TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 128/2025

N° RG 25/00041 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7FZ

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

07 Juillet 2025

S.C.I. MOLINA LOCATION

Représentée par M^e Evelyne PERSENOT-

LOUIS de la SCP P.BAZIN -

E.PERSENOT-LOUIS – C.SIGNORET

C/

M. [L] [Z]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e PERSENOT-LOUIS Evelyne

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e PERSENOT-LOUIS Evelyne

— M. [L] [Z]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 15 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. MOLINA LOCATION

RCS d’AUXERRE n° 789 677 077

Dont le siège est : 26 rue de Jonches – 89000 LABORDE.

Représentée par M^e Evelyne PERSENOT-LOUIS de la SCP P.BAZIN – E.PERSENOT-LOUIS – C.SIGNORET, Avocats au Barreau D’AUXERRE.

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [Z]

Né le 07 Janvier 1975 à MIGENNES (89)

Nationalité Française

Demeurant : 27 rue d’Egleny – Porte 201 – 89000 AUXERRE.

Non comparant, ni représenté.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 1er juillet 2023, renouvelé le 1er mars 2024, la SCI MOLINA LOCATION a donné à bail à Monsieur [Z] [L] un logement sis 27 rue d’Egleny, Porte 201 à AUXERRE (89000), pour un loyer mensuel d’un montant de 520 euros, outre les 30 euros de provision sur charges récupérables.

Par exploit d’huissier de justice en date du 25 avril 2024, la SCI MOLINA LOCATION a fait délivrer à Monsieur [Z] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 3 754,10 euros en principal, outre 152,06 euros de frais.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 18 février 2025, la SCI MOLINA LOCATION a fait assigner en référé Monsieur [Z] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location sous seing privé en date du 1er mars 2024 ;

— juger que Monsieur [Z] [L] est occupant sans droit ni titre depuis le 25 juin 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [L] et de tous occupants de son chef dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, au besoin avec le concours de la force publique du logement ;

— condamner Monsieur [Z] [L] à lui régler la somme de 4 854,10 euros au titre des loyers impayés et de la facture EDF en date du 11 janvier 2024, pour compte arrêté au 25 juin 2024, avec intérêts de droit ;

— condamner Monsieur [Z] [L] à lui régler une indemnité d’occupation des lieux sans droit ni titre égale au montant du loyer et des charges soit une somme mensuelle de 550 à compter de juillet 2024 et jusqu’à la libération des lieux, ce avec intérêts de droit à compter du 25 avril 2024 date du commandement de payer ;

— condamner Monsieur [Z] [L] à lui régler la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [Z] [L] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, la requérante expose que le défendeur ne s’est pas acquitté des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 4 854,10 euros arrêtée au 25 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril 2025 et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

* * *

A cette audience, la SCI MOLINA LOCATION, régulièrement représentée par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 5.850,96 euros au 31 mai 2025, échéance d’avril incluse.

Monsieur [Z] [L], régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’Etude de commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 7 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement cité, Monsieur [Z] [L] n’a pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SCI MOLINA LOCATION justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 18 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 10 avril 2025.

Le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015, pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par l’huissier à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Ce signalement est fait lorsque l’un des deux seuils est atteint, par lettre simple reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SCI MOLINA LOCATION a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 26 avril 2024, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 18 février 2025.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à la date de la conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article VIII.

Il résulte des pièces fournies par la demanderesse que le locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de janvier 2024.

Ainsi, la SCI MOLINA LOCATION a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, portant sur la somme de 3 754,10 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que le locataire ne s’expose à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 26 juin 2024.

III. Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Monsieur [Z] [L] ne s’est pas présenté à l’audience pour expliquer sa situation ou formuler une proposition de délais de paiement.

Aucune enquête sociale ne figure au dossier, Monsieur [Z] [L] ne s’étant pas présenté au rendez-vous proposé.

Ainsi, le défendeur ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier sur une période de 36 mois maximum pour procéder au règlement de sa dette.

En conséquence, étant devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [Z] [L] sera expulsé de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

IV. Sur la créance de loyer

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI MOLINA LOCATION a produit le contrat de bail du 1er juillet 2023 et un décompte démontrant que Monsieur [Z] [L] reste devoir la somme de 5 850,96 euros à la date du 31 mai 2025.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence du locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation, le locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

En l’espèce, les pièces versées par la SCI MOLINA LOCATION sont aptes à établir le caractère non sérieusement contestable de l’obligation et la défenderesse absente ne fournit aucun élément susceptible de remettre en cause ni le principe de la créance ni son montant.

Par conséquent, Monsieur [Z] [L] sera condamné par provision au paiement de la somme de 5 850,96 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 à concurrence de 3 754,10 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

VI. Sur la réduction du délai d’expulsion

Il résulte de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution que, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose ainsi qu’en cas de non-respect de l’obligation prévue au troisième alinéa (b) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et mise en demeure de se conformer à cette obligation restée infructueuse, il peut être adressé au locataire une offre de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. En cas de refus du locataire ou, en l’absence de réponse de sa part, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’envoi de l’offre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En l’espèce, la SCI MOLINA LOCATION ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [Z] [L] ni de ce qu’il est entré dans les lieux par voie de fait. En outre, la procédure de relogement de l’article L.442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’est pas ici applicable, en l’absence de troubles de jouissance invoqués.

En conséquence, la demande de la SCI MOLINA LOCATION de se voir dispenser de l’application du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

VI. Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l’occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

Les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 26 juin 2024 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois d’avril 2025, Monsieur [Z] [L] sera condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [L], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [Z] [L], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à la SCI MOLINA LOCATION une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de la SCI MOLINA LOCATION ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre la SCI MOLINA LOCATION et Monsieur [Z] [L], le 1er juillet 2023, pour le logement situé au 27 rue d’Egleny, Porte 201 à AUXERRE (89000), sont réunies à la date du 26 juin 2024 ;

ORDONNONS à Monsieur [Z] [L] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MOLINA LOCATION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la SCI MOLINA LOCATION, aux frais et risques de Monsieur [Z] [L] ;

DÉBOUTONS la SCI MOLINA LOCATION de sa demande tendant à la dispense du délai de deux mois, prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [L] à payer par provision à la SCI MOLINA LOCATION la somme de 5 850,96 euros (cinq mille huit-cent-cinquante euros et quatre-vingt-seize centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024 sur la somme de

3 754,10 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [L] à payer à titre provisionnel à la SCI MOLINA LOCATION une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, due à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [L] à payer à la SCI MOLINA LOCATION la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [L] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,