TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Janvier 2026

N° R.G. : N° RG 24/05138 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZSJF

N° Minute :

AFFAIRE

Syndic. de copro. SDC [Adresse 5], pris en la personne de son syndic

C/

[G] [F]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. SDC [Adresse 5], pris en la personne de son syndic

SARL FONCIA AGENCE CENTRALE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDEUR

Monsieur [G] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [F] est propriétaire du lot n° 1 au sein de l’immeuble [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 17 juin 2024 aux termes duquel il demande, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, de :

« Constater que Monsieur [F] [G] est propriétaire du lot n°1 au sein la résidence sise [Adresse 7] ;

Constater que Monsieur [F] [G] est copropriétaire au sein de la résidence sise [Adresse 7], dont le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic, FONCIA AGENCE CENTRALE ;

Juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son syndic, FONCIA AGENCE CENTRALE.

En conséquence :

Condamner Monsieur [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 7], représenté par son syndic, FONCIA AGENCE CENTRALE, les sommes de :

—  25 518,27 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 27 mai 2024, appels provisionnels de charges du 2è trimestre 2024 inclus, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

—  3 000 € au titre de dommages-intérêts,

—  1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie

Condamner Monsieur [F] [G] aux entiers dépens. »

M. [F], assigné à tiers présent a domicile, n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 04 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 25 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « constater », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 25518,27 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 27 mai 2024, appel du 2e trimestre 2024 inclus et des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que M. [F] est propriétaire du lot n°1 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

— du 14 février 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2019 et approuvé les comptes des travaux du portillon,

— du 14 octobre 2021 ayant approuvé les comptes des exercices 2018, 2019 et 2020, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2022 et voté divers travaux,

— du 21 mars 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2023,

— du 20 mars 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2024,

— du 21 mars 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025 et voté des travaux de remplacement de la fonte fuyarde WC tabac

— le décompte des sommes dues au 27 mai 2024, et les appels de fonds correspondant, faisant apparaître un solde débiteur de 25 518,27 euros au titre des charges et travaux impayés, intégrant les frais engagés pour le recouvrement de la créance, à savoir :

— la somme de 60 euros, facturée le 05 juillet 2021 au titre de frais de mise en demeure,

— la somme de 55 euros, facturée le 12 avril 2023 au titre de frais de mise en demeure,

— la somme de 55 euros, facturée le 23 novembre 2023 au titre de frais de mise en demeure,

— la somme de 40 euros, facturée le 18 décembre 2023 au titre d’une relance après mise en demeure,

— la somme de 450 euros, facturée le 17 janvier 2024 au titre de la constitution du dossier transmis à l’huissier,

— la somme de 217,76 euros, facturée le 09 avril 2024 sous l’intitulé « Teboul sommation sdc/bedrat »,

— la somme de 450 euros, facturée le 27 mai 2024 au titre de la constitution du dossier transmis à l’avocat,

soit un total de 1327,76 euros.

Concernant les charges et travaux, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires inclut au décompte la somme de 108,30 euros, facturée au titre d’intérêts de retard au 18 décembre 2023, ne correspondant toutefois ni à des charges ni à des frais de recouvrement.

De plus, le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

Or, en l’espèce, le décompte produit par le syndicat des copropriétaires intègre deux lignes libellées « reprise » au 31 décembre 2019, d’un montant de 105 euros et 1077,27 euros, les pièces produites ne permettant pas de déterminer à quoi se rapporte ce montant, qui ne sera donc pas retenu.

Concernant les frais, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les contrats de syndic conclus pour les périodes suivantes :

14 février 2019 au 31 décembre 202014 octobre 2021 au 31 décembre 202221 mars 2022 au 31 décembre 202321 mars 2024 au 30 septembre 2025de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées 60 euros le 05 juillet 2021 au titre de frais de mise en demeure, 450 euros facturée le 17 janvier 2024 au titre de la constitution du dossier transmis à l’huissier.

S’agissant de la somme de 450 euros, facturée le 27 mai 2024 au titre de la constitution du dossier transmis à l’avocat, le contrat de syndic ne facture cette prestation qu’en cas de diligences exceptionnelles, non justifiées en l’espèce, de telle sorte que cette somme ne sera pas retenue.

S’agissant de la somme de 55 euros, facturée le 12 avril 2023 au titre de frais de mise en demeure, dans la mesure où la mise en demeure correspondante n’est pas produite, cette somme ne sera pas retenue.

La mise en demeure, facturée 55 euros, le 23 novembre 2023, est en revanche versée aux débats, accompagnée de son accusé de réception en date du 29 novembre 2023. Cette somme est par conséquent retenue au titre des frais nécessaire.

En revanche, la lettre de relance, en date du 18 décembre 2023 et facturée 40 euros, n’est pas retenue en ce qu’elle ne peut être considérée comme constituant une diligence marquant une étape indispensable dans le processus de recouvrement alors que la mise en demeure n’a été réceptionnée par les défendeurs qu’à peine 19 jours auparavant.

Cette somme ne sera donc pas retenue.

Il convient en revanche de retenir, à ce titre, la sommation de payer la somme de 24 079,57 euros délivrée le 25 janvier 2024 pour un montant de 217,76 euros.

Les frais nécessaires au recouvrement sont par conséquent retenus à hauteur de 272,76 euros (1327,76-60-55-40-450-450)

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 23 172,70 euros (25 518,27-60-55-40-450-450- 105 – 1077,27 – 108,30 euros) au titre des charges impayées au 27 mai 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, que M. [F] est condamné à lui régler, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaire indique que le défaut de paiement de M. [F] lui occasionne un préjudice important, puisqu’il occasionne des difficultés de trésorerie le contraignant à devoir faire l’avance des sommes dues à ses créanciers.

Il soutient que le préjudice ainsi causé est distinct de celui consistant en un simple retard de paiement compensé par les intérêts alloués en cas de condamnation, mettant en péril sa trésorerie et aggravant ses dépenses.

Il sollicite donc la somme de 3000 euros au titre de dommages et intérêts.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [F] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie, le fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constituant pas en soi un préjudice.

Ainsi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [F], partie perdante, est condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [F] est donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [G] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], la somme de 23 172,70 euros au titre des charges et frais nécessaires au recouvrement impayés au 27 mai 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [G] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne M. [G] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,