TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

N° RG 24/00690 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZARI

Minute : 24/00255

S.A. VILOGIA

Représentant : M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118

C/

Monsieur [T] [M] [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Laure BELMONT

Copie délivrée à :

Monsieur [T] [M] [V]

M. Le préfet

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juin 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 23 avril 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

DEMANDEUR :

S.A. VILOGIA, société anonyme d’HLM dont le siège social est [Adresse 6], [Localité 5], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité à cet effet, et y domicilié,

représentée par M^e Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [M] [V]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19/10/2021, prenant effet à compter du 22/10/2021, la S.A d’HLM VILOGIA a donné à bail à M. [T] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant paiement d’un loyer mensuel initial d’un montant de 528,22 euros outre les provisions sur charges.

Par acte séparé du même jour, les parties ont conclu un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement n° 13, situé à la même adresse. Le loyer mensuel était de 6,21 euros.

Un dépôt de garantie a été versé équivalent au montant de chacun des loyers hors charges.

Par exploit d’huissier de justice du 07/02/2024, la S.A d’HLM VILOGIA a fait assigner en référé M. [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois afin d’obtenir :

«  la résiliation du bail et du contrat de location par le constat du jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement et d’assurance,

«  la libération des lieux et si besoin l’expulsion du locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique, et l’enlèvement des meubles,

«  la condamnation de M. [T] [V] au paiement, à titre de provision, des sommes suivantes :

o 7 145,74 euros au titre des loyers et des charges impayés du logement avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 925,65 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

o 64,60 euros au titre des loyers et charges impayés du parking, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 45,22 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

o Les termes (loyer/ indemnités d’occupation) dus à compter du 04/01/2024 jusqu’à la date de la décision à intervenir,

o une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer outre les charges, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux,

«  la condamnation de M. [T] [V] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

A l’audience du 23/04/2024, la S.A d’HLM VILOGIA, représentée par son conseil maintient l’ensemble de ses demandes. Elle indique que le défendeur n’a pas justifié que le logement est assuré et actualise le montant de l’arriéré de la dette locative à la somme de 17 113,82 euros, surloyers inclus pour le logement et à la somme de 84,67 euros pour le parking, échéances du mois de mars 2024 incluses.

M. [T] [V] comparaît en personne et explique avoir perdu son emploi de responsable logistique durant l’année 2022, mais qu’il a récemment entrepris une reconversion professionnelle. Il ajoute qu’il a deux enfants, adolescents de 12 ans et 15 ans dont il a la garde une fin de semaine sur deux et la moitié des vacances scolaires.

La présidente d’audience a demandé au défendeur de produire, à l’avocate de la S.A d’HLM VILOGIA l’attestation de l’assurance du logement et d’en être tenue informée dans un délai de 8 jours, puis la décision a été mise pour être rendue le 04/06/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le 27/04/2024, M. [T] [V] a communiqué à l’avocate de la société VILOGIA une attestation d’assurance qui s’est révélée illisible. Il a ensuite transmis, le 02/05/2024 une nouvelle copie de cette attestation qui permet de vérifier que le logement est bien assuré. L’avocate de la société bailleresse a précisé que sa cliente se désiste de ce moyen de résiliation du bail.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail pour impayés

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en application dès le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 07/02/2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation d’impayé a été signalée à la CCAPEX le 23/10/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, l’action introduite par la S.A d’HLM VILOGIA est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail et le contrat de location litigieux contiennent chacun une clause résolutoire (paragraphe 6 du bail et article 11 du contrat de location du parking) prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, les contrats seront résiliés de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

S’agissant du logement, faisant application des nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le 24/10/2023, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause du bail, pour un montant en principal de 4 925,65 euros au titre de l’arriéré locatif du logement. Au vu du décompte, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines et les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont donc été réunies le 05/12/2023 à minuit.

S’agissant du parking, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location, mais donnant un délai d’un mois pour l’apurement, a également été délivré à la même date pour un arriéré de 45,22euros. Il convient d’appliquer le délai contractuel et l’examen du relevé de compte du locataire confirme que la dette n’a pas été soldée dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions de la résiliation de ce contrat ont été réunies le 26/12/2023 à minuit par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des arriérés locatifs

La S.A d’HLM VILOGIA réclame paiement de la somme de 17 113,82 euros, expurgée des frais de contentieux et échéance du mois de mars 2024 incluse, au titre des impayés concernant le logement.

Cette somme comprend des frais d’assurance depuis le mois d’octobre 2023 (soit 104,50 euros) et des surloyers appliqués depuis le mois de janvier 2024 pour un montant total de 7 648,59 euros. En outre, la somme de 25 euros au titre des frais de dossier de surloyers et le total de 15,24 euros de pénalités de retard sont portés à la charge du locataire.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé " De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe. ".

Cet article prévoit en outre que : " A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. ".

Il précise enfin que " Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. ".

