TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01181 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJX6

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 30 décembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

Madame [D] [H] épouse [X]

née le 16 Octobre 1975 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Jeanne ROTH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIE REQUISE :

Monsieur [P] [S]

né le 05 Septembre 1990 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Yüksel DEMIR, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 63

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée d’Elodie PFEFFER auditrice de justice et de Manon HANSER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 30 décembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 07 novembre 2025

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [D] [X] a donné à bail à M. [P] [Y] [N] et Mme [U] [F], un appartement et un garage situé [Adresse 3] par contrat du 31 juillet 2023 prenant effet le 1er août 2023, pour un loyer mensuel de 738€ outre 150 € de provision sur charges.

Mme [U] [F] a informé la propriétaire de son départ du logement par courrier recommandé du 18 décembre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [D] [X] a fait signifier à M. [P] [Y] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 décembre 2024.

Par exploit en date du 24 avril 2025, Mme [D] [X] a ensuite fait assigner M. [P] [Y] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement d’arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 17 juin 2025 puis a été renvoyée à la demande des parties pour être plaidée à l’audience du 7 novembre 2025.

A cette audience, Mme [D] [X] régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de son assignation et demandé au juge des référés, de :

— constater l’application de la clause résolutoire;

— d’ordonner sans délai, l’expulsion M. [P] [Y] [N] ainsi que de tous occupants de son chef le cas échéant avec le concours de la force publique;

— condamner M. [P] [Y] [N] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 4290.36 € en deniers ou quittance, au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 7 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse , et juger que cet arriéré sera actualisé au jour de l’audience avec les échéances de mai et juin 2025 en prenant en compte les versements le cas échéant, effectués,

— condamner M. [P] [Y] [N] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant des loyers et charges en cours et juger que cette indemnité sera révisée annuellement en fonction de la valeur locative fixée par le contrat de bail;

— juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront caculés conformément aux dispositions du contrat et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer du 11 décembre 2024,

— le condamner au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui comprendront le cout du commandement de payer et l’assignation.

Au soutien de ses prétentions Mme [D] [X] précise que la dette ne cesse de croître.

M. [P] [Y] [N] régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 6 novembre 2025 précisant abandonner ses prétentions au titre du préjudice de jouissance. Il demande donc au juge de :

— juger qu’il est de bonne foi et désire régulariser sa situation locative,

— rejeter la demande de résiliation du bail et d’expulsion,

— subsidiairement lui accorder un délai de paiement de 24 mois,

— en tout état de cause, débouter la bailleresse de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [P] [Y] [N] précise percevoir le RSA depuis le 5 novembre 2025 après avoir été indemnisé au titre du chomage. Il explique avoir été empêché de travailler en raison de problèmes de santé et s’engage à régulariser sa dette locative dès janvier 2026 « une fois la reprise effective de son activité ». Il affirme avoir provisionné les fonds correspondants en prévision de cette régularisation.

Il considère qu’une résiliation du bail et son expulsion constitueraient des mesures disproportionnées compte tenu de son engagement à régulariser la situation.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, prorogé au 30 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 28 avril 2025 ainsi qu’en atteste l’accusé de réception électronique versé au débat, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié par le bailleur du signalement de la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives selon accusé de réception du 18 décembre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire et l’arriéré locatif :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s’acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en cas d’impayé du loyer et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 décembre 2024, pour la somme en principal de 2579.20€ selon décompte d’arriéré de loyers et charges pour la période arrêtée au 5 décembre 2024.

Ledit commandement laissait au locataire un délai de deux mois pour se libérer.

Par conséquent, la charge de la preuve des paiements pèse sur M. [P] [Y] [N].

Or, ce dernier ne produit que deux pièces mais aucune qui ne se rapporte aux versements qui lui incombaient dans le délai de deux mois suivant le commandement.

Les motifs invoqués pour expliquer l’absence de ressources suffisantes ne peuvent exonérer un locataire du respect de ses obligations étant rappelé que lorsque le contrat prévoit une clause résolutoire, le défaut de preuve par le locataire des paiements qui lui incombaient, prive le juge de son pouvoir d’appréciation concernant la gravité du manquement.

Enfin il est de principe constant que si une clause résolutoire peut être qualifiée d’abusive lorsqu’elle crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat, ce déséquilibre s’apprécie selon plusieurs facteurs.

