TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

01 Octobre 2025

N° RG 24/03451 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZKLM

N° Minute :

AFFAIRE

[F] [P], [O] [P], [W] [P]

C/

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [O] [P]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Monsieur [W] [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

tous représentés par Maître Dominique LAURANT de la SEP Cabinet LAURANT MICHAUD DUCEUX, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0939

DEFENDERESSE

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES

[Adresse 1]

[Localité 3]

L’affaire a été appelée le 28 Mai 2025 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Quentin SIEGRIST, Vice-président

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 01 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte de donation-partage des 27 février et 4 mars 2015, M. [W] [P] a donné la nue-propriété des 8 800 parts de la SCI La Seigneurie du Gué à MM. [O] et [F] [P], pour moitié chacun.

Par trois lettres recommandées avec avis de réception du 27 novembre 2018, l’administration fiscale a adressé une proposition de rectification au donateur et aux donataires, estimant que la valeur déclarée des parts ne correspondait pas à leur valeur réelle.

Les consorts [P] ont adressé des observations et recours qui ont été rejetées par l’administration fiscale.

Par actes de commissaire de justice des 14 mars 2024, MM. [W], [O] et [F] [P] (ci-après les consorts [P]) ont chacun fait assigner le directeur régional des finances publiques devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Le 8 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des trois instances précitées.

Dans chacune de leur assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [P] demandent au tribunal de :

— prononcer la décharge de la totalité des impositions, majorations et pénalités pour un total de 222 221 euros,

— condamner le directeur régional des finances publiques à verser à chacun la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par commissaire de justice le 18 décembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le directeur régional des finances publiques demande au tribunal de :

— juger bien-fondé l’imposition,

— confirmer la décision de rejet du 17 janvier 2024,

— débouter les consorts [P] de leurs demandes,

— condamner les consorts [P] aux dépens,

— condamner les consorts [P] à verser à l’Etat la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de décharge

Les consorts [P] font valoir que la surface retenue dans la proposition de rectification est erronée.

Ils ajoutent contester les évaluations retenues par l’administration et soulignent qu’il y a lieu d’appliquer à la valorisation des décotes en raison de divers facteurs. Ils proposent pour l’ensemble des biens une contre-évaluation et font valoir que l’administration fiscale aurait dû prendre en compte, pour déterminer l’actif net, l’important passif résultant d’un prêt. Ils estiment enfin que les conditions de la majoration de 40 % pour manquement délibéré ne sont pas réunies.

Le directeur régional oppose que l’évaluation a été faite à partir de termes de comparaison pertinents, auxquels ont été appliqués des abattements qu’il n’y a pas lieu de majorer ; qu’a été prise en compte la surface utile et que les termes de comparaison retenus dans la contre-évaluation ne sont pas comparables ; que l’existence de la dette censée constituer le passif à prendre en compte n’est pas démontrée.

Appréciation du tribunal,

L’article L. 17 du livre des procédures fiscales dispose qu’en ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

Si la loi ne définit pas la valeur vénale, celle-ci est, selon la Cour de cassation, pour les immeubles « constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de leur situation de fait et de droit à cette date » (Com., 3 juin 2014, n°13-18.180).

Il est constant que « lorsque l’administration des impôts entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation soumis aux droits d’enregistrement la valeur vénale réelle du bien en cause, il lui appartient, dès la notification du redressement, de justifier l’évaluation par elle retenue au moyen d’éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires » (Com. 28 janv. 1992, [I], n° 89-19.385).

Cette exigence n’implique pas que les biens pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement, à celui qui constitue l’objet du litige, mais l’administration fiscale doit justifier en quoi les biens pris en considération sont « intrinsèquement similaires », en fait et en droit, à celui objet du litige.

Le contribuable peut produire d’autres éléments de nature à infirmer l’évaluation faite par l’administration fiscale à condition que ces éléments soient pertinents au regard du litige.

