TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 22 JUILLET 2025

N° RG 24/01790 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZVBE

N° de minute :

Madame [X] [F] épouse [P]

c/

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] – représenté par son syndic, le Cabinet Néouze-Clément-Gousse,-,

Monsieur [B] [L],

Madame [U] [E],

Madame [Z] [O],

Monsieur [A] [S],

Madame [M] [S]

DEMANDERESSE

Madame [X] [F] épouse [P]

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Maître Bruno RICHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0983

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] – représenté par son syndic, le Cabinet Néouze-Clément-Gousse,-

[Adresse 4]

[Localité 11]

représenté par Maître Caroline CHEVAUCHERIE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A0762

Monsieur [B] [L]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Madame [U] [E]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Tous deux représentés par Maître Dikpeu-eric BALE de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D1635

Madame [Z] [O]

[Adresse 9]

[Localité 12]

non comparante

Monsieur [A] [S]

[Adresse 5]

[Localité 14]

Madame [M] [S]

[Adresse 5]

[Localité 14]

Ayant tous deux pour avocat Maître Marie-louise TANNOUS-PAILLET, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0298

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 26 mai 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 8 juillet 2025, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 17 avril 2023, Madame [X] [F] a fait l’acquisition auprès de Monsieur [B] [L] et de Madame [U] [L] d’un appartement situé au 6ème étage d’un immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 16] soumis au statut de la copropriété et dont le syndic est la société NEOUZE-CLEMENT-GOUSSE.

Monsieur [A] [S] et Madame [M] [S] sont propriétaires d’un appartement au 5ème étage de cet immeuble, situé en dessous de celui de Madame [F] qu’ils louent à Madame [Z] [O].

L’appartement de Madame [F] bénéficie de la jouissance de deux terrasses situées côté Est et Sud de la façade, lesquelles comportent des jardinières intégrées dans des murets de la structure même de la terrasse.

Fin août 2023, Madame [O] lui a signalé des dégradations importantes qui seraient dues à l’humidité et visibles sous la terrasse Est.

Arguant du mauvais état de ces terrasses qui constitueraient une partie commune, Madame [X] [F] a, par actes séparés en date des 16, 22 et 24 juillet 2024, assigné le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 9] à Vanves (92170), Monsieur et Madame [L], Monsieur et Madame [S] et Madame [O] par-devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, aux fins de voir ordonner l’organisation d’une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire étant venue une première fois à l’audience du 07 janvier 2025, elle a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties qui ont constitué avocat de se mettre en état.

Lors de l’audience du 26 mai 2025, Madame [X] [F] a transmis de nouvelles conclusions écrites aux termes desquelles, elle a maintenu sa demande d’expertise.

Au visa de conclusions écrites transmises à l’audience, le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de la mesure d’instruction et à titre subsidiaire, a sollicité la désignation de Monsieur [I] [H], précédemment désigné par le juge des référés suivant une ordonnance du 02 février 2023 à l’occasion de désordres allégués par les copropriétaires du même immeuble, Monsieur et Madame [T] dont les lots se situent aux 8ème et 9ème étages et affectant leur terrasse, parfaitement similaires aux désordres allégués par Madame [F] dans le cadre de la présente procédure.

Ces parties ont été entendues en leurs explications orales, lesquelles sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

Les époux [L] et [S] ont formulé à l’audience des protestations et réserves.

Assignée en étude, Madame [O] n’a pas comparu. Il sera donc statué par une ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Le demandeur à une mesure d’instruction sur le fondement de ce texte doit seulement démontrer l’existence d’un motif légitime qu’il a de conserver ou d’établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès, c’est-à-dire l’existence d’un « procès en germe » qui n’est pas manifestement voué à l’échec.

Au soutien de sa demande d’expertise, Madame [F] produit en premier lieu un rapport de recherche de fuite en date du 11 octobre 2023 émanant d’un Bureau Technique Les Etancheurs Parisiens d’où il ressort qu’il a été relevé des fissurations et traces de coulures en sous-face de la terrasse de la demanderesse, ainsi qu’un complexe iso-étanche mouillé.

Suivant un rapport d’audit en date du 15 avril 2024 émanant du cabinet XPS, il est précisé que le complexe d’étanchéité de la terrasse est dégradé, les relevés étant décollés par endroit. Il est signalé également que les fuites apparaissent en extérieur de la surface étanchée, mais à la verticale du relevé décollé visible. Enfin, il est mentionné que l’entretien a été inexistant et que les ouvrages d’étanchéité sont dans un état déplorable.

Le Syndicat des copropriétaires s’oppose en premier lieu à cette mesure d’expertise, la jugeant inutile, dans la mesure où Madame [F] dispose d’éléments probants et suffisants lui permettant de saisir le juge du fond et notamment en vu d’une action en garantie des vices cachés à l’encontre de ses vendeurs, considérant que ces deux rapports, ainsi que le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [I] [H] en date du 14 juin 2024, portant sur les désordres affectant la terrasse d’un autre lot de copropriété au sein du même immeuble, permettent de déterminer l’origine et les causes des désordres, lesquelles sont liées à une totale absence d’entretien de la terrasse et des jardinières.

Cependant, il convient de relever à ce titre que ces trois rapports n’ont pas été établis de manière contradictoire vis-à-vis des époux [L], vendeurs de l’appartement de Madame [F], de sorte que le juge du fond peut éventuellement estimer que leur valeur probante relative à la détermination de la cause des désordres soit insuffisante, au regard de ce seul motif. Au surplus, l’expertise judiciaire de Monsieur [H] concerne une autre terrasse, dont on ne peut juger d’emblée que la cause retenue par celui-ci serait forcément similaire à celle des désordres affectant la terrasse de la requérante.

