TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e CHAUVET LECA

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e LE ROUX

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/00088

N° Portalis 352J-W-B7F-CVWGU

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. TWISTER IMMO

[Adresse 1]

[Localité 11]

représentée par Maître Martine LE ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0714

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société MAVILLE IMMOBILIER – Cabinet MABILLE

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par Maître Ghislaine CHAUVET LECA, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C1525, et par Maître Florian PALMIERI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/00088 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVWGU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 11 décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 11 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 7] est constitué en copropriété.

La SCI Twister Immo est propriétaire d’un lot dans cet immeuble.

Une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble s’est tenue le 19 octobre 2021.

Par acte d’huissier de justice du 27 décembre 2021, la SCI Twister Immo a assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] afin d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 19 octobre 2021 et subsidiairement l’annulation des résolutions 4.1, 4.2, 4.3, 4.4 et 5.1 de cette assemblée.

Par ordonnance du 10 janvier 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires défendeur au titre d’un défaut d’intérêt à agir, l’a condamné à verser à la SCI Twister Immo une somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles de l’incident et l’a condamné aux dépens de l’incident.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 29 avril 2024, la SCI Twister Immo demande au tribunal de :

«  Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Vu le décret n° 67-223 17 mars 1967

Vu le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005

Il est demandé au Tribunal de grande instance de PARIS, d’ :

ANNULER le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 12] [Adresse 17] du 19 octobre 2021,

A titre subsidiaire,

ANNULER les décisions n°4.1, 4.2, 4.3 et 4.4 du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du [Adresse 4] du 19 octobre 2021,

ANNULER la décision n°5.1 du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du [Adresse 4] du 19 octobre 2021,

En conséquence :

REMETTRE en état la loge du concierge telle qu’elle était avant les travaux décidés irrégulièrement

A titre reconventionnel :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à verser à la société Twister Immo la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

En tout état de cause :

Ordonner l’exécution provisoire,

Dispenser la société TWISTER IMMO des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la société TWISTER IMMO la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] demande au tribunal de :

«  Vu les articles 24, 25, 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 17 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’Assemblée Générale du 26 avril 2021,

Vu les pièces du dossier,

Il est demandé au Tribunal de céans de :

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER la Société TWISTER IMMO de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

REPUTER NON ECRIT l’article 37 B 4° du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 9] ;

DEBOUTER la Société TWISTER IMMO de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la Société TWISTER IMMO à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] les sommes suivantes :

2.500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

CONDAMNER la Société TWISTER IMMO aux entiers dépens de l’instance ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 27 mai 2024 et l’affaire a été plaidée le 11 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en lien avec l’assemblée générale du 19 octobre 2021

A l’appui de ses demandes, la SCI Twister Immo fait valoir que :

— elle a reçu le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse le 8 novembre 2021 ;

— la question de son intérêt à agir a déjà été tranchée par le juge de la mise en état ;

— la suppression du poste de concierge n’a jamais été soumise au vote des copropriétaires ;

— avant de pouvoir engager des décisions sur la réorganisation du service de gardiennage suite au départ à la retraite de Mme [M], le syndic doit y être autorisé par l’assemblée générale après avoir statué sur la suppression du poste ;

— en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, le préalable à la mise aux votes des résolutions 4.1, 4.2, 4.3 et 4.4 nécessite un vote à l’unanimité sur la suppression du poste de concierge ;

— la suppression d’un des postes de gardien concierge porte atteinte à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives ;

— le syndic n’a pas respecté les dispositions d’ordre public de l’article 26 précité ;

— la suppression du poste de concierge relève de l’unanimité ;

— le règlement de copropriété prévoit que des locaux composant la loge des concierges sont considérés comme des parties communes ;

— il s’agit d’un immeuble bourgeois qui comprenait depuis l’origine selon le règlement de copropriété deux concierges sur place ;

— le syndicat des copropriétaires a détruit la loge de la gardienne ;

— la solution proposée ne permet pas d’offrir des avantages équivalents;

— sur le vote relatif au rafraîchissement et aménagement de la loge, la non précision des noms des copropriétaires opposants ne permet pas de savoir si la majorité de l’article 25 a été respectée ;

— elle s’est opposée à la résolution 5.1 contrairement aux mentions du procès-verbal ;

— la rénovation de la loge porte atteinte au caractère d’habitation bourgeoise ;

— la rénovation des entrées devait a minima être votée à la double majorité selon le règlement de copropriété (4° du B de l’article 37) ;

— le tribunal ne pourra se prononcer sur le caractère non écrit de l’article 37 B 4 du règlement de copropriété qui est sans objet ;

— la demande d’annulation de l’assemblée dans son intégralité est fondée sur l’irrégularité tenant à la computation des voix ;

— si l’assemblée du 19 octobre 2021 est annulée cela induit la nécessité pour les copropriétaires de voter sur la suppression du poste de concierge ;

— en détruisant la loge de la concierge, le syndicat des copropriétaires a commis une faute et a engagé sa responsabilité ;

— le syndicat des copropriétaires a modifié les parties communes puisqu’il n’y a plus de loge.

