PREMIERE CHAMBRE

N° RG 22/02064 – N° Portalis DB3U-W-B7G-MPRZ

71F

[I] [W], [M] [P], [H] [T], [J] [Z]

C/

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE [Adresse 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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ORDONNANCE D’INCIDENT

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Ordonnance rendue le 09 septembre 2025 par Marie VAUTRAVERS, Vice-Présidente, Juge de la mise en état de ce Tribunal, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré ;

Date des débats : 10 juin 2025

DEMANDEURS

Madame [I] [W], née le 22 août 1967 à [Localité 12], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [M] [P], né le 14 mai 1985 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [H] [T], né le 24 février 1970 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

Madame [J] [Z], née le 18 janvier 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Elodie PETIT, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistés de M^e Alexandre CHEVALLIER, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], sise [Adresse 4] et [Adresse 1] représenté par son syndic la SAS FONCIA MANAGO, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 302 654 173 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphanie VAUTTIER, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Marie VALENTE D’ANDREA, avocat plaidant au barreau de Paris

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Exposé des faits et de la procédure

Par acte en date du 30 mars 2022, M. [M] [P], Mme [I] [W], M. [H] [T] et Mme [J] [Z] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble " Résidence [Adresse 10] " situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 11] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir annuler l’assemblée générale du 18 janvier 2022 et enjoindre au SDC Résidence [Adresse 10] de procéder à diverses diligences.

Le 22 avril 2024, l’association de médiation Mediavo a informé le juge de la mise en état qu’un accord total de médiation était intervenu à l’issue de la troisième réunion, mais qu’une des parties l’avait ensuite dénoncé.

Par conclusions d’incident du 14 juin 2024, le SDC Résidence [Adresse 10] a saisi le devant le juge de la mise en état aux fins de voir déclarer irrecevables les demandes du M. [P], Mme [W], M. [T] et Mme [Z] en annulation de l’assemblée générale et en condamnation du SDC à effectuer des remises en état.

L’audience d’incident a été fixée au 10 juin 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 18 mars 2025, le SDC Résidence [Adresse 10] demande au juge de la mise en état de :

— Déclarer M. [P], Mme [W], M. [T] et Mme [Z] irrecevables en leur demande tendant à voir annuler l’assemblée générale du 18 janvier 2022 ;

— Déclarer M. [P], Mme [W], M. [T] et Mme [Z] irrecevables en leur demande tendant à voir condamner le SDC Résidence [Adresse 10] à procéder à la remise en état de jardins privatifs, balcons et terrasses et à reprendre des fissures sur façade ;

— Condamner M. [P], Mme [W], M. [T] et Mme [Z] aux dépens ;

— Condamner M. [P], Mme [W], M. [T] et Mme [Z] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, le syndicat fait valoir que les défendeurs ont voté en faveur de certaines résolutions de l’assemblée générale litigieuse et sont donc irrecevables à en demander l’annulation dans son intégralité. A titre de moyen subsidiaire, il indique que les demandeurs n’ont pas demandé la production de la feuille de présence préalablement à l’incident, et n’ont donc aucun intérêt à agir. Il avance par ailleurs que M. [P] qui n’est plus copropriétaire est désormais dépourvu de son intérêt et de sa qualité à agir en lien avec les parties communes et le respect du règlement de copropriété. Il soutient que la demande de retrait de garde-corps, qui a été décidé lors de l’assemblée générale du 23 décembre 2020 est forclose, le délai de contestation de cette assemblée générale étant expiré. Il fait valoir que les jardins sont des parties privatives et que le syndicat ne peut pas intervenir dans les parties privatives des copropriétaires, les demandes formées à l’égard du syndicat des copropriétaires plutôt qu’aux copropriétaires concernés étant irrecevables. Enfin, il soutient que les demandes de réparation des fissures sur les parties communes sont irrecevables car le tribunal ne peut se substituer à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, seul organe susceptible de prendre ces décisions.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 21 mars 2025, M. [P], Mme [W], M. [T] et Mme [Z] demandent au juge de la mise en état de :

— Débouter le SDC Résidence [Adresse 10] de ses demandes ;

A titre subsidiaire : renvoyer l’examen des fins de non-recevoir devant la juridiction du fond ;

— Déclarer irrecevable la demande du SDC tendant à condamner M. [P] à diverses remises en état

— Condamner le SDC Résidence [Adresse 10] aux dépens ;

— Condamner le SDC Résidence [Adresse 10] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Prononcer l’exonération des demandeurs au principal des dépens et frais de la procédure d’incident.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que l’absence de la feuille de la présence est la cause de la nullité de l’assemblée générale, indépendamment des votes de chacun des copropriétaires en demande, qui n’ont au surplus selon elle voté en faveur d’aucune résolution. Ils ajoutent qu’ils ont demandé communication de la feuille de présence dans leur assignation, et indiquent que le moyen est d’une complexité telle qu’il doit être renvoyé devant le juge du fond.

