TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE

01 Avril 2026

N° RG 24/06880 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZSG7

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.S. [1]

C/

S.A.S. [G] [T] [2]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.S. [1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jonathan QUIROGA-GALDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0748

DEFENDERESSE

S.A.S. [3]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0848

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée le 21 Janvier 2026 en audience publique, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant :

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente

Marie-Pierre BONNET, Vice-présidente

Thomas CIGNONI, Vice-président

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience puis à l’avis de prorogation donné le 25 Mars 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte reçu par Maître [Z] [T] le 28 septembre 2015, Mme [Y] [X] a consenti à la société [4] (ci-après société [5]), représentée par Mme [M] [F], un bail commercial d’une durée de 9 années portant sur des locaux de 33m² situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 4], à usage exclusif de « Décorations et accessoires dédiés à l’univers des enfants et des mamans : petit mobilier, objets de décorations, textile, accessoires, vêtements, chaussures, maroquinerie, jouets, bijoux, et ce, à l’exclusion de tout autre commerce, profession, industrie et de toute autre utilisation des lieux loués.[…] ».

Par acte authentique du 7 juin 2019, reçu par Maître [Q] exerçant alors au sein de l’étude notariale [6], la sociétés [5] a consenti à la société en formation [7] une promesse unilatérale de cession de son fonds de commerce moyennant le prix de 49 000 euros et portant sur les éléments incorporels de ce fonds, à l’exclusion du site internet.

L’acte a été notifié le 18 juin 2019 à Mme [X], qui par courrier recommandé avec accusé de réception de son conseil en date du 17 juillet 2019, s’est opposée à la cession projetée.

Le bénéficiaire de la promesse, informé de cette opposition, a invoqué la caducité de la promesse et informé la société [5] de ce qu’il ne souhaitait pas procéder à une nouvelle transaction.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2020, la société [5] et sa dirigeante Mme [F] ont fait assigner Mme [X] devant la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Nanterre qui, par jugement du 22 mai 2023, a considéré que l’opposition de Mme [X] ne revêtait pas un caractère abusif et a débouté la société [5] et Mme [F] de leurs demandes indemnitaires à ce titre.

Considérant que le notaire rédacteur de la promesse de cession du fonds de commerce avait commis une erreur de rédaction ayant empêché la cession du fonds de commerce et servi l’argumentation de la bailleresse devant le tribunal, la société [5] a, par acte de commissaire de justice du 6 juin 2024, fait assigner la société [3] (ci-après société [8]) en responsabilité civile professionnelle devant le tribunal de céans.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 juillet 2025, la société [5] demande au tribunal de :

— condamner la société [8] à lui verser la somme de 44 100 euros en réparation de son préjudice ;

— la condamner aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, que le notaire, qui a pour obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit, et dont l’erreur de droit fait présumer la faute, a en l’espèce manqué à ses devoirs en excluant, dans la promesse, le site internet de la société [5] du champ de la cession du fonds de commerce.

Elle considère que le notaire devait informer les parties sur les conséquences prévisibles de l’exclusion de cet élément incorporel du fonds de commerce, de nature à priver l’acte d’efficacité dès lors que la cession de ce fonds, en ne comprenant pas tous ses éléments incorporels, était assimilable à une cession de droit au bail, soumise à l’accord du bailleur.

Elle ne conteste pas que l’initiative d’une exclusion du site internet du champ de la cession n’ait pas été celle du notaire et ait émané d’une volonté des parties, mais oppose que si le notaire, conformément à son devoir de conseil, l’avait dûment informée des conséquences d’une telle exclusion, elle ne l’aurait pas acceptée.

Elle réfute ensuite l’argumentation adverse relative à l’inclusion d’une adresse électronique dans la cession, rappelant la différence avec un nom de domaine ainsi que la distinction entre nom de domaine et site internet.

