TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 14 Août 2025

N° RG 25/00449 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2HKE

N°de minute :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] – représenté par son syndic le Cabinet LATY -

c/

Monsieur [D] [I]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] – représenté par son syndic le Cabinet LATY -

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E0997

DEFENDEUR

Monsieur [D] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 12 juin 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [D] [I] est propriétaire des lots n°2, 3, 4 et 13 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [D] [I] de régler ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 6983,05 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, par laquelle le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Monsieur [D] [I] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  6983,05 euros au titre des charges de copropriété échues au 11 janvier 2025, en ce compris le 1er trimestre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 06 août 2024,

—  3000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

A l’audience du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a transmis de nouvelles conclusions écrites qu’il a fait signifier le 11 juin 2025 au défendeur, aux termes desquelles, il sollicite le paiement de la somme de 7420,17 euros en ce compris le 2ème trimestre 2025.

Assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [D] [I] n’a pas comparu à l’audience.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment des avis de mutation, des procès-verbaux des assemblées générales des 24 juin 2020, 17 mai 2021, 15 juin 2022, 07 décembre 2022, 14 juin 2023, 08 juillet 2024 et 28 mai 2025 approuvant les dépenses des exercices allant du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, du 1er janvier au 31 décembre 2020, du 1er janvier au 31 décembre 2021, du 1er janvier au 31 décembre 2022, du 1er janvier au 31 décembre 2023 et du 1er janvier au 31 décembre 2024, ainsi que les budgets prévisionnels, des attestations de non-recours des sept assemblées générales, des appels de charges, que le défendeur est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [D] [I] ne s’est pas acquitté de la totalité des charges depuis plus d’une année. De plus, il ne s’est pas acquitté de la provision échue dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 11 janvier 2025 de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues.

Il s’ensuit que Monsieur [D] [I] sera condamné au paiement de la somme de 6963,15 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 10 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025, date de l’assignation, à défaut d’interpellation suffisante de la mise en demeure non retirée du 11 janvier 2025.

En second lieu, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Dans son décompte du 10 juin 2025, le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés à hauteur de 457,02 euros, correspondant à des frais de mise en demeure à hauteur de 258,78 euros et des frais de relance pour un montant de 198,24 euros.

A cet égard, à la lecture du contrat de syndic versé aux débats, les frais sont facturés à hauteur de :

—  16,69 € HT pour les frais de lettre de relance,

—  35,94 € HT pour les frais de mise en demeure,

Au vu des pièces versées aux débats, le demandeur justifie de la production des lettres de mise en demeure en date des 06/08/2024, 11/01/2021, 03/06/2021, 10/11/2020 et des lettres de relance en date des 04/03/2021, 04/03/2020, 03/06/2020, 03/09/2020.

Il conviendra donc de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 255,20 euros.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

La mauvaise foi du défendeur est caractérisée en l’espèce puisqu’il apparaît des décomptes produits que ces manquements sont répétés et anciens, que Monsieur [D] [I] ne paie pas ses charges de copropriété depuis plusieurs années, le dernier règlement de sa part étant intervenu le 26 août 2020.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Monsieur [D] [I], qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Monsieur [D] [I] à lui payer la somme de 1200 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic le cabinet, les sommes de :

—  6963,15 euros au titre des charges de copropriété échues, selon décompte arrêté au 10 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025,

—  255,20 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [I] aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 8], le 14 Août 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président