S’agissant de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 23 décembre 2020, ils font valoir qu’ils n’en demandent pas l’annulation mais en contestent la mauvaise exécution, en application de la loi du 10 juillet 1965 et des règles de responsabilité contractuelle s’appliquant au syndic. Ils indiquent par ailleurs que le SDC Résidence [Adresse 10] a l’obligation d’assurer l’entretien des espaces verts qui sont des parties communes d’une part et de faire respecter le règlement de copropriété sur les jardins qui sont privatifs d’autre part. Ils soutiennent enfin que le tribunal peut parfaitement adresser des injonctions au syndicat de copropriétaires, et que les moyens soulevés sont ici également d’une telle complexité qu’ils doivent être renvoyés au fond.

Au soutien de la recevabilité de l’action de M. [P], ils indiquent que ce dernier a dérogé à la subrogation légale au profit de l’acquéreur de son bien dans l’acte de vente, et qu’il était bien copropriétaire à la date de l’AG du 18 janvier 2022, puisqu’il n’a vendu son bien que le 23 août 2022.

Ils soulignent par ailleurs que M. [P] n’est plus en revanche propriétaire des lots, a régulièrement notifié cette mutation au syndic, et ne peut être condamné à effectuer des travaux sous astreinte.

MOTIFS

En application de l’article 122 du code de procédure civile, une fin de non-recevoir tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir.

Sur la recevabilité de la demande en annulation de l’assemblée générale du 18 janvier 2022

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Il résulte de cet article que seuls les copropriétaires défaillants ou opposants ont qualité à agir à l’égard du syndicat de copropriété en annulation de tout ou partie d’une assemblée générale, et que le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale, même en cas d’inobservation de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020).

Par ailleurs, en application de l’article 14 du décret du 17 mars 1967, une feuille de présence indiquant les nom et domicile de chacun des copropriétaires et le cas échéant de son mandataire, le nombre de voix dont il dispose.

La feuille de présence permet de faire la preuve de la présence à l’assemblée générale des copropriétaires ou de leurs mandataires, elle est notamment utilisée pour déterminer les majorités à recueillir pour l’adoption des résolutions de l’assemblée pendant le déroulement de l’assemblée générale.

Il résulte de l’ensemble de ces textes que si l’absence de cette feuille de présence est, en principe et sous réserve de certaines exceptions, cause de nullité, l’annulation de l’ensemble de l’assemblée générale ne peut toutefois être invoquée que par un propriétaire qui n’aurait pas voté en faveur de certaines résolutions.

En l’espèce, il est établi par le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 janvier 2022 que les demandeurs étaient présents lors de l’assemblée générale et ont voté en faveur de plusieurs résolutions de cette assemblée.

Ils n’ont donc pas qualité pour invoquer la nullité de l’intégralité de l’assemblée générale et leur demande sera déclarée irrecevable.

Sur la recevabilité des demandes en injonction de faire à l’égard du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l’article 32, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

En application de l’article 15 de la même loi, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Il est en outre responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. A contrario, un copropriétaire ne peut agir seul que concernant la propriété ou la jouissance de son lot.

En application de l’article 9 de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il en use et jouit librement sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres propriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Il résulte de ces textes que le syndicat, représenté par son syndic, a qualité pour agir en défense et partant, peut en principe, contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, faire l’objet d’injonctions par le tribunal judiciaire, et ce indépendamment du pouvoir décisionnaire de l’assemblée générale qui ne saurait avoir pour effet d’accorder une immunité juridictionnelle au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en défense en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, et notamment pour faire respecter le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale, sur les parties communes et les parties privatives, dans la limite de ses pouvoirs.

Si les demandeurs auraient effectivement pu choisir d’assigner individuellement les copropriétaires concernés, dès lors qu’ils disposent d’une action parallèle à celle du syndicat des copropriétaires en cas de manquement par un copropriétaire au règlement de copropriété, ils disposent également en vertu de l’article 15 d’une action à l’égard du syndicat des copropriétaires, qui a qualité à agir en défense aussi bien sur les demandes de remise en état relatives aux parties communes ou aux parties privatives, quand bien même les moyens à sa disposition pour la remise en état des parties communes ou des parties privatives sont de nature différente.

En conséquence, la demande tendant à faire déclarer irrecevables les demandes visant à faire injonction au syndicat des copropriétaires de procéder à des remises en état sur les parties communes et sur les parties privatives sera rejetée.

Sur la recevabilité des demandes de M. [P]

En application des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est notamment irrecevable si celui qui l’exerce n’a pas la qualité à agir et ne démontre pas son intérêt à agir.