D’autre part, il n’est pas contesté au vu de l’article 4 du règlement de copropriété, que si ces terrasses font l’objet d’une jouissance privative, elles constituent néanmoins des parties communes.

Si par ailleurs, aux termes de l’article 45 bis de ce même règlement, les copropriétaires jouissant exclusivement de ces terrasses sont tenus à une obligation d’entretien et doivent être tenus responsables des dommages provenant de leur fait et des aménagements, plantations ou installations quelconques qu’ils auraient effectués, les gros travaux résultant d’une vétusté demeurent toutefois à la charge de la collectivité.

Mais surtout, les désordres allégués par la demanderesse, tels qu’ils sont décrits par les deux rapports qu’elle produit sont susceptibles de porter atteinte à la structure de l’immeuble, de sorte qu’il existe un véritable intérêt à ce que le syndicat des copropriétaires participe à ces opérations d’expertise, nonobstant les responsabilités encourues dans la survenance des dommages.

En second lieu, le syndicat des copropriétaires fait valoir le fait que l’assignation ne fournit pas une liste précise des désordres localisés qu’elle subirait.

Or, aux termes de ses dernières conclusions écrites, la mission proposée par Madame [F] comporte un chef suffisamment précis sur les différents éléments de la terrasse à examiner. En outre, la demande de cette mesure d’expertise se base sur deux rapports qui ont localisé de manière précise le siège de ces désordres.

Enfin, si effectivement, Madame [F] ne produit aucune pièce relative au sinistre subi par l’appartement situé au-dessous du sien, il est très vraisemblable que les désordres tels que figurant dans les deux rapports susvisés pourront être à très court terme à l’origine d’infiltrations sur les parties avoisinantes de cette terrasse.

Dès lors, les éléments fournis par la demanderesse constituent des indices rendant plausibles la réalité des désordres allégués par la demanderesse.

Par conséquent, cette dernière justifie de l’existence d’un motif légitime lui permettant d’obtenir au visa de l’article 145 du code de procédure civile, l’organisation d’une mesure d’expertise dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision.

En revanche, il apparaît pertinent de désigner à nouveau Monsieur [H] en qualité d’expert, en raison de sa connaissance de l’immeuble et de la problématique liée aux terrasses. A cet égard, le fait que dans le cadre de son expertise précédente, il ait retenu comme cause des désordres le défaut d’entretien de la terrasse par les copropriétaires bénéficiant de sa jouissance exclusive n’a pas à entrer en ligne de compte, alors qu’aucun élément objectif et concret permet de déduire que celui-ci adopterait forcément la même position pour la terrasse de Madame [F].

Il convient de prendre acte des protestations et réserves formulées par les époux [L] et [S].

L’expertise étant ordonnée à la demande de Madame [X] [F] et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [F] sera tenue aux entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, statuant par une ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ordonnons une mesure d’expertise au contradictoire de l’ensemble des parties défenderesses, tous droits et moyens des parties réservés, et commettons pour y procéder :

Monsieur [H] [I]

EURL FARÉ D’ART ET D’ARCHITECTURE

[Adresse 3]

[Localité 13]

Port. : [XXXXXXXX01]

Mail : [Courriel 15]

(expert inscrit auprès de la cour d’appel de Versailles, sous la rubrique C-02.01 – Architecture – Ingénierie – Maîtrise d’oeuvre)

lequel pourra se faire assister de tout spécialiste de son choix,avec mission pour lui de :

– convoquer et entendre les parties,

– se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission,

– se rendre sur place, [Adresse 9] à [Localité 16],

– examiner les désordres affectant la terrasse de Madame [F], allégués aux termes de son assignation et de ses pièces jointes, les décrire en indiquant leur nature et la date de leur apparition, en préciser l’importance,

– rechercher la cause des désordres, notamment si elle résulte d’un défaut d’entretien de la part des copropriétaires bénéficiant de sa jouissance, ou bien d’un défaut de conception de la terrasse quant à son système d’étanchéité et à son système d’évacuation des eaux de pluie et d’arrosage des plantations en jardinières,

– pour chacun des désordres constatés, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer si, et pour quelles raisons, ce désordre pouvait ou non être ignoré de Madame [F] au moment de la vente, notamment concernant l’état de du système d’étanchéité et d’évacuation des eaux et d’autre part quant à la présence de terres et de racines sous les dalles des terrasses,

– de façon plus générale, donner aux juges du fond tous éléments techniques et de fait permettant de dire si, et pour quelles raisons, l’immeuble est ou non atteint de vices cachés non décelables par un profane,

– donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût hors-taxes et TTC, et la durée, désordre par désordre, en se faisant communiquer au besoin par les parties des devis ou propositions chiffrées concernant les travaux envisagés,

– de façon plus générale donner tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ainsi que les préjudices subis par la demanderesse en proposant une base d’évaluation,

– constater l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le juge chargé du contrôle des expertises,

– faire toutes observations utiles au règlement du litige,

DISONS qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM) au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 8] (01 40 97 14 29), dans le délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

RAPPELONS que l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 5000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [X] [F] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 2], dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

CONDAMNONS Madame [X] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

FAIT À NANTERRE, le 22 juillet 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président