En l’espèce, le locataire a justifié que le logement est assuré et la société bailleresse s’est désistée de ce moyen de résiliation, mais cette dernière ne justifie pas avoir communiqué au locataire le double du contrat d’assurance comme l’exige l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 et en tout état de cause, la souscription de l’assurance par le bailleur aurait valu renoncement à la mise en œuvre de la clause, de sorte que sa demande de résiliation fondée sur ce moyen n’aurait pu qu’être rejetée. Le prélèvement de ces frais d’assurance sur le compte du locataire n’est pas justifié.

S’agissant de l’application du supplément de loyer, solidarité, les articles L 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation imposent au locataire d’un logement à caractère social de répondre à une enquête relative à la composition familiale ainsi qu’aux ressources et charges des occupants et peuvent conduire, à défaut de réponse, à l’application d’un surloyer à titre de sanction. Cependant, la mise en œuvre de ce supplément de loyer implique d’adresser préalablement au locataire une mise en demeure de justifier notamment de l’avis d’imposition, ce qui suppose la justification par le bailleur d’un envoi par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen démontrant la réception de ce courrier. Tel n’est pas le cas en l’espèce puisque la société VILOGIA ne rapporte pas la preuve que le locataire a effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions des articles L.441-9 et L442-5 du code de la construction et de l’habitation. Le montant du surloyer, des frais du dossier et de « pénalité d’enquête » appliqués seront par conséquent déduits des sommes réclamées.

M. [T] [V] sera donc condamné, par provision, à payer au titre de l’arriéré de loyers et charges du logement, la somme non sérieusement contestable de 9 320,49 euros selon décompte édité le 18/04/2024, échéance du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Le surplus de la demande en paiement formée par la société VILOGIA sera rejeté.

S’agissant enfin de la demande en paiement formée au titre de l’arriéré locatif relatif à l’emplacement de stationnement, il sera condamné à lui payer la somme de 84,67 euros selon décompte du 18/04/2024.

Sur la demande de résiliation du bail et du contrat de location

Conformément au V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur n’a effectué aucun paiement depuis le mois de juillet 2023 et il ne peut donc prétendre à ces délais.

Le bail portant sur le logement à usage d’habitation est donc résilié à compter du 06 décembre 2023 et le contrat de location du parking est résilié à compter du 27 décembre 2023.

Le défendeur devra quitter les lieux et les laisser libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant. A défaut de libération volontaire, la société VILOGIA sera autorisée à le faire expulser selon les modalités qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les indemnités d’occupation

M. [T] [V] qui occupe toujours les lieux est redevable, en lieu et place du loyer et des charges du logement et de l’emplacement de stationnement, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer, à titre provisionnel et pour chaque contrat, au montant du loyer qui aurait été dû si le bail et le contrat de location n’avaient pas été résiliés outre les charges mensuelles dûment justifiées, à compter de leur résiliation.

Il convient de le condamner au paiement de ces indemnités d’occupation à compter du terme du mois d’avril 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux avec remise des clés au bailleur ou son mandataire ou expulsion.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [V] partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité et la situation respective des parties commandent de rejeter la demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats publics et par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19/10/2021, entre la S.A d’HLM VILOGIA et M. [T] [V] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 9], ont été réunies le 05/12/2023 à minuit et que le bail est résilié depuis le 06/12/2023 ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du parking n° 13 conclu le 19/10/2021, entre la S.A d’HLM VILOGIA et M. [T] [V] ont été réunies le 26/12/2023 à minuit et que le contrat est résilié depuis le 27/12/2023 ;

Ordonnons à M. [T] [V] de libérer le logement et l’emplacement de stationnement et de les rendre libres de tout occupant de son chef, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

Disons qu’à défaut de libération volontaire des lieux par le locataire, la S.A d’HLM VILOGIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons par provision le montant des indemnités d’occupation dont M. [T] [V] est redevable depuis la résiliation des deux contrats au montant du loyer qui aurait été dû si le contrat s’était poursuivi outre les charges dont il sera justifié ;

Condamnons par provision M. [T] [V] à payer à la S.A d’HLM VILOGIA :

— la somme de 9 320,49 euros (neuf mille trois cent vingt euros et quarante-neuf centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation afférent au logement, terme du mois de mars 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— la somme de 84,67 euros (quatre-vingt-quatre euros et soixante-sept centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation afférent au parking, échéance du mois de mars 2024 incluse ;

Rejetons le surplus de la demande en paiement formée par la S.A d’HLM VILOGIA ;

Condamnons M. [T] [V] à payer à la S.A d’HLM VILOGIA pour le logement et pour le parking, les indemnités d’occupation telles que fixée précédemment, à compter du terme du mois d’avril 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

Disons qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet de Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Précisons, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

[Adresse 11]

[Localité 7] ;

Rejetons la demande formée par la S.A d’HLM VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [T] [V] aux dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,