TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE RENNES

04 Novembre 2024

2ème Chambre civile

50Z

N° RG 24/06428 -

N° Portalis DBYC-W-B7I-LFM2

AFFAIRE :

COMMUNE DE [Localité 15],

C/

[F] [B] épouse [L]

[M] [B]

[I] [B]

[PE] [B]

[J] [B]

[G] [B]

[FE] [X] veuve [B]

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 07 Octobre 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 04 Novembre 2024,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 15], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Adresse 11]

[Localité 15]

représentée par Maître Annaïg COMBE de la SELARL ACTAVOCA, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDEURS :

Madame [F] [DK] [E] [B] épouse [L]

[Adresse 3]

[Localité 15]

défaillante, assignée à domicile le 23/07/24

Monsieur [N] [B], décédé

Monsieur [M] [FG] [W] [N] [B]

[Adresse 14]

[Localité 15]

défaillant, assigné à l’étude d’huissier le 23/07/24

Monsieur [I] [A] [W] [B]

[Adresse 6]

[Localité 15]

défaillant, assigné à domicile le 23/07/24

Monsieur [PE] [W] [R] [P] [B]

[Adresse 1]

[Localité 15]

défaillant, assigné à l’étude d’huissier le 23/07/24

Monsieur [J] [R] [I] [PE] [B]

[Adresse 12]

[Localité 8]

défaillant, assigné à personne le 24/07/24

Monsieur [G] [V] [W] [B]

[Adresse 4]

[Localité 7]

défaillant, assigné à personne le 24/07/24

Madame [FE] [C] [X] veuve [B]

[Adresse 4]

[Localité 7]

défaillante, assignée à personne le 24/07/24

FAITS ET PRETENTIONS

[W] [B] est décédé le 21 novembre 1999, laissant pour lui succéder son épouse et leurs sept enfants.

[Z] [B], sa fille est décédée le 9 décembre 2009 sans descendant.

[K] [BO] veuve [B] est décédée le 11 janvier 2010 laissant pour lui succéder leurs six enfants vivants, [F], [I], [PE], [J], [N] et [M] [B].

Faute d’accord sur un partage amiable, [F] et [N] [B] ont le 27 janvier 2012, saisi le tribunal de grande instance de Rennes aux fins d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage des successions parentales et sororale.

[N] [B] est décédé le 19 décembre 2014, laissant pour lui succéder son fils [G] [B], venant en représentation de l’intéressé aux successions.

***

Par jugement du 7 février 2021, le tribunal judiciaire de Rennes a rendu la décision suivante :

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage des biens dépendants des successions de :

— Monsieur [W] [CM] [D] [B]

— Madame [Z] [B]

— Madame [K] [EI] [BO] veuve [B].

COMMET pour y procéder Monsieur le Président de la Chambre Départementale des Notaires d’Ille et Vilaine, ou son dévolutaire, sous le contrôle du Juge de la Mise en État de la deuxième chambre civile de ce Tribunal.

HOMOLOGUE le rapport d’expertise de Monsieur [EG] [Y] et au vu de ce rapport et des développements qui précèdent,

DÉBOUTE Messieurs [I], [PE] et [J] [B] du surplus de leurs demandes en particulier au titre de contre-expertise.

FIXE ainsi les valeurs des biens immobiliers et de l’indemnité d’occupation :

— l’ensemble (terrain et maison) sise à [Adresse 5] à 650.000€

— l’indemnité d’occupation due par [J] [B] du 12 janvier 2010 au 31 mars 2011 : 2.991,38 €

— l’indemnité d’occupation due par [M] [B] :

*du 12 janvier au 31 mars 2011 :………. 2.991,38 €

* du 31 mars 2011 au 31 juillet 2013 : 11.555,42 €

Total [M] : 14.546,80 € ramené à 14.246,94 €, montant de la demande.

— La valeur des parcelles données :

— Parcelle donnée à [I] [B] : 148 200 €

— Parcelle donnée à [PE] [B] : 105 200 €

— Parcelle donnée à [J] [B] : 101 700 €

— Parcelle donnée à [F] [B] : 140 300 €

DIT n’y avoir lieu à rapport à la succession de l’avantage lié à l’occupation de l’immeuble familial du vivant du de cujus.

DIT que les sommes prélevées par Monsieur [J] [B] sur le compte bancaire de sa mère lors de son hospitalisation seront réintégrées dans la succession de Madame [K] [EI] [BO], à hauteur de 7.500 €

PRÉALABLEMENT aux opérations de partage,

ORDONNE la licitation de l’immeuble :

Commune de [Localité 15] – [Adresse 5] :

une maison d’habitation comprenant :

— au REZ-DE-CHAUSSÉE : cuisine, trois chambres, salle de bain et WC, arrière cuisine, un cellier

— au 1 er étage : un grenier

— et une étable, un grand hangar, un garage, des poulaillers

— le tout cadastré section AN numéro [Cadastre 2] pour une contenance de 24a 20 ca.

DIT que la licitation sera exercée selon les modalités prévues par le Décret du 27 juillet 2006 relatif aux saisie immobilière, et que l’avocat des requérants déposera un cahier des conditions de vente et de la licitation au greffe du juge de l’exécution juge des saisies immobilière du Tribunal de Grande Instance de RENNES ;

DIT que l’avocat des requérants se chargera des notifications aux co-indivisaires et aux bénéficiaires de droits de préemption éventuels dans les conditions prévues par la loi ;

FIXE la mise à prix à 687.500 € (SIX CENT QUATRE VINGT SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS),

DIT qu’à défaut d’enchérisseur à l’audience d’adjudication, une nouvelle adjudication aura lieu sur baisse de mise à prix d’un dixième, sans qu’il soit nécessaire de saisir de nouveau le tribunal mais après une nouvelle publicité précisant la mise à prix abaissée

DIT que les publicités de la licitation se feront selon les modalités suivantes :

* d’un avis complet dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi par exemple dans le journal Ouest France édition Ille et Vilaine (article 64 du décret),

* et deux avis simplifiés dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires (article 65 du décret) notamment le Journal Ouest France édition Ille et Vilaine et les PETITES AFFICHES DE BRETAGNE

* l’affichage d’un avis complet dans les locaux de la juridiction, à un emplacement aisément accessible au public

* l’affichage d’un avis simplifié à l’entrée ou, à défaut, en limite de l’immeuble objet de la licitation

DIT que Maître [S], Huissier de Justice à [Localité 13] sera désigné pour procéder aux visites préalables à l’adjudication de l’immeuble objet de la licitation à trois reprises dans un délai d’un mois précédant la date fixée pour l’adjudication et pourra pénétrer dans les lieux au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier.

DIT que le titre de propriété de l’adjudication vaudra titre d’expulsion de Monsieur [M] [B] occupant sans convention l’y autorisant de la maison objet de la licitation.

CONDAMNE Monsieur [M] [B], Monsieur [I] [B], Monsieur [PE] [B] et Monsieur [J] [B] à verser une somme de 3.000 € (soit 750 € chacun) à Madame [F] [B] et à Monsieur [G] [B] (soit chacun 1.500 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNE l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage et de succession.

Par arrêt du 14 mai 2019, la cour d’appel de Rennes a confirmé ce jugement s’agissant des décisions suivantes :

ORDONNE l’ouverture des opérations de compte liquidation et partage des biens dépendants des successions de :

— Monsieur [W] [CM] [D] [B]

— Madame [Z] [B]

— Madame [K] [EI] [BO] veuve [B].

COMMET pour y procéder Monsieur le Président de la Chambre Départementale des Notaires d’Ille et Vilaine, ou son dévolutaire, sous le contrôle du Juge de la Mise en État de la deuxième chambre civile de ce Tribunal.

DÉBOUTE Messieurs [I], [PE] et [J] [B] du surplus de leurs demandes en particulier au titre de contre-expertise.

FIXE l’indemnité d’occupation due par [J] [B] du 12 janvier 2010 au 31 mars 2011 : 2.991,38 €

DIT n’y avoir lieu à rapport à la succession de l’avantage lié à l’occupation de l’immeuble familial du vivant du de cujus.

PRÉALABLEMENT aux opérations de partage,

ORDONNE la licitation de l’immeuble :

Commune de [Localité 15] – [Adresse 5] :

une maison d’habitation comprenant :

— au REZ-DE-CHAUSSÉE : cuisine, trois chambres, salle de bain et WC, arrière cuisine, un cellier

— au 1 er étage : un grenier

— et une étable, un grand hangar, un garage, des poulaillers

— le tout cadastré section AN numéro [Cadastre 2] pour une contenance de 24a 20 ca.

DIT que la licitation sera exercée selon les modalités prévues par le Décret du 27 juillet 2006 relatif aux saisie immobilière, et que l’avocat des requérants déposera un cahier des conditions de vente et de la licitation au greffe du juge de l’exécution juge des saisies immobilière du Tribunal de Grande Instance de RENNES ;

DIT que l’avocat des requérants se chargera des notifications aux co-indivisaires et aux bénéficiaires de droits de préemption éventuels dans les conditions prévues par la loi ;

FIXE la mise à prix à 687.500 € (SIX CENT QUATRE VINGT SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS),

DIT qu’à défaut d’enchérisseur à l’audience d’adjudication, une nouvelle adjudication aura lieu sur baisse de mise à prix d’un dixième, sans qu’il soit nécessaire de saisir de nouveau le tribunal mais après une nouvelle publicité précisant la mise à prix abaissée

DIT que les publicités de la licitation se feront selon les modalités suivantes :

* d’un avis complet dans un des journaux d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi par exemple dans le journal Ouest France édition Ille et Vilaine (article 64 du décret),

* et deux avis simplifiés dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires (article 65 du décret) notamment le Journal Ouest France édition Ille et Vilaine et les PETITES AFFICHES DE BRETAGNE

* l’affichage d’un avis complet dans les locaux de la juridiction, à un emplacement aisément accessible au public

* l’affichage d’un avis simplifié à l’entrée ou, à défaut, en limite de l’immeuble objet de la licitation

DIT que Maître [S], Huissier de Justice à [Localité 13] sera désigné pour procéder aux visites préalables à l’adjudication de l’immeuble objet de la licitation à trois reprises dans un délai d’un mois précédant la date fixée pour l’adjudication et pourra pénétrer dans les lieux au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier.

DIT que le titre de propriété de l’adjudication vaudra titre d’expulsion de Monsieur [M] [B] occupant sans convention l’y autorisant de la maison objet de la licitation.

ORDONNE l’emploi des dépens en frais privilégiés de partage et de succession.

Le réformant pour le surplus, la cour d’appel a décidé ce qui suit :

FIXE la mise à prix de l’immeuble indivis dont la licitation est ordonnée à la somme de 1.000.000 €

REJETTE la demande d’homologation du rapport de M. [Y]

FIXE l’indemnité d’occupation due par [M] [B] entre le 1er janvier 2013 et le jour de son départ du bien indivis à un montant mensuel de 150 €

REJETTE sa demande de fixation d’une créance à son profit envers l’indivision

CONDAMNE [J] [B] à restituer à l’indivision la somme de 7.200 €

REJETTE la demande de dommages et intérêts et d’amende civile dirigée contre [M] [B]

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile en première instance.

La cour d’appel a en outre ordonné une expertise avant dire droit aux fins d’évaluation de quatre terrains sis à [Localité 15].

***

Par ordonnance du 5 juin 2023, le juge commis a autorisé maître [T] [H] à établir elle-même le cahier des charges relatif à la licitation de l’immeuble de [Localité 15] faute pour les héritiers d’avoir mandaté d’avocat pour établir ce dernier.

L’adjudication a été fixée au 20 novembre 2023 avec mise à prix de 1.000.000 € conformément à l’arrêt d’appel et faute d’enchérisseur, une nouvelle adjudication a été programmée le 15 avril 2024 au prix de 900.000 €, sans rencontrer davantage de succès.

Après l’adjudication, le notaire désigné a recueilli de la part du maire de [Localité 15], une offre d’acquisition au prix de 720.000 €.

***

Aux fins de voir cette vente déclarée réalisée, la commune de [Localité 15] a sollicité, par voie de requête du 03 juillet 2024, l’autorisation d’assigner à jour fixe les consorts [B].

Forte de cette autorisation, accordée le 04 juillet 2024, la commune de [Localité 15] a fait assigner, les 23 et 24 juillet 2024, [F], [I], [PE], [J], [G] et [M] [B], ainsi que [FE] [X] veuve de [N] [B], à comparaître à cette fin devant la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Rennes le 7 octobre 2024 à 9h00.

***

Aucun des consorts [B] n’a constitué avocat.

***

Aux termes de son acte introductif d’instance, la commune de [Localité 15] demande au tribunal, au visa des articles 1377 et 1271 et suivants du Code de procédure civile, de :

à titre principal

— Valider l’adjudication à la commune de [Localité 15] demeurant [Adresse 11] à [Localité 15] agissant par son maire, [U] [O], du bien sis même commune, [Adresse 5] cadastré AN [Cadastre 9] et AN [Cadastre 2], au prix de 720.000 €.

— Déclarer l’adjudication définitive et la vente réalisée.

à titre subsidiaire

— Ordonner une nouvelle vente dans les deux mois du jugement, au prix de 700.000 € et commettre pour y procéder maître [H], notaire à [Localité 10].

— Fixer les modalités de publicité.

— Dire que chacun des parties conservera la charge de ses frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, la commune rappelle qu’aucune enchère n’a été portée à aucune des adjudications organisées par le notaire en charge et que par délibération du conseil municipal du 25 mars 2024, le maire a été autorisé à prendre part aux enchères en son nom, la valeur vénale du bien ayant été arbitrée à 720.000 € sur la base de l’avis du services de domaines. Elle en conclut qu’en l’absence d’enchère, et son offre correspondant à la valeur du bien, celle-ci doit être validée.

A titre subsidiaire, elle propose qu’une nouvelle vente ait lieu sur la base d’une mise à prix de 700.000 €.

***

À l’audience qui s’est tenue le 7 octobre 2024, la décision a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS

L’article 1377 du Code de procédure civile dispose que “le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

La vente est faite, pour les immeubles, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 et, pour les meubles, dans les formes prévues aux articles R. 221-33 à R. 221-38 et R. 221-39 du code des procédures civiles d’exécution”.

L’article 1277 du même code précise que “si aucune enchère n’atteint le montant de la mise à prix, le juge ou le notaire, selon le cas, peut constater l’offre la plus élevée et adjuger le bien à titre provisoire pour le montant de cette offre.

Sauf renonciation du vendeur, le tribunal qui a fixé la mise à prix, saisi à la requête du notaire, de l’avocat ou de tout intéressé, peut, soit déclarer l’adjudication définitive et la vente réalisée, soit ordonner qu’une nouvelle vente aura lieu ; en ce dernier cas, il fixe le délai de la nouvelle vente sans que celui-ci puisse être inférieur à quinze jours, la mise à prix ainsi que les modalités de la publicité”.

Dès lors qu’en matière de vente judiciairement ordonnée, il ne saurait y avoir renonciation du vendeur, il y a lieu de constater que, d’une part, la cour d’appel dans son arrêt du 14 mai 2019, a fixé une mise à prix pour la licitation du bien, à 1.000.000 €, que d’autre part, aucun enchérisseur ne s’est fait connaître lors de l’adjudication du 20 novembre 2023 sur la base de cette mise à prix, qu’en outre personne n’a enchéri lors de l’adjudication du 15 avril 2024, sur la base d’une mise à prix de 900.000 € mais que le maire de la commune a par la suite formulé une offre au prix de 720.000 €.