1) Sur la surface de l’immeuble

Les consorts [P] font valoir que la surface de l’immeuble retenue par l’administration fiscale est erronée. Ils produisent à cette fin un rapport de mesure portant sur la surface habitable définie par les articles R. 111-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Or, l’administration fiscale a pris en compte la surface utile, si bien que les mesures ne peuvent être comparées. Ainsi, celles fournies par les demandeurs ne peuvent être utilisées pour remettre en cause les analyses de l’administration.

Ce moyen sera par conséquent rejeté.

2) Sur les termes de comparaison de l’administration fiscale

Les consorts [P] contestent les termes de comparaison retenus par l’administration fiscale pour déterminer la valeur vénale des appartements au motif que le nombre de pièces ne correspond pas à celui des appartements à comparer.

Toutefois et d’une part, les termes retenus par l’administration présentent, pour chacun des biens litigieux :

— une surface utile extrêmement proche : 22, 26, et 25 m² pour le T1 de 22 m² ; 34, 26, 36 et 29 m² pour les T2 de 29 et 33 m² ; 35, 31 et 36 m² pour les T2 de 33 et 34 m² ; 39, 51 et 52 m² pour les appartements de 38 et 44 m² ;

— un secteur géographique équivalent, la totalité des biens se trouvant dans un périmètre inférieur à un kilomètre ;

— une facture très proche, notamment la date de construction et les étages correspondants.

D’autre part, conformément à ce qui a été préalablement indiqué, les termes de comparaison n’ont pas à être identiques à l’objet de la comparaison mais intrinsèquement similaires. Si ces termes présentent en l’espèce, pour certains, un nombre de pièce différent à celui du bien à comparer, il s’agit tout au plus d’une différence d’une pièce, et qui n’affecte pas, compte tenu des éléments de proximité préalablement retenus, le caractère intrinsèquement similaire des termes de comparaison, d’autant que l’administration fiscale précise à juste titre que le nombre de pièce constitue un élément d’aménagement intérieur susceptible, selon les appartements, d’être modulable, et qui peut donc être relativisé, ce qu’elle a choisi de faire d’autant plus légitimement qu’il existait une discordance relative au nombre de pièces entre les informations communiquées par les consorts [P] et celles à sa disposition (cf. tableau page 8 des conclusions en défense).

Ce moyen sera par conséquent rejeté.

3) Sur les abattements

En premier lieu, sur l’abattement du fait de la détention indirecte des biens par plusieurs personnes, les demandeurs font valoir que le bien est détenu indirectement et qu’il existe une forte mésentente entre les associés, si bien que les décisions sont difficiles à prendre.

Toutefois et d’une part, l’abattement pour détention indirecte a pour objet de corriger la valeur mathématique de la part de la société, déterminée par addition de la valeur des actifs alors que ces derniers ne sont pas immédiatement liquides. Toutefois, l’administration fiscale a en l’espèce pondéré la valeur mathématique avec une valeur de productivité unitaire très inférieure à la valeur mathématique. Ainsi, elle n’a pas fait qu’appliquer cette dernière, si bien qu’il n’y a pas lieu d’appliquer une décote pour détention indirecte et absence de liquidité.

D’autre part, la mésentente invoquée, à supposer qu’elle puisse justifier l’application d’une décote, n’est pas démontrée.

En deuxième lieu, sur la décote pour location, l’administration fiscale a appliqué un abattement de 15 % pour les appartements et de 10 % pour les parkings. Sur les appartements, les consorts [P] se contentent d’invoquer l’application systématique du taux de 20 %, qui n’est pas démontrée, et il sera relevé que l’application d’un taux de 15 % apparaît en l’espèce suffisant. En outre, cet abattement a pour objet d’intégrer les contraintes liées à l’existence d’un contrat de location, et est donc tributaire de la nature du contrat. Or, un contrat de bail fondé sur la loi de 1989 est par essence plus contraignant qu’un contrat de bail applicable à un parking, si bien que la différence entre les taux est parfaitement justifiée.