Il est constant que la qualité à agir d’un copropriétaire en nullité de l’assemblée générale s’apprécie au jour de l’assemblée générale, et que la vente ultérieure de son lot par un copropriétaire qui avait la qualité de copropriétaire le jour de l’assemblée générale litigieuse ne rend pas sa de facto sa demande irrecevable.

Toutefois, l’intérêt à agir, qui se définit comme une condition de recevabilité de l’action consistant dans l’avantage que procurerait au demandeur la reconnaissance par le juge du bien-fondé de sa prétention, s’apprécie de manière plus générale au jour de la demande en justice, et ne peut dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendu sans objet. L’intérêt doit être personnel, direct, né et actuel.

Il convient donc de rechercher si l’ancien copropriétaire ayant cédé son lot avait, à la date de la délivrance de l’assignation, un intérêt légitime au succès de ses prétentions.

En l’espèce, M. [P] a vendu son bien immobilier le 23 août 2022, soit postérieurement à l’assemblée générale litigieuse qui s’est tenue le 18 janvier 2022 et postérieurement également à l’assignation qui a été délivrée le 30 mars 2022 au syndicat des copropriétaires.

Au surplus, et à titre surabondant, il produit aux débats l’acte de vente de son lot qui indique page 44 déroger au principe de subrogation de l’acquéreur dans les droits du vendeur s’agissant des procédures en cours et qu''à l’exception d’éventuelles demandes de la ou des parties adverses concernant l’acquéreur ou/et les lots objet de la présente vente, le vendeur entend conserver l’intégralité des risques et bénéfices de ladite procédure susmentionnée qui n’est pas transmise à l’acquéreur, ce que ce dernier reconnaît et accepte. Sous réserve de l’exception précitée, le vendeur entend prendre totalement et financièrement à sa charge la poursuite pleine et entière jusqu’à son terme de ladite procédure, à savoir, jusqu’à l’épuisement des voies de recours ".

En conséquence, au jour de l’introduction de ses demandes, M. [P] avait la qualité de copropriétaire et avait intérêt à agir pour l’ensemble des demandes formulées à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires à l’égard de M. [P]

Par conclusions en date du 29 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a formulé plusieurs demandes reconventionnelles et sollicite notamment du tribunal de condamner M. [P] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir :

A procéder à l’élagage des arbustes situés dans son jardin privatif et à l’entretien de celui-ci ;

A la dépose de l’aménagement en gravillons le long de son mur de façade ainsi que des deux marches permettant d’accéder à la terrasse depuis son jardin.

A la date de la notification de ces conclusions, c’est-à-dire à la date de l’introduction de la demande reconventionnelle, M. [P] avait définitivement cédé son bien immobilier par acte notarié le 23 août 2022, et n’avait plus qualité à agir en défense des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires. Au surplus, et à titre surabondant, l’acte de vente comporte bien l’indication d’une délivrance de l’état daté par le syndic en date du 2 août 2022, le syndicat des copropriétaires étant donc informé de la vente immobilière en cours.

Les demandes de remise en état du syndicat des copropriétaires à l’égard de M. [P] sont donc irrecevables pour défaut de qualité à agir.

Sur les autres demandes

Aux termes de 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut condamner les parties aux dépens.

En l’espèce, il convient de réserver les dépens jusqu’à la décision de la formation de jugement sur l’ensemble du litige.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’absence de condamnation aux dépens, il convient de réserver également les demandes faites à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Déclarons irrecevable la demande de M. [P], Mme [W], M. [T] et Mme [Z] en annulation de l’ensemble de l’assemblée générale du 18 janvier 2022 ;

Rejetons la demande de le SDC Résidence [Adresse 10] tendant à déclarer irrecevable la demande de M. [P], Mme [W], M. [T] et Mme [Z] en leur demandes tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à la remise en état de jardins privatifs, balcons et terrasses et à reprendre des fissures sur façade pour défaut de qualité à agir ;

Rejetons la demande de le SDC Résidence [Adresse 10] tendant à déclarer irrecevable les demandes de M. [P] tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à la remise en état de jardins privatifs, balcons et terrasses et à reprendre des fissures sur façade pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

Déclarons irrecevable la demande du SDC Résidence [Adresse 10] tendant à la condamnation de M. [P] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir :

— A procéder à l’élagage des arbustes situés dans son jardin privatif et à l’entretien de celui-ci ;

— A la dépose de l’aménagement en gravillons le long de son mur de façade ainsi que des deux marches permettant d’accéder à la terrasse depuis son jardin.

Réservons les dépens et les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Renvoyons l’affaire à la mise en état du 13 novembre 2025 pour conclusions au fond des défendeurs.

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 9 septembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS