Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 28 janvier 2026, n° 25/01019

TJ Strasbourg 28 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Congé donné par la locataire
La cour a constaté que le congé était valide et que la locataire était devenue occupante sans droit ni titre à compter du 1er août 2025.
Accepté
Arriérés de loyers et charges
La cour a constaté que la locataire n'avait pas contesté le montant de sa dette et a ordonné le paiement des arriérés.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a jugé que le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute ouvrant droit à réparation.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la locataire aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que l'équité justifie la condamnation de la locataire à verser une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 28 janv. 2026, n° 25/01019
Numéro(s) :	25/01019
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maêva BOUDOT
Parties :	SCI MARAICHERS

Texte intégral

N° RG 25/01019 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZEU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

11ème civ. S4

N° RG 25/01019 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZEU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Maêva BOUDOT

M^e Grégoire FAURE

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Maêva BOUDOT

M^e Grégoire FAURE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

28 JANVIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

SCI MARAICHERS

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 901 646 133

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis, [Adresse 1],

[Localité 6]

représentée par M^e Elise MAYER, substituant M^e Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 163

PARTIE REQUISE :

Madame [M] [C] [N]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Benjamin LIBLIN, substituant M^e Maêva BOUDOT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 339

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Fanny JEZEK, Greffier

[X] [D], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 Janvier 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé électroniquement le 3 mars 2023 par la locataire, le 5 mars 2023 par le bailleur et le 3 mars 2023 par la caution, prenant effet le 8 mars 2023, la SCI MARAICHERS a consenti à Madame [M] [C] [N] un bail d’habitation sur un appartement situé [Adresse 3] 67000 [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 770 € ainsi qu’une provision sur charges de 30 €, soit une somme mensuelle totale de 800 €.

Par courrier du 14 mai 2025, Madame [M] [C] [N] a donné congé du bail à la SCI MARAICHERS pour la date du 31 juillet 2025.

La locataire n’ayant pas quitté les lieux à la date indiquée, la SCI MARAICHERS a fait assigner, le 11 août 2025, Madame [M] [C] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, afin d’obtenir le prononcé des mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— l’expulsion de la partie défenderesse, ainsi que de tous les occupants de son chef, du logement et de ses accessoires qu’elle occupe, au besoin, avec le concours de la force publique passé le délai imparti par le commandement de quitter les lieux ;

— la fixation du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Madame [M] [C] [N] à compter du 1er août 2025 à la somme de 1.300 € par mois ;

— la condamnation de Madame [M] [C] [N] à lui verser le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle ainsi fixée jusqu’à complète libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [M] [C] [N] à lui verser une provision de 3.340 € au titre des arriérés de loyer et de charges arrêtés au 31 juillet 2025 ;

— la condamnation de Madame [M] [C] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, elle expose que Madame [M] [C] [N] a commencé à avoir des difficultés pour régler son loyer, qu’elle a décidé de résilier le contrat de bail avec effet au 31 juillet 2025 en prenant par ailleurs l’engagement de procéder au règlement des loyers de mai, juin et juillet 2025 et de s’efforcer de rattraper l’arriéré ; que le montant des arriérés s’est toutefois accru ; que Madame [M] [C] [N] lui a fait savoir, par courrier de son conseil du 28 juillet 2025 qu’elle ne pourrait pas honorer son engagement et quitter le logement ; qu’elle est donc contrainte, par application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de solliciter l’expulsion de la défenderesse qui occupe indûment le logement depuis le 1er août 2025.

L’assignation aux fins d’expulsion a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 11 août 2025.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 3 novembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi afin de permettre au conseil de la défenderesse de conclure.

A l’audience du 17 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SCI MARAICHERS, représentée par son conseil, a maintenu les prétentions et moyens développés dans son assignation. Elle s’oppose à la demande de délais à expulsion sollicitée par la défenderesse.

Elle insiste sur la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle à un montant supérieur au montant du loyer et charges, rappelant que l’indemnité a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire ; qu’il apparaît légitime de la fixer à un montant majoré car elle a subi un préjudice puisqu’ayant déjà pris ses dispositions afin de relouer l’appartement, le volte-face de Madame [M] [C] [N] l’ayant placée dans une situation délicate.

Elle conteste les factures de gaz élevées, indiquant que Madame [M] [C] [N] n’en justifie pas et conteste également les faits de harcèlement dont se prévaut la partie défenderesse.

Madame [M] [C] [N] , représentée par son conseil, reprend les prétentions et moyens de ses conclusions du 14 novembre 2025.

Elle demande ainsi au Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, de :

— rappeler à la SCI MARAICHERS l’application de la trêve hivernale à sa situation ;

— lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux à compter de la décision ;

— suspendre la procédure d’expulsion pendant le cours des délais accordés ;

— fixer de l’indemnité d’occupation à 841,39 € ;

— débouter la SCI MARAICHERS de ses demandes ;

— écarter le caractère exécutoire de la décision.

Elle fait ainsi valoir qu’elle ne conteste pas avoir donné un congé ; qu’elle l’a fait sous la pression de la caution et pensait pouvoir retrouver rapidement un logement mais que cela n’a pas été possible ; que les impayés de loyers résultent de sa baisse de revenus au cours des périodes estivales ainsi qu’aux deux grosses factures de gaz inattendues, liées à la mauvaise isolation du logement ; qu’elle a fait de gros efforts pour régler sa dette de loyer ; que rien ne justifie de majorer l’indemnité d’occupation, laquelle doit être fixée au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail avait continué à s’appliquer.

Il a été donné lecture du diagnostic financier et social du 16 octobre 2025, déposé au greffe le 17 octobre 2025.