En troisième lieu, sur l’abattement pour vétusté, celui-ci peut s’appliquer à un immeuble afin de tenir compte de son état. Les consorts [P] invoquent à ce titre que la date de construction de l’immeuble, celle de sa dernière rénovation (1997) et versent aux débats des clichés photographiques de la façade de l’immeuble. Toutefois, l’ancienneté de la construction et de la dernière rénovation ne peut en elle-même justifier un abattement. En outre, aucun cliché de l’intérieur des appartements n’est produit et, en cette absence, la seule présence de traces d’humidité sur la façade ne justifie pas l’application d’un abattement pour vétusté. Enfin, si les consorts [P] affirment qu’un des appartements ne peut plus être remis en location compte tenu de son état, la seule attestation produite, qui date du 12 juillet 2021, ne saurait caractériser l’insalubrité invoquée au jour de la donation.

En quatrième lieu, sur l’abattement lié à l’existence de litiges en cours pour les parkings, aucune pièce n’est produite par les consorts [P].

En cinquième lieu, sur l’abattement pour détention en bloc, celui-ci a été appliqué pour l’immeuble de rapport et les consorts [P] sollicitent son application aux neuf emplacements de parking acquis le 13 octobre 1998. Toutefois, si ceux-ci ont été acquis le même jour, ils l’ont été à des prix individualisés (de 30 000 francs chacun). Dès lors, les lots peuvent être cédés séparément et il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement.

Ce moyen sera par conséquent rejeté.

4) Sur la contre-évaluation

Les consorts [P] proposent une contre-évaluation de chacun des biens, avec des termes de comparaison choisis par leur soin à partir de la base de données Patrim, et application d’abattements.

Néanmoins, il sera retenu pour les parkings, que les termes de comparaison sont pour le second une vente en bloc de deux emplacements, pour le troisième un emplacement extérieur alors que les biens en cause sont en sous-sol.

Pour les appartements, de manière globale, les consorts [P] se réfèrent pour établir les termes de comparaison, à des immeubles anciens (par exemple, pour les T1, des constructions de 1908, 1850 et 1967) alors que les appartements litigieux sont situés dans un immeuble certes datant de 1850 mais ayant fait l’objet de travaux de rénovation lourds en 1997 (ayant conduit les intéressés à effectuer des déclarations H2 et à déclarer comme neufs certains des appartements).

Les termes de comparaison ne sauraient donc être retenus comme intrinsèquement similaires, et ce moyen sera par conséquent rejeté.

5) Sur la prise en compte du passif

En cinquième lieu, les consorts [P] font valoir que la SCI a emprunté la somme de 5 500 000 francs le 14 avril 1997, que M. [W] [P] a procédé au remboursement de la somme de 841 819,84 euros le 16 avril 2007, somme dont la SCI lui était toujours redevable au jour de la donation.

Les consorts [P] démontrent que M. [W] [P] a effectivement réalisé un tel paiement (leur pièce n°11).

Toutefois, dans un courrier du 28 avril 2017 (pièce n°1 de la défenderesse), M. [W] [P] a indiqué à l’administration fiscale, à propos d’une imposition différente, que « Comme je le disais en introduction, il y a une erreur sur l’estimation de cette SCI. J ai déclaré 8 385 € au titre des années 2014 et 2015. Or, j’aurais dû déclarer 825 816 € + 8 385 € en 2014 et 2015. L’administration fiscale est naturellement en droit de s’interroger sur la raison de cet écart très important. I1 se trouve que jusqu’en 2013, les biens immobiliers étaient financés par un crédit in fine 100% qui a été levé fin 2013. Nous avions donc 8 385 € + 825 816 € – (le crédit) 825 816 € soit 8 385 €. Le crédit étant levé en 2014, j’aurais dû déclarer 8 385 € + 825 816 € soit 834 201 €. Il se trouve que j ai repris bêtement le montant de 2013 en 2014 puis en 2015. Je ne suis pas très fiers de cela car j ai les diplômes et 1 expérience nécessaires pour ne pas commettre ce type d’erreur ». M. [W] [P] a réitéré cette explication dans un courrier du 6 juillet 2018 (pièce n°2 de l’administration fiscale).

