TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE 16 Janvier 2025

N° RG 24/02253

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZURO

N°de minute :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis à [Localité 5][N] [Adresse 9], représenté par son syndic, la Société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 7] (F.D.P.)

c/

S.C.I. SCI LES PYRAMIDES .

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis à [Adresse 4] ([Adresse 3] [Adresse 9], représenté par son syndic, la Société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 7] (F.D.P.)

C/O F.D.P. [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: E0839

DEFENDERESSE

S.C.I. LES PYRAMIDES .

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputée contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 05 Décembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

La société LES PYRAMIDES est propriétaire des lots n°286 et 464 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], ci-après « le syndicat des copropriétaires », a mis en demeure la société LES PYRAMIDES de payer ses arriérés de charges de copropriété à hauteur de la somme de 12 505,73 euros arrêtés au 1er avril 2024 dans un délai de 30 jours.

Vu l’exploit d’huissier en date du 9 août 2024, par lequel le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné la société LES PYRAMIDES devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

-14 243,63 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 25 avril 2024, date de la mise en demeure,

-1 653,39 euros au titre des provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, approuvé à l’assemblée générale du 12 octobre 2023,

-84,51 euros au titre des appels de fonds travaux devenus exigibles dus sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 approuvé à l’assemblée générale du 12 octobre 2023,

-2 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231 du code civil,

-2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens,

— maintenir l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 5 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes en précisant que les arriérés de charges de copropriété ont augmentés.

Régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, la société LES PYRAMIDES n’a pas comparu à l’audience. En effet, le commissaire de justice s’est rendu sur place et a constaté que ni le nom de la société défenderesse ni le nom de son gérant ne figurent sur les boîtes aux lettres ou sur les interphones de l’immeuble. De plus, les recherches télématiques effectuées par ce dernier ont été infructueuses.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment de la matrice cadastrale, des procès-verbaux des assemblées générales des 21 mars 2022, 29 septembre 2022, 26 janvier 2023 et 12 octobre 2023 approuvant les dépenses des exercices 2021 et 2022 et les budgets prévisionnels, des attestations de non-recours, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues du 29 septembre 2022 au 1er juillet 2024 que la société LES PYRAMIDES est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Il résulte de ces éléments que la société LES PYRAMIDES ne s’est pas acquittée de sa dette dans les trente jours qui ont suivi la mise en demeure du 25 avril 2024. En conséquence, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à obtenir le paiement des provisions trimestrielles échues et à échoir de l’exercice 2024 devenues exigibles.

Le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer sa créance auxquels la société LES PYRAMIDES doit être condamnée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ».

Le demandeur avance des frais au titre d’une mise en demeure en date du 1er mars 2024 dont il ne justifie pas. En conséquence, il convient de retirer ces frais à hauteur de 72 euros du solde de la dette de la société LES PYRAMIDES.

En conséquence, il convient de condamner la société LES PYRAMIDES au paiement de la somme de 14 171,63 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 avril 2024 pour la somme de 12 505,73 et à compter de l’assignation pour le surplus ainsi qu’à la somme de 1 737,90 euros au titre des provisions et appels de travaux de l’exercice 2024 devenus exigibles au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Il apparaît du décompte produit que ces manquements sont répétés et anciens de sorte que la mauvaise foi de la défenderesse est caractérisée.

En conséquence, il sera alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société LES PYRAMIDES, qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société LES PYRAMIDES à lui payer la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Condamne la société LES PYRAMIDES à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic la société FIDUCIAIRE DU DISTRICT DE [Localité 7], les sommes de :

-14 171,63 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 avril 2024 pour la somme de 12 505,73 et à compter de l’assignation pour le surplus,

-1 737,90 euros au titre des provisions et appels de travaux de l’exercice 2024 devenus exigibles au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

-1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

-1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société LES PYRAMIDES aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 6], le 16 Janvier 2025.

LE GREFFIER

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président