Les parties n’ont pas formé d’observations.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

Les parties étant toutes deux représentées par leur avocat lors de l’audience, l’ordonnance sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que l’assignation a été notifiée le 11 août 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 3 novembre 2025.

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

* Sur le congé et l’expulsion

Il résulte des éléments produits aux dossiers que le congé donné par Madame [M] [C] [N] à la SCI MARAICHERS le 14 mai 2025 pour une date de départ au 31 juillet 2025 remplit les conditions fixées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, tant au niveau de la forme que des délais.

La validité du congé n’est d’ailleurs contesté ni par la SCI MARAICHERS, ni par Madame [M] [C] [N].

Dès lors, et conformément aux dispositions de l’article 15 précité, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués à l’expiration du délai de préavis, soit en l’espèce au 1er août 2025.

Ainsi, Madame [M] [C] [N] est devenue occupante sans droit ni titre des locaux loués à compter du 1er août 2025.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties signé le 3 mars 2023 par la locataire, le 5 mars 2023 par le bailleur et le 3 mars 2023 par la caution, et du décompte de la créance actualisé au 31 juillet 2025 (date de fin du bail) que la SCI MARAICHERS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le montant dû figurant sur le relevé de compte du 31 juillet 2025 est de 3.340,06 €.

Madame [M] [C] [N] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [M] [C] [N] sera condamnée à payer à la SCI MARAICHERS une provision de 3.340,06 € au titre des loyers et des charges, arrêtés au 31 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

* Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 1er août 2025, date de résiliation du bail, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

La SCI MARAICHERS ne fournit aucun élément justifiant une majoration de l’indemnité d’occupation.

Par conséquent, Madame [M] [C] [N] sera condamnée, en deniers ou quittance, au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er août 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

* Sur la demande de délais à expulsion

Conformément aux dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution :

— « le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales »

— « la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » ;

— « Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ».

Il appartient au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que Madame [M] [C] [N] exerce la profession de formatrice en anglais sous la forme d’une micro-entreprise. Elle perçoit ainsi des revenus irréguliers selon les périodes de l’année.

Il résulte de son avis d’imposition qu’elle a perçu, en 2024, des BNC de 15.000 €, soit une somme moyenne de 1.250 € par mois lissée sur l’année.

Madame [M] [C] [N] démontre avoir perçu en septembre 2025, une prime d’activité d’un montant de 333,43 €. Outre les charges de la vie courante et son loyer d’un montant de 841,39 €, elle a indiqué au travailleur social, sans pour autant en justifier, devoir rembourser un crédit d’un montant de 379 € par mois.

Le décompte des loyers et charges arrêté au 31 juillet 2025 démontre que Madame [M] [C] [N] a fait des efforts pour régler son loyer, même partiellement, mais qu’elle n’a pas été en mesure de le faire certains mois.

Sa dette de loyers et charges ne cesse d’augmenter, étant au 31 juillet 2025 d’un montant de 3.340,06 €. Aucun élément produit aux débats ne permet de démontrer que Madame [M] [C] [N] a effectué des versements après le 1er août 2025.

Elle indique vouloir déposer un dossier de surendettement mais cette démarche n’avait pas encore été entreprise au jour de l’audience.

Concernant la recherche de logements, il est constant que, malgré des revenus lui permettant de louer un logement moins onéreux que son logement actuel, la recherche dans le secteur privé sera plus ardue en raison de sa profession, exercée sous forme de micro-entreprise.

Néanmoins, une telle recherche n’est pas impossible et Madame [M] [C] [N] ne justifie pas des recherches déjà effectuées.

Elle justifie avoir déposé une demande de logement social le 7 juillet 2025.

La SCI MARAICHERS ne produit aucun élément quant à sa situation financière.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, du fait que Madame [M] [C] [N] a fait des efforts pour s’acquitter du loyer, même partiel, du fait que Madame [M] [C] [N] a des revenus lui permettant de retrouver un logement et a effectué des démarches pour tenter de trouver un logement social, du fait qu’elle a donné congé le 15 mai 2025 et savait donc devoir quitter le logement dès le 31 juillet 2025, ayant ainsi, de fait, déjà bénéficié d’un délai pour retrouver un logement, du fait qu’elle a également bénéficié des délais de la trève hivernale et afin de permettre à Madame [M] [C] [N] de retrouver un logement sans porter préjudice de manière conséquente à la SCI MARAICHERS, il y a lieu d’accorder à celle-ci, un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour quitter les lieux.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [M] [C] [N], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Madame [M] [C] [N] à payer à la SCI MARAICHERS la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATE que le bail liant la SCI MARAICHERS et Madame [M] [C] [N] signé électroniquement le 3 mars 2023 par la locataire, le 5 mars 2023 par le bailleur et le 3 mars 2023 par la caution, prenant effet le 8 mars 2023, a pris fin suite au congé de la locataire le 31 juillet 2025 ;

CONSTATE Madame [M] [C] [N] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] depuis le 1er août 2025 ;

ACCORDE à Madame [M] [C] [N] un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 4];

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai et de restitution des clés, l’expulsion de Madame [M] [C] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [M] [C] [N] à payer à la SCI MARAICHERS une provision de 3.340,06 € au titre des loyers et des charges, arrêtés au 31 juillet 2025, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [M] [C] [N] à la SCI MARAICHERS à compter du 1er août 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Madame [M] [C] [N] à payer à la SCI MARAICHERS, à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 1er août 2025 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, payable conformément aux conditions prévues au bail, au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail ;

CONDAMNE Madame [M] [C] [N] à payer à la SCI MARAICHERS la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [M] [C] [N] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Fanny JEZEK Véronique BASTOS