TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Janvier 2026

N° R.G. : 24/04480 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZQN6

N° Minute :

AFFAIRE

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 9] – [Adresse 2], pris en la personne de son syndic

C/

[E] [N], [Z] [J] épouse [N]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis [Adresse 15], pris en la personne de son syndic

SAS BALMA GESTION

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par Maître Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1904

DEFENDEURS

Monsieur [E] [N]

[Adresse 14]

[Localité 8]

défaillant

Madame [Z] [J] épouse [N]

[Adresse 14]

[Localité 8]

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025 en audience publique devant :

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente

Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [N] et Mme [Z] [J] sont propriétaires des lots n° 13, 15, 16, 38, 39, 14, 25, 40, 41, 109 et 123 au sein de l’immeuble [Adresse 17], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires les a assignés, par acte délivré le 24 mai 2024, afin d’obtenir paiement de 30 881, 62 euros outre celle de 297 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, de 2000 euros pour procédure abusive et de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 14 août 2025, et signifiées aux défendeurs le 21 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

« – CONDAMNER solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [Z] [N] née [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 17] la somme de 50.711,59 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 er juillet 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 3 juin 2021, date de la première mise en demeure, pour la somme de 2.522,96 euros et pour le surplus à compter de l’introduction de l’instance.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [N] et Madame [Z] [N] née [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16]) la somme de 297,00 euros au titre des frais de l’article 10-1° de la loi du 10 juillet 1965.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [N] et Madame [Z] [N] née [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16]) la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [N] et Madame [Z] [N] née [J] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 16]) la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [E] [N] et Madame [Z] [N] née [J] en tous les dépens.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »

M. [E] [N] et Mme [Z] [J], assignés à domicile, n’ont pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes des conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 04 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 5 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, dispose pour sa part que : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 50 711,59 euros, hors frais, au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 03 juin 2021 sur la somme de 2522,96 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il justifie par la production d’un relevé de propriété et des actes de vente que M. [E] [N] et Mme [Z] [J] épouse [N] sont propriétaires des lots n° 13, 15, 16, 38 et 39, 14, 25, 40, 41, 109 et 123 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

— du 14 octobre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019-2020, voté le budget prévisionnel pour les exercices 2020-2021 et 2021-2022,

— du 12 octobre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020-2021, voté le budget prévisionnel pour les exercices 2021-2022 et 2022-2023 et voté des travaux,

— du 15 novembre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021-2022, approuvé le compte travaux, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 2022-2023 et voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2023-2024,

— du 20 novembre 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022-2023, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 2023-2024, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2024-2025, et voté un fonds spécial travaux pour faire face aux travaux d’entretien,

— du 06 novembre 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023-2024, voté le budget prévisionnel pour l’exercice 2025-2026 et ratifié un appel de fonds exceptionnel le 2 août 2024 d’un montant de 35 000 euros, pour apurer la dette de M. [E] [N] et Mme [Z] [J] épouse [N],

accompagnées de leur attestation de non recours,

— les relevés de comptes établis d’une part pour le lot n°123, d’autre part pour les lots n°14, 41 et 25, et enfin pour les lots 13, 109, 15 et 16, produits en pièce 22, dont il ressort que :

— pour le lot n°123, le solde est débiteur au 01 janvier 2025 à hauteur de 954,95 euros, au titre des charges impayées,

— pour les lots n°14, 41 et 25, le solde est débiteur au 01 janvier 2025 à hauteur de 13 190,42 euros au titre des charges impayées,

Le syndicat des copropriétaires produit, en pièce 22.2, deux relevés de compte, l’un faisant état d’un solde débiteur à hauteur de 13 190,42 euros et l’autre à hauteur de 13 270,22 euros.

Il ressort toutefois de l’analyse de ces pièces qu’à la date du 01 avril 2024 est facturée une cotisation fonds travaux d’un montant de 168,36 euros (solde débiteur 13270,22 euros) pour l’un et de 154,56 euros pour l’autre (solde débiteur 13 190,42 euros).

Au vu des appels de fonds produits, mentionnant la somme de 154,56 euros, il convient donc de retenir le solde débiteur de 13 190,42 euros.

Ce décompte mentionne au surplus des frais facturés au titre de frais de mise en demeure, le 03 juin 2021 et le 03 juin 2022 à hauteur de 33 euros, soit une somme totale de 66 euros.

— pour les lots n°13, 109, 15 et 16, le solde est débiteur au 01 janvier 2025 à hauteur de 30 103,73 euros au titre des charges impayées intégrant toutefois des frais à hauteur de 76,68 euros facturés le 28 mai 2024 sous le libellé « DE [Localité 12] LATA-CDJA procédure impayé ».

Ce décompte mentionne au surplus des frais facturés au titre de frais de mise en demeure, le 03 juin 2021, 26 août 2021, 02 décembre 2021, 23 février 2022, 01 décembre 2022, 06 mars 2023 et 15 juin 2023, à hauteur de 33 euros, soit une somme totale de 231 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic conclu pour la période du 20 novembre 2023 au 31 décembre 2024 de telle sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations de mise en demeure qui ont été facturées avant son entrée en vigueur, le 20 novembre 2023.

La somme de 297 euros (66 +231) n’est donc pas retenue.

Il en va de même de celle de 76,68 euros facturée le 28 mai 2024 sous le libellé « DE [Localité 12] LATA-CDJA procédure impayé », qui n’est justifiée par aucune pièce et dont on ne sait à quoi elle se rapporte.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 44 172, 42 euros au titre des charges impayées au 1er juillet 2025.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que M. [E] [N] et Mme [Z] [J], soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et elle ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété, dont l’article est ainsi rédigé :

« les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un copropriétaire.

Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis. »

M. [E] [N] et Mme [Z] [J] épouse [N] sont ainsi condamnés solidairement à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 44 172,42 euros au titre des charges impayées au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2021, date de la première mise en demeure, pour la somme de 2.522,96 euros et pour le surplus à compter de l’introduction de l’instance.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires explique que l’attitude de M. et Mme [N] est totalement injustifiée et constitue un manquement à l’obligation la plus élémentaire de tout copropriétaire d’acquitter ses charges.

Il indique qu’en ne réglant pas les charges dont ils étaient redevables, M. et Mme [N] ont ainsi commis une faute qui a eu pour effet de désorganiser sa trésorerie et de perturber la gestion de la copropriété, en lui occasionnant en outre des frais et en lui causant un préjudice indépendant du retard à paiement.

Il sollicite par conséquent la condamnation des défendeurs à lui régler la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que lors de l’assemblée générale du 06 novembre 2024, les copropriétaires ont adopté la résolution n°5 ratifiant l’appel de fonds exceptionnel de trésorerie réalisé le 02 août 2024, d’un montant de 35 000 euros, afin d’apurer la dette de M. et Mme [N] et demandé l’étalement de ces futurs appels de fonds exceptionnels.

Il est ainsi établi que la carence de M. et Mme [N] dans le paiement de leurs charges, sans qu’il ne soit donné aucune explication sur leur situation financière et personnelle pouvant expliquer cette absence de paiement, M. et Mme [N] ne comparaissant pas, cause au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct du simple retard de paiement.

De plus, le budget annuel de la copropriété s’élève entre 56 000 euros (budget prévisionnel pour l’exercice 2020-2021 voté lors de l’assemblée générale du 14 octobre 2020) et 69000 euros (budget prévisionnel pour l’exercice 2025-2026 voté lors de l’assemblée générale du 06 novembre 2024), de telle sorte que la dette de M.et Mme [N], propriétaires de 10 lots dans cette petite copropriété qui ne compte que 11 copropriétaires, représente plus de la moitié du budget de la copropriété.

M. [E] [N] et Mme [Z] [J] épouse [N] sont par conséquent condamnés à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [E] [N] et Mme [Z] [J] épouse [N], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [E] [N] et Mme [Z] [J] [N] sont condamnés in solidum à lui verser.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [E] [N] et Mme [Z] [J] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence LE [Adresse 18] – [Adresse 3] ([Adresse 7]), la somme de 44 172,42 euros au titre des charges impayées au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 03 juin 2021 pour la somme de 2522,96 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [10] – [Adresse 5] de sa demande de paiement des frais nécessaires au recouvrement;

CONDAMNE in solidum M. [E] [N] et Mme [Z] [J] épouse [N] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 11] – [Adresse 4]) la somme de 2000 euros au titre de dommages et intérêt ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [N] et Mme [Z] [J] épouse [N] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [E] [N] et Mme [Z] [J] épouse [N] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 11] – [Adresse 4]) la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,