaire de justice, en amont et en aval des travaux.

Dès lors, il sera alloué aux défendeurs, en réparation du préjudice de jouissance subi, une somme provisionnelle de 25 euros par jour.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], qui est demandeur à l’exercice du tour d’échelle, conservera la charge des entiers dépens.

L’équité ne commande pas, en l’espèce, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue et en premier ressort,

ENJOINT à Mme [L] [R], M. [B] [R] et [T] [R] de laisser le libre passage à leur propriété située [Adresse 3] à [Localité 11] afin de permettre la réalisation des travaux de réfection de la toiture, de ravalement du pignon droit et gauche, des souches de cheminée et édicule ainsi que la réparation des garde-corps de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11], étant précisé que :

l’entreprise choisie par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] devra intervenir en semaine, hors jours fériés, dans un créneau horaire autorisé selon le plan local d’urbanisme en vigueur de la commune de [Localité 10], pour procéder aux travaux de réfection de la toiture, de ravalement du pignon droit et gauche, des souches de cheminée et édicule ainsi que la réparation des garde-corps de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11], il est autorisé que l’échafaudage demeure en place le temps strictement nécessaire à la réfection des travaux,l’entreprise choisie devra prendre toute précaution utile pour assurer la sécurité des biens et des personnes en agissant dans les règles de l’art et en assurant la protection du terrain et de la maison sur lequel le droit de passage s’effectuera, en veillant à limiter les nuisances, notamment sonores, au maximum,la durée des travaux n’excédera pas cent jours,le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, ou l’entreprise choisie par lui devra prévenir de l’intervention Mme [L] [R], M. [B] [R] et [T] [R] dans un délai de 15 jours, comptés de jour à jour, avant le début des travaux, par tous moyens doublés d’une lettre recommandée (les quinze jours commençant à courir à la date d’envoi de la lettre),le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, ou le commissaire de justice mandaté par lui devra prévenir Mme [L] [R], M. [B] [R] et [T] [R] dans un délai de 15 jours, comptés de jour à jour, avant le date de constat, par tous moyens doublés d’une lettre recommandée (les quinze jours commençant à courir à la date d’envoi de la lettre),un constat par un commissaire de justice du choix du Mme [L] [R], M. [B] [R] et [T] [R] auquel seront appelés à participer contradictoirement Mme [L] [R], M. [B] [R] et [T] [R] ou toute personne désignée par eux, sera dressé avant et après les travaux, à l’effet d’établir la situation et prévenir tout litige, aux frais exclusifs du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 11] et dont les rapports, qui comprendront un plan et des photographies couleurs, seront adressés en copie aux deux parties ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de fixation d’astreinte ;

ENJOINT au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, de communiquer à Mme [L] [R], M. [B] [R] et [T] [R] dans un délai de 15 jours, comptés de jour à jour, avant le début des travaux, par tous moyens doublés d’une lettre recommandée (les quinze jours commençant à courir à la date d’envoi de la lettre) :

l’attestation d’assurance relative au chantier couvrant les dommages qui pourraient être occasionnés aux biens appartenant à Mme et M. [R] ; les informations relatives à la zone d’implantation de l’échafaudage, les mesures prises afin d’éviter des dégradations, la sécurisation du chantier et la durée du chantier ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, à verser à Mme [L] [R], M. [B] [R] et [T] [R] la somme provisionnelle de 25 euros par jour en réparation de leur préjudice de jouissance ;

DIT que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, conservera la charge de ses dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

FAIT À [Localité 12], le 07 octobre 2025.

LE GREFFIER

Pierre CHAUSSONNAUD

LE PRÉSIDENT

Cécile CROCHET