En réponse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] fait valoir que :

— l’assemblée contestée se borne à entériner une précédente en date du 26 avril 2021 que la demanderesse n’a pas attaquée et qui est définitive à ce jour ;

— le projet litigieux est définitivement décidé et exécutoire ;

— les résolutions votées le 26 avril 2021 et le 19 octobre 2021 sont identiques ;

— l’exécution des travaux n’est pas fautive ;

— la demanderesse était défaillante pour la résolution 5.1, ce qui explique qu’elle n’est pas mentionnée comme opposante ;

— les défaillants n’ont pas à être identifiés sous chaque vote selon l’article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

— le procès-verbal indique bien les abstentionnistes et les opposants ;

— il n’y a aucune erreur dans le décompte des votes et le calcul des majorités ;

— les résolutions 4.2, 4.3 et 4.4 ont été rejetées, les demandes d’annulation les concernant sont donc irrecevables et à tout le moins sans objet ;

— concernant la résolution 4.1, la suppression du poste de gardienne ne relève pas de l’unanimité lorsque des solutions compensatoires équivalentes sont prévues ;

— le service de gardiennage n’est pas supprimé puisque deux gardiens sont toujours présents sur site ;

— le service est simplement réorganisé tout en continuant à offrir des avantages équivalents ;

— concernant la réorganisation du service, elle était soumise à la majorité de l’article 26 ;

— une gardienne reste salariée à temps plein pour l’ensemble de la copropriété ;

Décision du 11 Mars 2025

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— la résolution 5.1 comporte les mentions prévues à l’article 17 du décret du 17 mars 1967 ;

— la résolution est régulière dès lors que le détail du vote peut être reconstitué ;

— la majorité de l’article 25 a été largement atteinte lors du vote de la résolution 5.1 ;

— la double majorité était atteinte pour la résolution 5.1 et il ne s’agit pas de dispositifs installés suivant les progrès de la technique (peinture et installation de guichets) ;

— il demande au tribunal de réputer non écrite la clause 37 B 4° comme fixant une règle de majorité contraire aux articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le projet sera mis en œuvre sur la base de l’assemblée du 26 avril 2021.

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 19 octobre 2021 dans son intégralité

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.

Sur ce,

En l’espèce, la société Twister Immo verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse du 19 octobre 2021.

La société Twister Immo est mentionnée parmi les copropriétaires absents, de sorte qu’elle justifie de la qualité de copropriétaire défaillant pour l’ensemble de l’assemblée générale litigieuse.

Par ailleurs, elle justifie que le procès-verbal lui a été adressé le 4 novembre 2021. Son action a donc bien été introduite dans le délai de deux mois de l’article 42 précité.

La demande d’annulation de l’assemblée générale litigieuse est donc recevable.

*

Vu l’article 17 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit qu’il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs… Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Vu l’article 17-1 du même décret qui précise que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Décision du 11 Mars 2025

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En l’espèce, la société Twister Immo fait valoir que sa demande d’annulation de l’assemblée générale litigieuse dans son intégralité est fondée sur l’irrégularité tenant à la computation des voix.

Le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse mentionne pourtant le nombre de copropriétaires présents et leurs tantièmes, les copropriétaires absents et leurs tantièmes, le résultat du vote sous chaque résolution, les noms et nombre de voix des copropriétaires opposants ou de ceux qui se sont abstenus sous chaque résolution.

Les dispositions précitées de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 ont donc été respectées.

Les allégations de la société Twister Immo sur ce point ne sont pas fondées.

La société demanderesse ne précise pas quel résultat de vote serait affecté par une erreur dans la computation des voix et en quoi cela impacterait l’ensemble de l’assemblée générale.

La demande d’annulation de l’assemblée générale litigieuse dans son intégralité sera donc rejetée.

Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions 4.1, 4.2, 4.3, 4.4 et 5.1

Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : c) la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat… Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

Vu l’article 26-1 de la même loi qui prévoit que nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

Sur ce,

En l’espèce, ainsi qu’il a été rappelé, la société Twister Immo a la qualité de copropriétaire défaillant pour les résolutions litigieuses. Elle est donc recevable à les contester, y compris les résolutions rejetées.

Sur le fond, s’agissant de la résolution 4.1 adoptée, elle a pour objet

«  décision à prendre pour la réorganisation du service de gardiennage suite au départ à la retraite de Mme [M] – devis Référence gardiens… l’assemblée générale… décide de confier les prestations de gardiennage à l’entreprise Référence gardiens pour un budget de 46.080 € TTC par an… ".

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Cette résolution n’entraîne pas la suppression de l’ensemble du service de gardiennage puisqu’une concierge reste embauchée par le syndicat des copropriétaires selon les déclarations concordantes des parties. Mais la résolution implique de facto la suppression d’un des deux postes de concierge et son remplacement par un prestataire extérieur.

Le règlement de copropriété versé aux débats n’impose pas la présence de deux concierges et aucun article du règlement de copropriété ne définit spécifiquement un service de conciergerie spécifique à l’immeuble. La présence des concierges n’est mentionnée dans cet acte qu’à travers la mention d’une loge comme partie commune ou lors de l’évocation de leur embauche par le syndic.

