TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 22 Septembre 2025

N° RG 25/01178 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2J7F

N°de minute : 25/2396

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – représenté par le Cabinet LATY -

c/

Monsieur [C] [V]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] – représenté par le Cabinet LATY -

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E0997

DEFENDEUR

Monsieur [C] [V]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 1er Juillet 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 18 septembre 2025, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [V] est propriétaire des lots n°2 et 15 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [C] [V] de régler ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 3404,72 euros.

Vu l’exploit d’huissier en date du 03 avril 2025, par lequel le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Monsieur [C] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  2767,42 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 février 2025 en ce compris le 1er trimestre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2025,

—  3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

A l’audience du 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a exposé que suite à plusieurs versements intervenus en cours d’instance, sa créance a été ramenée à la somme de 1435,88 euros.

Régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [C] [V] n’a pas comparu.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment du relevé de propriété, des procès-verbaux des assemblées générales des 24 janvier 2022, 20 décembre 2023 et 16 décembre 2024 approuvant les dépenses des exercices allant du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et les budgets prévisionnels, des attestations de non-recours des trois assemblées générales, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues que le défendeur est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [C] [V] ne s’est pas acquitté de la totalité des charges depuis plus d’une année. De plus, il ne s’est pas acquitté de la provision échue dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 11 janvier 2025 de sorte que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues.

Il s’ensuit que Monsieur [C] [V] sera condamné au paiement de la somme de 1329,70 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 24 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2025, date de l’assignation, à défaut d’interpellation suffisante de la mise en demeure non retirée du 11 janvier 2025.

En second lieu, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Dans son décompte du 24 juin 2025, le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés à hauteur de 106,18 euros, correspondant à des frais de mise en demeure en date des 11 janvier et 24 juin 2025 à hauteur de 86,26 euros et des honoraires de relance en date du 5 septembre 2019 pour un montant de 19,92 euros.

Il justifie de la notification au copropriétaire débiteur des deux lettres de mise en demeure au vu de la production des accusés de réception. En outre, le tarif appliqué pour ce type d’acte à hauteur de 43,13 euros figure au contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il en est de même s’agissant de la lettre simple de relance en date du 02 mars 2025, dont le tarif est fixé à la somme de 16,69 euros HT, selon le contrat de syndic.

Il y aura lieu par conséquent de condamner le défendeur au paiement de cette somme au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont est redevable de copropriétaire constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

La mauvaise foi du défendeur est caractérisée en l’espèce puisqu’il apparaît des décomptes produits que ces manquements sont répétés et anciens et que Monsieur [C] [V] ne paie pas ses charges de copropriété depuis plus d’une année.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Monsieur [C] [V], qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Monsieur [C] [V] à lui payer la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [C] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet LATY, les sommes de :

—  1329,70 euros au titre des charges de copropriété échues, selon décompte arrêté au 24 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2025,

—  106,18 euros au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [V] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 7], le 22 Septembre 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président