Minute n°

N° RG 25/00410 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DJ6K

S.C.I. DU 16 RUE DE TAVELLE

C/

[F] [B] [M]

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.C.I. DU 16 RUE DE TAVELLE

16 rue des processions

59400 CAMBRAI

Représentée par M^e Carine BLANCHARD, gérante

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [B] [M]

né le 10 Mars 1965 à CAMBRAI (59400)

16 rue Tavelle

Appt 16A

59400 CAMBRAI

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 27 Mars 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 15 Mai 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : SCI 16 RUE TAVELLE

Copie certifiée conforme le :

à : M. [M]

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2022, la SCI du 16 RUE DE TAVELLE a loué à [F] [M] un local à usage d’habitation situé 16 rue de Tavelle à CAMBRAI (59400), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 480 euros hors charges, outre 40 euros de provision pour charges.

Par acte d’huissier du 8 octobre 2024, la SCI du 16 RUE DE TAVELLE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 660 euros au titre des loyers et charges échus au mois d’octobre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 8 octobre 2024.

Par acte d’huissier en date du 14 janvier 2025, la SCI du 16 RUE DE TAVELLE a fait assigner [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 660 euros à parfaire à la date de l’audience,

— condamner le locataire à payer les loyers et chargés impayés du commandement de payer au jour de l’audience,

— condamner le locataire à payer la somme de 500 euros au titre de la résistance abusive,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner le locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Nord le 14 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la SCI du 16 RUE DE TAVELLE, représentée par sa gérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3 312,65 euros, au titre des loyers et charges échus au 27 mars 2025. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et indique que le paiement des loyers courants n’a pas été repris. Elle souligne l’absence de paiement depuis trois mois.

Cité par acte délivré à étude, [F] [M] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe et son montant, mais précise que ses difficultés sont passagères car il a eu une saisie sur salaire, laquelle sera terminée dans deux mois. Il admet n’avoir pas repris le paiement des loyers courants et indique qu’il ne pourra rien payer tant que la saisie sur salaire ne sera pas terminée. Il souhaite rester dans les lieux et demande des délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 8 octobre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI du 16 RUE DE TAVELLE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 27 mars 2025, la dette locative de [F] [M] s’élève à la somme de 3 312,65 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme, étant précisé que celui-ci ne conteste pas le montant de la dette locative.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 8 octobre 2024 pour la somme de 1 660 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article XI qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 8 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 9 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En application de l’article 24, V et de l’article 24, VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, et lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il n’est ni contesté ni contestable que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants, de sorte qu’il ne peut prétendre ni à des délais de paiement ni à plus forte raison à une suspension de la clause résolutoire.

Les demandes de Monsieur [F] [M] en délai de paiement et suspension de la clause résolutoire seront donc rejetées.

L’expulsion de Monsieur [F] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

[F] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été du si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats aucune malice, mauvaise foi ou erreur grossière équivalente au dol du locataire, celui-ci n’ayant pu s’acquitter à bonne date des loyers dus en raison d’une mesure d’exécution forcée sur ses salaires, dont avait visiblement connaissance la bailleresse.

La demande de la SCI du 16 RUE DE TAVELLE sera donc rejetée à ce titre.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[F] [M] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI du 16 RUE DE TAVELLE et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, [F] [M] sera condamné à verser au demandeur la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 novembre 2022 entre la SCI du 16 RUE DE TAVELLE, d’une part, et [F] [M], d’autre part, concernant le logement situé au 16 rue de Tavelle à CAMBRAI (59400) sont réunies à la date du 9 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à [F] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de trente jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour [F] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI du 16 RUE DE TAVELLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [F] [M] à verser à la SCI du 16 RUE DE TAVELLE la somme de 3 312,65 euros (décompte arrêté au 27 mars 2025, mois de mars 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 sur la somme de 1 660 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE [F] [M] à verser à la SCI du 16 RUE DE TAVELLE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été du si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SCI du 16 RUE DE TAVELLE du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE [F] [M] à verser à la SCI du 16 RUE DE TAVELLE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [F] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, Le juge,