TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :S.C.I. ORTESTATE ; M^e Sylvie BONAMI

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03199 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PRH

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT D’HOMOLOGATION

rendu le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. ORTESTATE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [K] [R], son gérant

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1581

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03199 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PRH

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat de location en date du 9 février 2021, La SCI ORTESTATE a loué à M. [Y] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Les échéances d’indemnité et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 17 décembre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [Y] [U] pour paiement d’un arriéré de 3883,32 euros en principal sous deux mois, ainsi que pour justifier de son assurance locative sous un mois.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2025, La SCI ORTESTATE a assigné M. [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris. Elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 17/12/2024,

— constater que M. [Y] [U] est occupant sans droit ni titre à compter du 17/12/2024,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [Y] [U] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec transport et séquestration des biens aux frais du défendeur,

— condamner M. [Y] [U] au paiement d’une somme de 5031,67 € au titre des loyers impayés de juin 2024 à fvérier 2025, avec intérêts à compter du 17 décembre 2024, ainsi que les frais de commandement et de CCAPEX,

— condamner M. [Y] [U] au paiement d’une indemnité journalière d’occupation égale à deux fois le montant du loyer courant en plus des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,

— condamner M. [Y] [U] au paiement d’une somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens dont les frais de commandement, des états et frais d’exécution.

L’assignation a été dénoncée au préfet de [Localité 4] en date du 24 mars 2025.

***

A l’audience du 13 octobre 2025, étant précisé que M. [Y] [U] a quitté les lieux, les conseils des parties ont demandé au juge d’homologuer leur accord

Le jugement a été mis en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 18 décembre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 14 mars 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur l’homologation de l’accord

A titre liminaire, il sera précisé que M. [M] [B] n’ayant pas réglé la dette de 3883,32 euros en principal dans les deux mois du commandement de payer délivré le 17 décembre 2024, le bail, en application de la clause résolutoire, s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 février 2025, et que M. [M] [B] est ainsi devenu à cette date occupant sans droit ni titre et expulsable à cet égard.

M. [M] [B] a toutefois quitté les lieux de lui-même et les parties ont convenu de mettre fin à leur litige selon les termes d’un accord transactionnel en date du 16 juin 2025.

Aux termes de l’article 2044-1 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

Selon l’article 1565 du code civil, l’accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l’homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée, le juge à qui est soumis l’accord ne pouvant en modifier les termes.

Aux termes de l’article 1565 du code civil, Le juge statue sur la requête qui lui est présentée sans débat, à moins qu’il n’estime nécessaire d’entendre les parties.

S’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu la décision.

La décision qui refuse d’homologuer l’accord peut faire l’objet d’un appel. Cet appel est formé par déclaration au greffe de la cour d’appel. Il est jugé selon la procédure gracieuse.

Aux termes de l’article 1565 du code civil, Les dispositions des articles 1565 et 1566 sont applicables à la transaction conclue sans qu’il ait été recouru à une médiation, une conciliation ou une procédure participative. Le juge est alors saisi par la partie la plus diligente ou l’ensemble des parties à la transaction.

En l’espèce, la transaction présentée à l’audience, datée du 16 juin 2025, stipule que La SCI ORTESTATE a loué à M. [Y] [U] ont convenu, en règlement d’une somme de 2333 € au titre de cinq loyers impayés (septembre 2024-15 février 2025) + les frais de justice, et après déduction du dépôt de garantie, d’un échéancier de 200 € sur 11 échéances entre le 28 juillet 2025 et le 28 mai 2026, la dernière échéance étant de 133 €.

Cette somme au titre des loyers impayés est minoré par rapport à celle 5031,67 € de juin 2024 à février 2025 demandée dans l’assignation, ceci devant être considéré à défaut d’explication comme résultant de l’accord entre les parties.

Les parties n’ont pas demandé à l’audience, en contrepartie de cet accord, le désistement d’instance et d’action du bailleur. Il sera donc considéré que la demande est devenue sans objet.

En conséquence, au vu de l’accord transactionnel en date du 16 juin 2025 conclu entre La SCI ORTESTATE a loué à M. [Y] [U] et des concessions réciproques échangées entre les parties afin de mettre fin au litige objet de la présente procédure, il y a donc lieu de constater la validité de cet accord et partant, en application des articles 2044 et suivants du Code civil et des articles 384 et 1565 à 1567 du Code de procédure civile , il convient donc d’homologuer la transaction et de conférer force exécutoire à l’accord intervenu .

Le protocole mettant fin au litige existant entre les parties, il y a donc lieu de considérer qu’il emporte dessaisissement du tribunal de la présente instance.

III. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

L’accord précité étant silencieux à cet égard, il convient de dire, au vu des efforts réciproques, que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens qui ne seraient pas inclus dans l’accord (ceux-ci étant 218, 34 € d’huissier).

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

L’accord incorporant des frais d’avocat à hauteur de 250 €, il convient de dire n’y avoir pas lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe:

DECLARE La SCI ORTESTATE recevable à agir,

CONSTATE à compter du 18 février 2025 la résiliation de plein droit du bail du 9 février 2021 courant entre la SCI ORTESTATE et M. [Y] [U] relativement à un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3],

Toutefois,

Vu le protocole d’accord transactionnel en date du 16 juin 2025 conclu la SCI ORTESTATE et M. [Y] [U],

Ordonne l’homologation de l’accord transactionnel en date du 16 juin 2025 susvisé,

Confère force exécutoire à l’accord transactionnel en date du 16 juin 2025 susvisé,

Constate que le protocole susvisé met fin au litige entre les parties et dessaisit le tribunal de la procédure 25 3199,

Constate en conséquence l’extinction de l’instance,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens qui ne seraient pas inclus dans le protocole susvisé,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03199 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PRH