Elle invoque une seconde faute du notaire, consistant à ne pas l’avoir conseillée au sujet de la déspécialisation à demander à sa bailleresse en amont de toute cession du fonds de commerce, ce qui aurait permis selon elle de diminuer à tout le moins le risque de la voir objecter en cas de cession du droit au bail.

Elle relève que le notaire ne justifie pas en l’espèce avoir délivré les conseils susvisés et a même fait aveu écrit, dans un courrier, de sa défaillance concernant la déspécialisation.

S’agissant du préjudice, la société [5] soutient qu’elle n’a pas pu, du fait des manquements du notaire, céder son fonds de commerce en 2019 et a donc été privée d’une chance d’en percevoir le prix, soit 49 000 euros qu’elle estime affectée d’un aléa très faible et évalue à 90% soit 44 100 euros. Elle précise que le fonds n’a jamais pu être cédé et a été totalement perdu puisqu’il n’est plus exploité depuis le 30 septembre 2021, date à laquelle elle a été contrainte de donner congé au bailleur (expiration de la deuxième période triennale du bail).

En réponse aux conclusions adverses qui relèvent que le courrier de la bailleresse ne faisait pas allusion initialement à l’exclusion du site internet comme motif de son opposition, la société [5] fait valoir que le lien de causalité entre la faute et le préjudice est établi par les motifs du jugement du 22 mai 2023, qui ont retenu que le bail exigeait expressément, pour que le fonds de commerce soit cédé, qu’il le soit dans son intégralité en vue de permettre la cession du droit au bail et que l’exclusion du site internet de la cession du fonds de commerce alors qu’il en est partie intégrante ne respectait pas cette exigence du bail. Elle considère dans ces conditions qu’en l’absence de faute du notaire, le dommage ne serait pas survenu.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2025, la société [8] demande au tribunal de :

— débouter la société [5] de l’ensemble de ses demandes ;

— rejeter l’exécution provisoire ;

— condamner la société [5] au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie Toutain De Hauteclocque, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

— que l’exclusion du site internet n’est pas une initiative rédactionnelle du notaire mais une demande expresse des parties ;

— que la cession incluait bien le droit à l’adresse mail « [Courriel 1] », liée au nom de domaine lesjoursdesoleil.fr, qui était donc inclus dans la cession, seules n’étant pas reprises les pages du site internet dans la mesure où le cessionnaire entendait créer une nouvelle communication ;

— qu’il était aisé au locataire de justifier au bailleur que quoi qu’il en soit, l’absence de cession du site internet ne pouvait remettre en cause la cession du fonds dès lors qu’exception faite de ce site, l’ensemble des autres éléments étaient cédés ;

— qu’une clause de non-concurrence était en outre insérée dans la promesse, interdisant ainsi au cédant de poursuivre une quelconque activité similaire postérieurement à la cession ;

— qu’ainsi l’efficacité de l’acte n’était pas remise en cause.

Elle ajoute s’agissant de l’efficacité de l’acte qu’il est inexact d’affirmer comme le fait la demanderesse qu’en excluant un élément incorporel du fonds de commerce de sa cession, il ne pouvait plus s’agir que d’une cession de droit au bail, faisant valoir notamment :

— que pour qu’il y ait réellement vente du fonds de commerce il faut que les éléments essentiels et notamment la clientèle, soient cédés ;

— que compte tenu de la spécificité de l’activité un matériel très spécial peut constituer l’élément déterminant du fonds ;

— que dès lors la simple exclusion d’un élément du fonds n’est pas de nature à lui seul à remettre en cause la qualification de cession de fonds de commerce dès lors que les éléments essentiels de celui-ci sont cédés ;

— que le site web ne constituait pas un élément essentiel du fonds en l’espèce, ce que mentionnait le jugement ;

— qu’ainsi une argumentation aurait pu être développée par la demanderesse devant la 8ème chambre du tribunal de céans pour contrer l’argumentation selon laquelle l’exclusion du site internet de la cession du fonds rendait cette cession impossible.

S’agissant de la déspécialisation, la défenderesse cite la page 5 du jugement du 22 mai 2023 rejetant l’argumentaire de Mme [X] aux fins d’introduction d’une clause de déspécialisation.

Elle réfute toute reconnaissance par Me [Q] d’une erreur, faisant valoir que le courrier de ce dernier confirme au contraire l’analyse juridique validée ensuite par le tribunal et observant qu’en l’absence de changement d’activité il n’y avait pas lieu d’envisager une déspécialisation.

La société [8] conteste ensuite tout lien de causalité entre les fautes alléguées et le préjudice, aux motifs que :

— c’est en réalité l’obstruction de la bailleresse, cherchant par tout moyen à faire échouer la vente du fonds de commerce et à monnayer une indemnité, qui est à l’origine de l’échec de la vente ;

— il est clairement établi que même si le site web avait été inclus dans la cession, la bailleresse se serait de toute façon opposée à la vente ;

— en effet à la réception de la promesse l’avocat de Mme [X] a fait connaître son opposition pour deux motifs : d’une part elle arguait de ce que l’unique élément cédé du fonds de commerce serait le droit au bail, au vu de l’état des comptes sociaux, en sorte que l’opération projetée serait en réalité une cession déguisée de droit au bail ; d’autre part, elle considérait qu’il y avait lieu de solliciter une déspécialisation du bail dès lors que la vente de vêtements d’enfants devenait l’activité principale en lieu et place de la vente de décorations  ;

— à aucun moment l’exclusion du site web n’est invoquée dans le courrier de la bailleresse comme motif d’opposition, pas plus que l’absence de cession intégrale du fonds de commerce.

Elle considère ainsi que ce n’est pas l’exclusion du site internet qui a conduit à l’opposition de la bailleresse suivie du désistement de l’acquéreur et de la perte de chance consécutive de vendre le fonds de commerce.

Elle ajoute que la société [5] aurait pu, devant le tribunal, faire valoir que la clause du bail prévoyant que le fonds de commerce ne pouvait être cédé qu’en tous ses éléments devait être réputée non-écrite en application de l’article L.145-16 du code de commerce ; qu’en outre elle ne précise pas si le jugement du 22 mai 2023 sur lequel elle fonde son action est définitif ou fait l’objet d’un appel ; que le lien de causalité fait défaut pour ces motifs également.

Elle souligne, enfin, l’absence de préjudice démontré faute pour la demanderesse de justifier de la situation actuelle du fonds et de son exploitation.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 septembre 2025.

Les deux parties ayant constitué avocat, le présent jugement sera contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande principale en responsabilité civile professionnelle du notaire

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client ou d’un tiers, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de la mission qui lui est confiée, tant à raison de son obligation de diligence, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil, qui inclut celui d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, et dont il n’est pas dispensé par les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel et dont la preuve de l’exécution lui incombe.

En particulier, si le notaire, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est, cependant, tenu de vérifier, par toutes investigations utiles les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Il incombe à celui qui entend voir engager la responsabilité civile du notaire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

En toute hypothèse, la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

1.1 Sur la faute

En l’espèce, le bail commercial stipulait notamment :

« DESTINATION DES LIEUX LOUES

Les locaux sont loués à usage exclusif de :

Décoration et accessoires dédiés à l’univers des enfants et des mamans : petit mobilier, objets de décoration, textile, accessoires, vêtements, chaussures, maroquinerie, jouets, bijoux. »

« CESSION

1/ S’agissant de la cession du seul droit au bail

La cession du seul présent bail est interdite sans autorisation expresse et par écrit du BAILLEUR.

Le refus du BAILLEUR devra être motivé.

[…]

2/ S’agissant de la cession et de l’apport du fonds de commerce

Le PRENEUR ne peut céder ni faire apport du droit au présent bail qu’à l’acquéreur de l’intégralité de son fonds de commerce pour l’exercice de la même activité. (…)»

Aux termes de la promesse de cession de fonds de commerce du 7 juin 2019, le fonds a été désigné et décomposé comme suit :

« Le fonds de commerce de boutique de décoration et accessoires dédiés à l’univers des enfants et des mamans: petit mobilier, objets de décoration, textile, accessoires, vêtements, chaussures, maroquinerie, jouets, bijoux sis à [Adresse 5], lui appartenant, connu sous le nom commercial LES JOURS DE SOLEIL, et pour lequel il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE, sous le numéro 813981370, le fonds comprenant:

1/ Les éléments incorporels suivants :

L’enseigne, le nom commercial, la clientèle, l’achalandage y attachés.

Le droit au bail pour le temps restant à courir des locaux [Adresse 6], [Adresse 4] exploité.

le droit au numéro de téléphone du fonds de commerce n" [XXXXXXXX01] ainsi que le droit à l’adresse email: [Courriel 1]

2/ Absence de mobilier cédé

Les PARTIES déclarent que le fonds de commerce présentement cédé ne comprendra aucun mobilier commercial, les agencements et le matériel servant à son exploitation.

3/ Marchandises

Les marchandises et les matières premières diverses, de vente courante, non périmées, de bonne présentation et valeur marchande qui se trouveront dans le fonds de commerce et ses dépendances au jour de l’entrée en jouissance par le cessionnaire.

Caractère facultatif de l’acquisition des marchandises

Il est convenu de manière expresse entre le PROMETTANT et le BENEFICIAIRE:

que ce dernier disposera de la faculté d’acquérir ou de ne pas acquérir les marchandises et matières premières susvisées, dont le prix sera acquitté selon les modalités définies ci-après.

que cette faculté d’acquisition pourra porter sur tout ou partie des marchandises et matières premières. (…)

Tel que le fonds se poursuit et comporte dans son état actuel avec tous ses éléments sans exception ni réserve, le BENEFICIAIRE déclarant bien le connaître pour avoir eu connaissance de la comptabilité, livres de caisse, factures et autres documents permettant d’en établir la valeur.

ABSENCE DE [Localité 5], DESSINS, MODELES, BREVET

Le PROMETTANT déclare n’avoir enregistré aucun ou aucune marque, modèle dessin, brevet auprès de l’institut national de la propriété industrielle (INPI) rattaché au fonds de commerce objet des présentes.

SITE INTERNET

Il est ici précisé que le fonds de commerce objet des présentes dispose d’un site internet à savoir « lesjoursdesoleil.fr »

Il est expressément convenu entre le PROMETTANT et le BENEFICIAIRE que ce site internet ne sera pas cédé dans le cadre de la présente transaction. »

Le bail commercial est annexé à la promesse et une partie de ses stipulations sont par ailleurs reproduites dans l’acte, notamment le texte susvisé relatif à la destination des locaux, avec la précision suivante : « en conséquence, l’exercice au sein du local de toute autre activité serait susceptible de justifier la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue au bail. »

Les articles susvisés relatifs à la cession du droit au bail et du fonds de commerce y sont également reproduits in extenso.

La réitération de la promesse a par ailleurs été soumise à diverses conditions suspensives, comprenant notamment l’absence d’opposition du bailleur « à la cession du droit au bail compris dans la présente cession par suite de la convocation qui lui sera adressée par le notaire soussigné conformément aux stipulations du bail ».

Dans son jugement du 22 mai 2023, le tribunal de céans, saisi par la société [5] et Mme [F] de demandes indemnitaires à raison de la perte de chance de vendre le fonds de commerce du fait d’un refus abusif de la bailleresse, a rappelé les dispositions de l’article L145-16 du code de commerce, aux termes desquelles sont nulles, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.

Il a ensuite relevé que :

— la cession du fonds de commerce n’aurait pas engendré de changement d’activité, ainsi qu’il ressortait tant de la promesse que du projet de cession de fonds de commerce qui rappelaient expressément l’activité telle qu’autorisée par le bail ;

— il était dès lors indifférent que l’activité projetée (vente de vêtements pour enfants de 0 à 10 ans y compris la vente d’accessoires et décoration pour enfants) diffère légèrement de l’activité effectivement exercée par la société [5], cédante, dès lors qu’elle était comprise dans la destination stipulée au bail et que le preneur n’avait pas l’obligation d’exercer toutes les composantes de l’activité autorisée ;

— le bail ne distinguait pas une activité principale d’activités accessoires, contrairement à ce que considérait la bailleresse selon laquelle la vente d’objets de décoration aurait été activité principale ;

— cette dernière n’était donc pas fondée à demander l’insertion d’une clause de déspécialisation ;

— l’absence de cession du site internet de la société [5] ne signifie pas en elle-même que cette dernière n’aurait pas entendu céder son fonds de commerce et qu’il s’agirait ainsi d’une cession de droit au bail déguisée, alors qu’il n’est pas montré que la clientèle de cette dernière, élément essentiel du fonds de commerce, était exclusivement attachée audit site internet ;

— toutefois le bail exige expressément que le fonds de commerce soit cédé dans son intégralité pour que le droit au bail puisse être également cédé ;

— l’exclusion du site internet de la cession du fonds de commerce, alors qu’il en est partie intégrante comme l’indiquent tant la promesse que le projet de cession du fonds, aboutit au non-respect de l’exigence posée par le bail ;

— le refus opposé par la bailleresse au projet de cession n’était dès lors pas fautif.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le bail commercial comprenait une clause fixant pour condition, en cas de cession du fonds de commerce, que celle-ci porte sur l’ensemble des éléments du fonds, ce que le notaire Me [Q], qui se devait d’examiner les stipulations de ce bail commercial pour assurer l’efficacité de la cession du fonds, ne pouvait ignorer, a fortiori au regard de la reprise in extenso, dans l’acte de cession du fonds de commerce qu’il a rédigé, des stipulations du bail commercial à ce sujet.

La société [9] ne conteste pas directement ce fait, focalisant son argumentation, de manière inopérante, sur une interprétation de la promesse au regard des dispositions légales et leurs principes d’application en matière de composition et de cession du fonds de commerce, omettant toute prise en compte des spécificités du cas d’espèce, liées à cette clause limitant la cession du fonds de commerce à une cession intégrale, qui seule pouvait fonder, selon le tribunal, la légitimité de l’opposition de la bailleresse à la cession projetée.

La défenderesse ne s’explique ainsi en rien sur la connaissance par le notaire de cette clause ou sur sa portée et n’oppose dès lors aucune contestation sur ces points qui seuls pourtant définissent en l’espèce le champ des obligations du notaire. De même, elle ne se prévaut d’aucune mise en garde particulière des parties au sujet de cette clause et de sa portée, dans le cadre de la rédaction de l’acte et de l’exclusion du site internet du champ de la cession projetée.

Ainsi le notaire a-t-il, en connaissance de cette clause qui prévoyait que le fonds de commerce ne pouvait être cédé qu’en tous ses éléments, inséré dans l’acte de cession, à la demande des parties, une clause en excluant le site internet, qui constitue pourtant élément incorporel du fonds de commerce, sans les alerter sur le risque associé.

Il lui appartenait, pour garantir l’efficacité de la promesse, de rédiger un acte conforme aux stipulations du bail commercial ou à tout le moins d’attirer l’attention des parties sur la contrariété de cette stipulation d’exclusion du site internet aux stipulations du bail commercial, et du risque consécutif d’opposition à la cession ou de toute autre action du bailleur de nature à remettre en cause le bail commercial lui-même et partant, l’efficacité de l’acte.

Le manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil est à cet égard établi.

Il ne l’est pas en revanche s’agissant de la déspécialisation, dès lors, d’une part, qu’il n’est pas invoqué ni établi que le notaire aurait disposé du moindre élément de nature à le faire douter des déclarations du cessionnaire quant à l’activité qu’il entendait exercer et à lui faire soupçonner un changement d’activité non conforme aux stipulations du bail, d’autre part et comme l’a retenu le tribunal, que l’activité projetée par le cessionnaire et connue du notaire, à savoir « vente de vêtements pour enfant de 0 à 10 ans y compris la vente d’accessoires et décoration pour enfants » entrait bien en l’espèce dans l’activité autorisée par le bail, sans qu’il ait obligation d’exercer l’ensemble des composantes de cette activité autorisée, en sorte qu’il n’y avait pas lieu à insertion d’une clause de déspécialisation et que Mme [X] n’était pas fondée à demander cette insertion.

C’est ainsi à raison que Me [Q], comme il l’explique dans un courrier en réponse à la société [5], en date du 28 janvier 2020, n’a pas estimé nécessaire de solliciter une telle déspécialisation ou d’alerter les parties sur ce point.

Ce moyen sera écarté.

Il s’ensuit que Me [Q] a manqué à son devoir de conseil prévoyant à la promesse de cession du fonds de commerce une exclusion de l’un des éléments de ce fonds, en l’espèce le site internet, en violation d’une stipulation du bail commercial, et sans alerter les parties sur les répercussions possibles de cette exclusion sur la validité et l’efficacité de l’acte.

Cette faute engage sa responsabilité civile professionnelle.

2.2 Sur le préjudice

En l’espèce, le préjudice invoqué par la société [5] tient à la perte de chance de vendre son fonds de commerce, du fait de la faute du notaire, de l’opposition de la bailleresse Mme [X] et de l’absence de faute retenue par le tribunal de la part de cette dernière, faisant obstacle à toute indemnisation de l’échec de la vente de son fonds de commerce.

Elle considère ainsi que le notaire, par sa faute, lui a fait perdre une chance de conclure la vente du fonds de commerce mais aussi et en tout état de cause, en l’état de ses dernières observations, une chance d’obtenir indemnisation d’un refus abusif de la bailleresse, en fournissant à celle-ci un motif légitime d’opposition à la cession, tel que retenu par le tribunal le 22 mars 2023.

La non-conclusion de la vente elle-même apparaît sans lien de causalité direct avec la faute du notaire, dès lors que :

— d’une part et comme le fait observer la défenderesse, les courriers d’opposition de Mme [X] à la cession, en date des 17 juillet et 2 septembre 2019, n’avaient pas pour motif l’exclusion du site internet des éléments de fonds de commerce cédés et sa non-conformité aux stipulations du bail, mais l’état dégradé de la compatibilité du fonds, emportant absence de clientèle à transmettre, et la nécessité de solliciter une déspécialisation ;

— d’autre part et au-delà de ses motifs, c’est l’existence même de l’opposition de la bailleresse, conduisant à la non-réalisation de la condition suspensive y afférente, qui a motivé l’invocation par l’acquéreur de la caducité de la promesse et son refus de toute nouvelle transaction.

Force est de constater en revanche qu’à l’issue des débats devant la 8ème chambre du tribunal de céans, celui-ci n’a, dans son jugement du 22 mai 2023 retenu comme un motif légitime d’opposition de la bailleresse que la non-conformité de la promesse aux stipulations du bail en ce qu’elle prévoyait l’exclusion du site internet. Aucune des deux causes initiales de refus de Mme [X] ni aucun des autres motifs évoqués en cours d’instance n’a été considéré comme un motif légitime d’opposition de la bailleresse (clause de déspécialisation, situation déficitaire du fonds, cession de bail déguisée…).

Il existe ainsi un lien de causalité direct et certain entre la faute du notaire et la perte de chance pour la société [5] d’obtenir gain de cause devant la 8ème chambre de ce tribunal et d’obtenir ainsi l’indemnisation de la perte de chance de réaliser la vente. En effet, l’irrégularité résultant de la faute du notaire a conféré à Mme [X] l’unique motif légitime de s’opposer à cette vente et l’a privée ce faisant d’obtenir indemnisation d’un refus illégitime de la bailleresse et de la perte de chance consécutive de vendre son fonds de commerce

Il est précisé à cet égard que la société [5] justifie de ce qu’elle n’a pas vendu, depuis, le fonds de commerce et ne l’exploite plus, pour avoir donné congé à la bailleresse pour le 30 septembre 2021 à minuit, terme de la seconde période triennale.

S’agissant du taux de perte de chance, la société [5] ne s’attache pas à démontrer qu’en l’absence de mention dans l’acte d’une exclusion du site internet, le tribunal aurait nécessairement retenu une opposition illégitime de la bailleresse et qualifié ce refus de fautif.

Reste que l’ensemble des motifs autres que l’exclusion du site internet du champ de la cession, à savoir notamment la déspécialisation, l’état financier et comptable du fonds, ont été rapidement écartés par le tribunal et qu’il était vraisemblable dès lors que sans la faute du notaire sur l’exclusion du site internet, les motifs invoqués par Mme [X] auraient été jugés illégitimes et à l’origine d’un préjudice pour la société [5].

Il est précisé par ailleurs que si la demanderesse ne s’explique pas sur l’absence d’invocation, devant le tribunal, d’un défaut de validité de la clause relative à la cession de fonds de commerce, en vertu de l’article L.145-16 susvisé, la défenderesse elle-même ne procède que par voie d’affirmation sans apporter aucun élément sur les chances de succès de ce moyen. Or, en application de cet article il est constamment jugé que s’il prohibe toute interdiction absolue de cession du droit au bail avec le fonds de commerce, il ne fait pas obstacle à des stipulations qui organisent, formalisent, ou restreignent, sans l’interdire, une telle cession, les clauses d’agrément étant notamment admises. Il n’est pas démontré dès lors que ce moyen était susceptible de prospérer.

Le refus de la bailleresse aurait ainsi conduit de manière probable à une indemnisation de la perte de chance pour la société [5] de conclure la vente, dont l’échec trouvait une origine directe dans ce refus et la caducité consécutive de la promesse. Cette indemnisation n’aurait pas pu, en vertu des principes précédemment rappelés, être égale à l’intégralité du prix attendu de cette vente, soit 49 000 euros.

La conclusion finale de la vente était en l’espèce soumise, y compris en l’absence d’opposition fautive du bailleur, à d’autre aléas, liés à de nombreuses conditions suspensives (cédant à jour de l’ensemble des obligations découlant du bail commercial, absence de demandes d’annulation, résolution, du contrat, de préemption notamment au profit de la commune, obtention des pièces d’urbanisme nécessaire, absence d’état de cessation des paiements à la date de réitération) comme à d’autres facteurs potentiels de non conclusion de la vente, notamment une renonciation de l’acheteur pour d’autres motifs, étant observé que ce dernier, informé du refus de la bailleresse, a invoqué sans attendre et sans envisager d’alternative ou de négociation, la caducité de la promesse, signalant une certaine promptitude à renoncer à la vente en cas d’obstacle. La société [5] ne s’attache pas à démontrer que l’ensemble des conditions suspensives de la promesse auraient été par ailleurs réalisées ou réalisables et que la réitération de la promesse était ainsi quasi-certaine, comme le postule le taux de 90% qu’elle propose.

La décision du tribunal sur la faute comme sur le préjudice était par ailleurs soumise à un aléa judiciaire qu’il convient de prendre en compte.

Par conséquent, le taux de perte de chance découlant de la faute du notaire doit être fixé à 40% et la société [8] sera condamnée à payer à la société [5] la somme de 19 100 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de vendre son fonds de commerce.

II. Sur les demandes accessoires

La société [8] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à la société [5] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de « rejet de l’exécution provisoire » n’est pas motivée en fait ni en droit par la défenderesse. Il n’apparaît dans ces conditions aucun élément de nature à justifier que l’exécution provisoire, de droit, et en l’espèce nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

Condamne la société [3] à payer à la société [10] la somme de 19 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la société [3] aux dépens ;

Condamne la société [3] à payer à la société [10] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Jugement signé par Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente et par Henry SARIA, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,