TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Janvier 2026

N° R.G. : N° RG 24/08946 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z3WD

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic :

C/

[B] [X] [G] [T]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic :

Société MANDA “Ex Hello Syndic”

[Adresse 1]

[Localité 10]

représentée par M^e Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0684

DEFENDEUR

Monsieur [B] [X] [G] [T]

[Adresse 2]

[Localité 9]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [T] est propriétaire des lots n° 16 et 55 au sein de l’immeuble [Adresse 7] [Localité 12], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 07 octobre 2024 et il demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, et des articles 1231-5 et 1240 du code civil, de :

« – DECLARER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice recevable et bien fondé en ses demandes,

— CONDAMNER Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice une somme de 17.536,58 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2024 inclus, ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter du 14 mars 2022, date de la première mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation,

— CONDAMNER Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice une somme de 226,72 euros au titre du remboursement des frais,

— CONDAMNER Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER Monsieur [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice une somme de 2.781,06 euros TTC au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— JUGER que les frais liés à la présente procédure resteront, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la charge exclusive de Monsieur [B] [T],

— CONDAMNER Monsieur [B] [T] aux entiers dépens,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [B] [T], assigné à étude, n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes des conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 04 juillet 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 25 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 17 536,58 euros, hors frais, au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022, date de la première mise en demeure.

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que M. [B] [T] est propriétaire des lots n°16 et 55 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

— du 13 février 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017/2018, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2019/2020 et voté divers travaux,

— du 10 septembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018/2019, voté le budget prévisionnel pour les exercices 2019/2020 et 2020/2021 et voté divers travaux,

— du 07 décembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021/2022, ajusté le budget pour l’exercice 2022/2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2023/2024 et voté divers travaux,

— du 20 décembre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022/2023, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2024/2025 et voté divers travaux

accompagnés de leur attestation de non recours,

— le décompte des sommes dues au 01 octobre 2024, et les appels de fonds correspondant, faisant apparaître un solde débiteur de 17 919,30 euros au titre des charges et travaux impayés, intégrant les frais engagés pour le recouvrement de la créance, à savoir :

-30 euros facturés le 01 février 2022 au titre de frais de mise en demeure,

-96 euros facturés le 31 mai 2024 au titre de la « transmission du dossier à l’avocat pour mise en demeure et échange avec le CS »,

-196,72 euros facturés le 13 juin 2024 au titre des frais d’huissier pour la délivrance d’une sommation de payer,

—  60 euros facturés le 30 juin 2024 au titre du « suivi du dossier transmis à l’avocat »,

soit un total de 382,72 euros.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de syndic conclu pour la période du 21 décembre 2023 au 21 février 2025 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant son entrée en vigueur.

S’agissant des sommes de 96 euros et 60 euros, facturées au titre des frais de transmission du dossier à l’avocat, le contrat de syndic ne facture cette prestation qu’en cas de diligences exceptionnelles, non justifiées en l’espèce.

Ces sommes ne sont donc pas retenues.

Seuls les frais liés à la délivrance du commandement de payer du 13 juin 2024 sont ainsi retenus à titre de frais nécessaires, tels que définis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires au recouvrement est par conséquent accueillie à hauteur de 196,72 euros.

Il ressort du décompte transmis que figure, à la date du 01 juillet 2020, une ligne intitulée « à nouveau 01 juillet 2020 » d’un montant de 351,02 euros. Or, le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Ce décompte ne doit donc pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

Les pièces produites ne permettant pas de déterminer à quoi se rapporte le montant de 351,02 euros, ce dernier n’est donc pas retenu.

Enfin, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un exemplaire vierge de toute mention (vote ou signature) du procès-verbal de l’assemblée générale du 25 novembre 2021.

Figure sur cette trame vierge une résolution visant l’approbation des comptes des exercices 2020/2021, 2022/2023, le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2022/2023 ainsi que le vote de divers travaux.

Cependant, dans la mesure où la copie du procès-verbal rempli et signé n’est pas versée aux débats, il n’est pas démontré que les comptes pour les exercices 2020/2021, 2022/2023 ont bien été approuvés, ni que le vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2022/2023 ainsi que celui de divers travaux ont bien été adoptés.

Or, le décompte fait apparaître des appels de fonds pour des travaux réalisés en 2021, 2022 et 2023 (étanchéité des cours, canalisations, reprise toiture, planchers cave, ascenseurs, électricité dans les caves, isolation des combles…) dont certains font références à une assemblée générale du 10 mars 2021 non versée aux débats, les autres relevant de l’assemblée générale du 25 novembre 2021, dont seule la trame vierge est versée aux débats.

L’ensemble de ces travaux totalise la somme de 9983,59 euros qui ne peut ainsi être considérée comme certaine.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 7399,38 euros (17 919,30- 9983,59-30-96-60- 351,02) au titre des charges et frais de recouvrement impayés au 01 octobre 2024.

M. [T] est par conséquent condamné à lui régler cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022 sur la somme de 6822,57 euros, date de la mise en demeure et à compter du 07 octobre 2024, date de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires explique que le paiement des charges constitue une obligation légale, que la carence du défendeur lui cause un préjudice distinct du simple retard dans le paiement en créant un déséquilibre dans le financement et la trésorerie de la copropriété que la jurisprudence considère que les copropriétaires s’opposant opiniâtrement et sans fondement au paiement de leurs charges commettent une faute engageant leur responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.

Il considère que tel est bien le cas de M. [T] qui est constamment redevable d’une somme de près de 18 000 euros lors que la copropriété envisage d’entreprendre des travaux d’envergure et est constamment freinée dans ce projet par les impayés permanents du défendeur.

Il sollicite par conséquent la condamnation de M. [T] à lui régler la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [T] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents, le fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constituant pas en soi un préjudice.

Ainsi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les frais de la procédure restent à la charge de M. [T].

M. [T], partie perdante, est ainsi condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenu aux dépens, M. [T] est donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [B] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]), la somme de 7399,38 euros au titre des charges et frais de recouvrement impayés au 01 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2022 sur la somme de 6822,57 euros et du 07 octobre 2024 pour le surplus  ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 11] [Adresse 13] [Localité 14] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [B] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne M. [B] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8]) la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,