Les conditions fixées à l’article 1277 du Code de procédure civile sont donc réunies.

Il résulte de l’avis rendu par le service des domaines le 10 avril 2024, que la valeur vénale du bien dont s’agit est chiffrée à 720.000 € assortie d’une marge d’appréciation de 10%.

Cet avis est extrêmement motivé, prenant en compte une description très détaillée du bien, sa situation juridique et les règles d’urbanisme applicables, et fixant une valeur au terme d’une méthode comparative menée :

— s’agissant d’abord de la maison (AN101), par rapport à trois autres biens immobiliers sis sur la même commune, de construction d’ailleurs plus récente et qui ont fait l’objet de ventes en 2021 et 2023,

— s’agissant ensuite du terrain (AN 97) par rapport à six autres biens équivalents objets de ventes entre 2018 et 2023.

Cet avis fixe la valeur du bien à la somme de 720.000 €, soit 360.000 € pour la partie habitation, et 360.000 € pour l’emprise non bâtie de 20 a 00 ca.

Cette évaluation est pertinente et peut être retenue.

Le choix offert par les dispositions visées supra, consiste soit à déclarer l’adjudication définitive au prix de 720.000 €, soit ordonner qu’une nouvelle vente aura lieu au prix de 700.000 € ainsi que le propose la demanderesse.

Il peut être tentant d’opter pour la première solution, notamment parce que le temps a passé depuis les dates d’ouverture des successions, et même depuis le jugement du 7 février 2021, que le bien engendre des frais pour l’indivision, qui doit continuer ne serait-ce qu’à s’acquitter des impôts locaux dus.

Cependant, si aucune enchère n’a été faite sur la base d’une mise à prix de 900.000 €, rien n’indique qu’il en sera de même si le prix est diminué pour tenir compte de l’évaluation domaniale, dont la pertinence a été retenue ci-dessus.

Aussi, afin de permettre à la commune de réitérer son offre, qui a vocation, si elle est seule formulée, à emporter la vente, une nouvelle adjudication a le mérite de permettre à d’autres enchérisseurs de se faire connaître et d’emporter la vente à un prix éventuellement supérieur.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner une nouvelle vente du bien, au prix de 719.000 € et d’en confier l’organisation à maître [H] selon les détails fixés au dispositif de la présente décision.

***

Aucune partie ne succombant à proprement parler, chacune conservera la charge de ses frais et dépens.

PAR CES MOTIFS

Par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ORDONNE une nouvelle vente du bien immobilier situé [Adresse 5] commune de [Localité 15] correspondant à une maison d’habitation et un terrain cadastrés AN [Cadastre 9] (6 a 19 ca) et AN [Cadastre 2] (18 a et 01 ca) pour une contenance totale de 24 a 20 ca dont la licitation a été ordonnée par arrêt de la cour d’appel de Rennes du 14 mai 2019, et ce dans le délai de 2 mois à compter du présent jugement.

COMMET pour y procéder maître [T] [H], notaire à [Localité 10].

DIT que maître [T] [H] établira le cahier des charges relatif à la licitation et plus généralement procédera conformément à l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 14 mai 2019, notamment pour ce qui concerne les modalités de publicité.

FIXE la mise à prix à 719.000 €.

DIT qu’à défaut d’enchérisseur, une nouvelle adjudication aura lieu sur baisse de mise à prix d’un dixième, sans qu’il soit nécessaire de saisir de nouveau le tribunal et sans nouvelle publicité.

DIT que le notaire commis désignera le commissaire de justice chargé de procéder aux visites préalables à l’adjudication de l’immeuble objet de la licitation à trois reprises dans un délai d’un mois précédant la date fixée pour l’adjudication et pourra pénétrer dans les lieux au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier.

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE