TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE 06 Mars 2025

N° RG 24/01983 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZNFU

N°de minute :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [13]

c/

S.C.I. M-13

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [13] sise [Adresse 2] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 10] ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1392

DEFENDERESSE

S.C.I. M-13

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Thomas GARROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1730

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 06 Février 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

La SCI M-13 est propriétaire des lots n°503, 507, 824 et 825 au sein d’une résidence en copropriété, dite [Adresse 12], sise [Adresse 2] à Rueil [Adresse 8] (92500).

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure la SCI M-13 de payer ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 9 205,60 euros dans un délai de 30 jours.

Vu l’exploit d’huissier du 5 août 2024, par le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné la SCI M-13 devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir :

sa condamnation à lui payer les sommes de : 6 339,05 euros au titre des appels de charges et travaux échus au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1 573,32 euros au titre des appels de charges du budget 2024 non encore échus au 1er janvier 2024, et ce avec intérêts à taux légal à compter de la date de d’exploit,1 241,41 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,5 000 euros à titre des dommages et intérêts,3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,sa condamnation aux entiers dépens.

A l’audience du 18 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée au 6 février 2025.

A l’audience du 6 février 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a soutenu oralement ses conclusions, déposées à l’audience, aux fins d’obtenir :

la condamnation de la SCI M-13 à lui payer les sommes suivantes :9 089, 73 euros au titre des appels de charges et travaux échus au 1er janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 1 241,41 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ;5 000 euros à titre des dommages et intérêts ;3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamnation de la SCI M-13 aux entiers dépens.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a oralement indiqué ne pas être opposé à l’octroi d’un délai de paiement de 12 mois.

En défense, le conseil de la SCI M-13 a soutenu oralement des conclusions, déposées à l’audience, aux fins de voir :

échelonner toute éventuelle condamnation qui serait prononcée à son encontre sur 24 mois ;débouter le syndicat de sa demande liée aux frais nécessaires de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;débouter le syndicat de sa demande de dommages et intérêts ;débouter le syndicat de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment les procès-verbaux des assemblées générales des 8 juillet 2019, 8 juin 2022, 26 septembre 2023, 19 juin 2024 approuvant les dépenses des exercices 2018, 2021, 2022, 2023 et les budgets prévisionnels, que la société défenderesse est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer sa créance auxquels la SCI M-13 doit être condamnée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

En l’espèce, le demandeur sollicite une somme de 1 241,41 euros au titre des frais de recouvrement, se décomposant comme suit :

343,17 euros en date du 9 novembre 2020 au titre de « vacation redressement compte »,120 euros en date du 2 avril 2021 au titre d’une « mise en demeure avocat »,120 euros en date du 8 février 2022 au titre d’une « mise en demeure avocat »,380 euros en date du 29 novembre 2022 au titre de « frais questionnaire »,158,24 euros en date du 13 février 2023 au titre d’une « sommation de payer »,120 euros en date du 6 avril 2023 au titre d’une « mise en demeure avocat ».

Il y a lieu d’écarter les montants sollicités au titre des frais de mises en demeure avocat et de sommation de payer pour lesquels aucune pièce n’est versée aux débats afin de justifier de leur réalisation.

Il convient également de rejeter la somme de 343,17 euros réclamée au titre de « vacation redressement compte » et celle de 380 euros au titre de « frais questionnaire » dès lors qu’il n’est pas démontré que ces frais, dont la nature n’est pas explicitée, sont des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, la SCI M-13 sera condamnée au paiement de la somme de 9 089, 73 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation en date du 5 août 2024.

La demande de condamner la SCI M-13 au paiement de la somme de 1 241,41 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera en revanche rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

En l’espèce, il apparaît des décomptes produits que ces manquements sont répétés et anciens de sorte que la mauvaise foi de la SCI M-13 est caractérisée.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande d’échelonnement des sommes dues

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. L’octroi de tels délais de paiement n’est nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la SCI M-13 sollicite l’octroi d’un échelonnement du paiement des sommes dues sur 24 mois.

Il sera accordé un échelonnement du paiement des sommes due sur 12 mois, la défenderesse ayant déjà de facto bénéficié de délais de paiement sur une partie de la dette.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la SCI M-13, qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la SCI M-13 à lui payer la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

CONDAMNE la SCI M-13 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) les sommes de :

9 089,73 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 5 août 2024,900 euros à titre de dommages et intérêts,1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires en condamnation de la SCI M-13 au titre des frais nécessaires au recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ACCORDE à la SCI M-13 des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, en douze mensualités égales et consécutives, la dernière mensualité soldant la créance,

DIT que le paiement de la première de ces mensualités devra intervenir avant le 5 du mois suivant celui de la signification de l’ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants,

DIT qu’à défaut de règlement de la dette selon l’échéancier fixé, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

CONDAMNE la SCI M-13 aux dépens.

FAIT À [Localité 9], le 06 Mars 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT

Pierre CHAUSSONNAUD, Greffier

David MAYEL, Vice-président