Par ailleurs, le service de conciergerie de l’immeuble n’est pas supprimé puisqu’il reste une concierge employée par le syndicat des copropriétaires.

En outre, il n’est pas justifié que la destination de l’immeuble et les modalités de jouissance des parties privatives seraient modifiées par la résolution 4.1.

L’unanimité n’était donc pas requise pour voter la résolution litigieuse.

Il ressort du procès-verbal que lors du premier vote de la résolution 4.1, la majorité de l’article 26 n’a pas été atteinte mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (69 copropriétaires présents et 14 opposants nommés désignés et aucune abstention), représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires (6550/10000 tantièmes). Un second vote à la majorité de l’article 26-1 pouvait donc être effectué.

La résolution a ensuite été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (6550/10000 tantièmes) conformément à la règle fixée à l’article 26-1 précité.

La résolution litigieuse impliquant par elle-même la suppression d’un des deux postes de concierge, il y a lieu de considérer que l’assemblée générale s’est bien prononcée sur ce point à la majorité de l’article 26 en confiant une partie de la prestation de conciergerie à un prestataire extérieur.

La résolution 4.1 a donc été régulièrement adoptée.

La demande d’annulation de la résolution 4.1 sera donc rejetée.

*

S’agissant des résolutions 4.2, 4.3 et 4.4, elles ont été rejetées et portaient sur des devis concurrents à celui retenu au titre de la résolution 4.1.

La société demanderesse ne donne aucune raison valable d’annuler ces résolutions rejetant ces trois devis.

La demande d’annulation des résolutions 4.2, 4.3 et 4.4 sera donc rejetée.

*

Décision du 11 Mars 2025

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N° RG 22/00088 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVWGU

S’agissant de la résolution 5.1 adoptée, elle a pour objet

«  rafraîchissement et aménagement de la loge : rénovation des entrées côté [Adresse 15] et [Adresse 13] – Devis ASJ… l’assemblée générale… décide de faire réaliser les travaux de rafraîchissement et aménagement de la loge ; création d’un guichet vitré, d’un comptoir et d’un passe colis ; rénovation des entrées côté [Adresse 14] et [Adresse 13] pour un budget de 92000 € TTC selon devis de l’entreprise ASJ…".

Contrairement à ce qu’indique la demanderesse, le procès-verbal mentionne le nom des copropriétaires opposants et leurs tantièmes.

Le procès-verbal indique que cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25 par 6451/10000 tantièmes. Il est indiqué que le vote contre a recueilli 1627/10000 tantièmes et le nom des 15 copropriétaires opposants. Le procès-verbal indique par ailleurs que 69 copropriétaires totalisant 8078 voix ont participé à l’assemblée générale.

La société demanderesse est indiquée comme absente sur le procès-verbal signé par le président de séance, les deux scrutateurs et le secrétaire. Elle ne démontre pas qu’il s’agirait d’une mention erronée. Au demeurant, même si la société demanderesse avait voté contre, la résolution recueille tout de même la majorité de l’article 25.

Il n’est pas plus justifié que la rénovation litigieuse porte atteinte au caractère d’habitation bourgeoise et en outre le règlement de copropriété mentionne la présence de boutiques dans l’immeuble.

S’agissant du respect de l’article 37 B 4° du règlement de copropriété prévoyant une « double majorité touchant le nombre des propriétaires et le nombre des dix / millièmes » pour « l’organisation d’installations nouvelles d’utilité commune suivant les progrès de la technique et conformément à la destination de l’immeuble », à supposer que les travaux votés entrent dans cette catégorie, la double majorité requise par le règlement de copropriété a bien été réunie puisque la résolution litigieuse a été votée favorablement par 54 copropriétaires sur 94 mentionnés au procès-verbal (69 présents mentionnés / 15 opposants à la résolution mentionnés / 25 absents mentionnés), représentant 6451/10000 tantièmes.

La demande d’annulation de la résolution 5.1 sera donc rejetée.

Il en va de même de la demande de remise en état de la loge de la concierge telle qu’elle était avant les travaux votés, a minima en raison du rejet de l’annulation de la résolution 5.1 litigieuse.

Sur les demandes des parties pour procédure abusive

La société Twister Immo fait valoir que sa procédure n’est pas abusive, mais que c’est l’attitude du syndicat des copropriétaires qui est abusive en raison du dénigrement subi et des intimidations.

Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que la procédure est abusive.

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile qui prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 €, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, les demandes formées par les parties n’apparaissent pas abusives.

Dès lors, les demandes réciproques au titre de procédures abusives seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Twister Immo, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La société Twister Immo sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

DECLARE recevables les demandes des parties ;

REJETTE toutes les demandes principales et subsidiaires de la société Twister Immo au titre de l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 octobre 2021, de l’annulation des résolutions 4.1, 4.2, 4.3, 4.4 et 5.1 de cette même assemblée générale et de la remise en état de la loge de la concierge ;

REJETTE toutes les demandes de dommages-intérêts des parties au titre d’une procédure abusive ;

CONDAMNE la société Twister Immo à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la société Twister Immo aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 16] le 11 Mars 2025.

La Greffière Le Président