En l’espèce, la clause insérée au contrat de bail, conformément aux motifs autorisés par les dispositions de la loi de 1989, prévoit la résolution de plein droit notamment, pour motif de non paiement d’un seul terme de loyer, charges. Ce paiement constitue la première des obligations du locataire. Aussi la corélation entre le défaut de paiement, détaillé précisément par la clause, et la fin du contrat n’est pas disproportionnée.

Le délai de deux mois laissé au locataire pour se libérer de sa dette, conformément aux dispositions ancienne de la loi de 1989, délai plus long que le délai désormais applicable et donc plus favorable au locataire, est un délai raisonnable.

M. [P] [Y] [N] ne rapporte donc pas la preuve de la disproportion qu’il invoque.

L’analyse du relevé de compte (pièce 10) fait ressortir que M. [P] [Y] [N] a procédé à deux virements de montants unitaires de 800€ soit une somme totale de 1600€.

Ces montants sont insuffisants à apurer les causes du commandement de sorte que la résiliation du contrat de bail est acquise à la date du 11 février 2025 à minuit.

Depuis cette date, M. [P] [Y] [N] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de son départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, les dites indemnités portant intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances. Par ailleurs il conviendra de faire application de la révision annuelle de l’indemnité aux conditions du bail résilié c’est à dire par application de la clause d’indexation sur l’Indice de réglement des loyers.

Mme [D] [X] sollicite condamnation à paiement de la somme de 4290.36€ due au 7 avril 2025 au titre des loyers et charges impayés, échéance d’avril 2025 incluse.

Le manquement du locataire à l’obligation de payers les loyers qui n’est pas sérieusement contestable, justifie l’octroi d’une provision.

M. [P] [Y] [N] sera donc condamné conformément aux stipulations contractuelles, à payer à Mme [D] [X] la somme de 4290.36€ à titre provisionnel.

Cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 sur la somme de 2579.20€ et à compter de l’assignation sur le surplus.

— sur les délais de paiement :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de l’audience telle que modifiée par l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.".

En l’espèce le conseil de M. [P] [Y] [N] a sollicité que soit écarté le dernier décompte produit par la bailleresse laquelle a acquiescé à la demande, de sorte que seules les 12 pièces communiquées avant l’audience sont prises en considération.

Or, il incombe d’une part à M. [P] [Y] [N] de rapporter la preuve de ce qu’il s’est acquitté du loyer de novembre 2025, loyer payable le 1er novembre 2025 et qui constitue le « loyer courant » au jour de l’audience.

M. [P] [Y] [N] ne rapporte pas cette preuve.

Par ailleurs, il n’établit pas qu’il sera en mesure de s’acquitter de sa dette locative en plus du loyer courant, alors qu’il perçoit le RSA et se propose de « régulariser sa situation dès janvier 2026 » lorsqu’il aura repris effectivement une activité professionnelle alors qu’il n’a justifié d’aucune démarche en ce sens.

Enfin il affirme « avoir provisionné » les fonds nécessaires à l’apurement de la dette sans aucunement le prouver.

La demande de délais sera donc rejetée.

— sur les demandes accessoires :

M. [P] [Y] [N] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs M. [P] [Y] [N] sera condamné à payer à Mme [D] [X] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Mme [D] [X] RECEVABLE en son action tendant à la résiliation du bail ;

DEBOUTE M. [P] [Y] [N] de sa sa contestation fondée sur la disproportion de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2023 entre M. [P] [Y] [N] et Mme [D] [X] concernant un appartement et un garage situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 11 février 2025 à minuit et que ce contrat est résilié de plein droit depuis cette date ;

ORDONNE en conséquence à M. [P] [Y] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [Y] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [D] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE M. [P] [Y] [N] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [P] [Y] [N] à payer à Mme [D] [X] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

DIT QUE l’indemnité mensuelle d’occupation évoluera selon les conditions du bail résilié c’est à dire par application de la clause d’indexation ;

CONDAMNE M. [P] [Y] [N] à payer à Mme [D] [X] à titre provisionnel la somme de 4290.36€ (quatre mille deux cent quatre vingt dix euros trente six centimes) due au 7 avril 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de avril 2025 incluse, en deniers ou quittance ;

DIT QUE cette somme produit intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024 sur la somme de 2579.20€ et à compter de l’assignation sur le surplus ;

CONDAMNE M. [P] [Y] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [P] [Y] [N] à payer à Mme [D] [X] une somme de 500€ (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,