Ainsi, il résulte des propres déclarations de M. [W] [P] que le prêt ou la dette en résultant n’existait plus au jour de la donation-partage, en février et mars 2015.

Par conséquent, il sera retenu que les consorts [P] ne démontrent pas que cette dette existait au jour de l’acte litigieux, et ce moyen sera par conséquent rejeté.

6) Sur la majoration de 40 % pour manquement délibéré

Les consorts [P] contestent la majoration de 40 % pour manquement délibéré, en faisant valoir que l’administration fiscale ne démontre aucunement l’élément intentionnel du manquement ; que le caractère important du manquement est un élément subjectif et relatif ; que la qualité d’associés de la SCI n’est pas plus probante ; que le seul fait de détenir des parts d’une société n’implique pas la connaissance de leur valeur, d’autant que celles-ci ont été valorisées par le notaire lors de la donation.

L’administration fiscale oppose, dans sa décision de rejet, que les parties à l’acte de donation avaient connaissance de la SCI, dont ils étaient associés, et qu’elles savaient que la valorisation retenue était erronée et conduisait à minorer l’imposition.

Sur ce,

L’article 1729 du code général des impôts énonce que : « Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application d’une majoration de : a. 40 % en cas de manquement délibéré (…) ».

Pour établir l’existence d’un manquement délibéré, l’administration doit apporter la preuve, d’une part, de l’insuffisance, de l’inexactitude ou du caractère incomplet des déclarations et, d’autre part, de l’intention de l’intéressé d’éluder l’impôt. Pour établir le caractère intentionnel du manquement du contribuable à son obligation déclarative, l’administration doit se placer au moment de la déclaration ou de la présentation de l’acte comportant l’indication des éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt (CE, 8 mars 2021, n°434803, §6).

En l’espèce, la SCI a été valorisée dans l’acte de donation-partage à 8 385 euros, soit 76 centimes la part (8 385 / 11 000).

Or, il a été préalablement retenu la valorisation réalisée par l’administration fiscale et établie, pour les 11 000 parts de la SCI, à 2 257 560 euros, soit une somme nettement supérieure compte tenu de la valeur en elle-même des biens (les consorts [P] retenaient une valeur totale après abattement de 844 940 euros), et de l’absence de prise en considération de la dette de 841 819,84 euros dont M. [W] [P] a lui-même indiqué qu’elle n’existait plus à la date de la donation-partage.

Compte tenu de la très forte différence relevée, M. [W] [P], associé et gérant de la SCI, et ses deux fils MM. [O] et [F] [P], eux-mêmes associés d’icelle, ne pouvaient légitimement croire, compte tenu du patrimoine important de la SCI (15 appartements et 9 emplacements de parking donnés en location), et en l’absence de dette, que la valeur de la part retenue, de nature infinitésimale, était cohérente.

Enfin, les consorts [P] ne peuvent se retrancher derrière le travail de la notaire, d’autant qu’ils ne démontrent pas qu’elle aurait procédé à cette valorisation, l’acte de donation-partage n’étant de surcroît pas versé aux débats.

Compte tenu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de débouter les consorts [P] de leur demande de décharge.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner les consorts [P] aux dépens.

Sur l’indemnité réclamée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l’espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l’équité, il y a lieu de condamner les consorts [P] à verser à l’État, pris en la personne du directeur régional des finances publiques, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Confirme la décision de rejet du 17 janvier 2024,

Déboute MM. [W], [O] et [F] [P] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamne MM. [W], [O] et [F] [P] aux dépens,

Condamne MM. [W], [O] et [F] [P] à verser à l’État, pris en la personne du directeur régional des finances publiques, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT