TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/10395 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XW2T

JUGEMENT

DU : 09 Décembre 2024

[C] [V]

C/

[N] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [C] [V]

née le 07 Août 1992 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

représentée par Représentant : M^e Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [N] [I]

né le 27 Septembre 1994 à [Localité 9] (GUINEE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Octobre 2024

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 23/10395 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 mars 2023, à effet au même jour, Madame [C] [V] a, par l’intermédiaire de son mandataire, la S.A.S SERGIC, donné en location à Monsieur [N] [I], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, une maison à usage d’habitation située [Adresse 3], à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant de 436 euros, outre une provision sur charges de 134 euros.

Par acte d’huissier du 4 juillet 2023, Madame [C] [V] a fait délivrer à Monsieur [N] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principale de 2.959,94 euros.

Une copie de ce commandement a été transmise par voie électronique à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 juillet 2023.

Par acte d’huissier du 2 novembre 2023, Madame [C] [V] a fait citer Monsieur [N] [I] à l’audience du 3 juin 2024 du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille afin de voir sur le fondement de l’article 1741 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, et à défaut, prononcer sa résiliation,

— ordonner l’expulsion sans délai du locataire ainsi que celle de tout occupant de son chef si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux, dans tel garde meuble qu’il plaira au requérant et ce aux frais du défendeur,

— condamner Monsieur [N] [I] à lui régler la somme de 4.669,94 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2023,

— condamner Monsieur [N] [I] à lui régler, de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges,

— condamner Monsieur [N] [I] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le 3 novembre 2023, copie de cette assignation a été délivrée par voie électronique au représentant de l’État dans le département.

A l’audience du 3 juin 2024, Madame [C] [V] a comparu représentée par son conseil et Monsieur [N] [I] a comparu en personne. Ce dernier a sollicité un renvoi pour se mettre en état. Il a expliqué être suivi par le CCAS et le GRAAL. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 juin 2024.

A l’audience du 24 juin 2024, les parties ont comparu représentées par leurs conseils. Le Juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 7 octobre 2024.

Le diagnostic social et financier a été reçu avant l’audience.

A l’audience du 7 octobre 2024, Madame [C] [V] a comparu en personne.

Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa demande en paiement principale à la somme de 11.871,33 euros arrêtée au 2 octobre 2024.

En réponse, elle indique n’avoir jamais été destinataire d’une quelconque dénégation quant à la signature du bail et rappelle solliciter, à titre subsidiaire, la résolution judiciaire du contrat.

Monsieur [N] [I] a comparu en personne.

Il sollicite le rejet des demandes adverses.

D’abord, il dénie la signature du bail du 20 mars 2023.

Ensuite, il reconnait n’avoir réglé aucun loyer. Cependant, il soulève l’exception d’inexécution à raison du dysfonctionnement de la gazinière, outre une fuite dans le logement. Il explique avoir réalisé et signé l’état des lieux d’entrée deux semaines avant la prise à bail. A cette date, il a constaté le dysfonctionnement de la gazinière. Il déclare avoir échangé avec l’agence Sergic qui lui a assuré par mail que « tout était bon ». Cependant, il a constaté, a posteriori, que la gazinière dysfonctionnait toujours. Il indique avoir mandaté un huissier de justice le jour de l’audience pour constater l’indécence du logement mais précise que l’officier ministériel ne s’est pas présenté. Il déclare avoir tenté de consigner le montant du loyer auprès du conciliateur de justice, sans succès.

Il expose avoir repris une activité professionnelle deux mois auparavant et rechercher un nouveau logement.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être relevées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée électroniquement au Préfet le 3 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 juin 2024.

L’action de Madame [C] [V] est donc recevable.

Sur le bail :

En application de l’article 287 du code de procédure civile, si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte.

En application de l’article 288 du même code, il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture.

Il ressort d’un arrêt du 24 février 1993 n°91-10.028 de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation que les juges ne sont pas tenus de recourir à la procédure de vérification d’écriture s’ils trouvent dans la cause les éléments de conviction suffisants.

En l’espèce, la clause n°1 intitulée désignation des parties reprend les éléments d’identité de Monsieur [N] [I] en qualité de locataire. Le bail supporte l’écriture « [I] » comme signature manuscrite.

Monsieur [N] [I] reconnait avoir réalisé et signé l’état d’entrée des lieux deux semaines avant la prise d’effet du bail.

Monsieur [N] [I] déclare avoir été en contact avec le mandataire de la bailleresse, la S.A.S SERGIC, à l’occasion de l’état des lieux d’entrée.

Monsieur [N] [I] reconnait l’occupation du logement de la prise d’effet du bail jusqu’au jour de l’audience. Cette occupation est confirmée par la signification des actes de procédure. En effet, l’huissier de justice a constaté que le nom de Monsieur [N] [I] figurait sur la boîte aux lettres ou encore que la voisine de l’appartement n°83 confirmait sa domiciliation.

Monsieur [N] [I] reconnait, en creux, le principe et le montant du loyer puisqu’il déclare ne l’avoir jamais réglé et avoir tenté de le consigner.

A l’inverse, Monsieur [N] [I] assigné le 2 novembre 2023 pour une audience au 3 juin 2024, ayant fait l’objet d’un renvoi et d’un « calendrier de procédure » avant rappelée à l’audience du 7 octobre 2024 pour plaider, soit près d’un an après, n’a présenté aucune pièce susceptible de confirmer sa dénégation d’écriture.

Ces éléments suffisent à se convaincre de la signature par Monsieur [N] [I] du bail litigieux.

En conséquence, il n’y a pas lieu de procéder à la vérification d’écriture, la sincérité de l’acte étant suffisamment établie.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour non-paiement des loyers et des charges aux termes de laquelle le contrat est résilié de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [N] [I] le 4 juillet 2023.

Il résulte du décompte produit par le bailleur que Monsieur [N] [I] ne s’est pas acquittée du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 4 septembre 2023.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de Madame [C] [V] à compter du 4 septembre 2023 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, de condamner Monsieur [N] [I] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 11].

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’article 6, a) de la même loi prévoit que le bailleur est tenu de remettre un logement décent qui assure le clos et le couvert et comportant, parmi les éléments de confort, un appareil de cuisson conformément aux articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En application de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au locataire de prouver l’indécence du logement pour justifier l’inexécution de son obligation de payer le loyer.

En l’espèce, le locataire ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations.

Madame [C] [V] verse, quant à elle, les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;le décompte de la créance arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus.Il ressort de l’historique de compte que le locataire n’a jamais versé le moindre loyer ni même versé le dépôt de garantie depuis son entrée dans les lieux.

Le diagnostic social et financier mentionne, au titre des causes de l’impayé, un litige avec la bailleresse et une perte d’emploi au mois d’octobre 2023.

Il y a lieu de relever que, d’une part, le locataire ne justifie d’aucune prise d’attache avec la bailleresse ou son mandataire à propos des désordres alléguées de la prise à bail jusqu’à la présente procédure judiciaire et, d’autre part, que la perte d’emploi est postérieure de sept mois à la prise à bail. En outre, à la date du diagnostic, soit au 30 mai 2024, Monsieur [N] [I] disposait d’un salaire mensuel de 1.271,90 euros.

Il convient donc de condamner Monsieur [N] [I] à payer à Madame [C] [V] la somme de 11.871,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal, à compter du 4 juillet 2023 sur la somme de 2.959,94 euros et du présent jugement pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Par ailleurs, l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au propriétaire qui doit être réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Monsieur [N] [I] étant occupant sans droit ni titre des lieux à compter du 4 septembre 2023, l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de cette date et jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée à la somme correspondant au montant du loyer et des charges au jour de l’audience, soit la somme de 616,25 euros.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 2 avril 2024 et est incluse dans la condamnation principale arrêtée au terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [N] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la Ccapex, de l’assignation et de sa notification au Préfet.

Il convient de condamner Monsieur [N] [I] à payer à Madame [C] [V] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure.

Enfin, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action de Madame [C] [V] recevable ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 mars 2023 entre Madame [C] [V] et Monsieur [N] [I] portant sur un local à usage d’habitation située [Adresse 3], à [Localité 11] à compter du 4 septembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à libérer le local d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 11], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [N] [I] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à verser mensuellement à Madame [C] [V] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été contractuellement dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 4 septembre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité d’occupation est incluse dans la condamnation en principale jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] à payer à Madame [C] [V] la somme de 11.871,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal, à compter du 4 juillet 2023 sur la somme de 2.959,94 euros et du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE à Monsieur [N] [I] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement

Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] payer à Madame [C] [V] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la Ccapex, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE

D.AGANOGLU M. KOVALEVSKY