Tribunal Judiciaire de Paris, 18deg chambre 2e section, 25 février 2026, n° 24/15239

TJ Paris 25 février 2026

Arguments

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Rejeté
Incompétence du tribunal judiciaire
La cour a jugé que la demande de fixation du loyer relève de la compétence accessoire du tribunal judiciaire, car elle est liée à d'autres contestations, notamment l'inopposabilité de la cession du bail.
Rejeté
Forclusion de la demande
La cour a constaté que le délai d'action est un délai de prescription et a jugé que la demande était prescrite, car elle n'a pas été exercée dans les deux ans suivant le renouvellement du bail.
Autre
Inopposabilité de la cession du bail
La cour a reconnu que la contestation de l'inopposabilité du bail est distincte de la fixation du loyer et doit être examinée au fond.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 18deg ch. 2e sect., 25 févr. 2026, n° 24/15239
Numéro(s) :	24/15239
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction
Date de dernière mise à jour :	5 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Armel D' ABOVILLEFrançoise GUERYMichael BELHASSEN
Parties :	S.A.S. THEATRE DE LA GAITE MONTPARNASSE ( RCS de [ Localité 1 ], S.A.R.L. INDICE IMMO ( RCS de [ Localité 1 ], )

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e BELHASSEN (D0305)

M^e D’ABOVILLE (P0341)

M^e GUERY (P0543)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 24/15239

N° Portalis 352J-W-B7I-C6F6Q

N° MINUTE : 2

Assignation du :

31 octobre 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 25 février 2026

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL

DÉFENDERESSE À L’INCIDENT

S.A.R.L. INDICE IMMO (RCS de [Localité 1] n°503 994 444)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Michael BELHASSEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0305

DÉFENDERESSES AU PRINCIPAL

DEMANDERESSES À L’INCIDENT

S.A.R.L. [J] (RCS de [Localité 1] n°401 773 668)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Armel D’ABOVILLE de la SELEURL DBVL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0341

S.A.S. THEATRE DE LA GAITE MONTPARNASSE (RCS de [Localité 1] n°452 926 298)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Françoise GUERY de la SELARL A & C ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0543

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 10 décembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 février 2026.

ORDONNANCE

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE :

Vu l’assignation délivrée le 31 octobre 2024 par la S.A.R.L. INDICE IMMO à la S.A.R.L. [J] et à la S.A.S. THÉÂTRE DE LA GAITÉ MONTPARNASSE ;

Vu les conclusions d’incident de la S.A.S. THÉÂTRE DE LA GAITÉ MONTPARNASSE du 30 juin 2025 saisissant le juge de la mise en état d’un incident et sollicitant de :

« SE DECLARER incompétent afin de statuer sur les demandes de la société INDICE IMMO relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1 er janvier 2021 au profit du Président du Tribunal Judiciaire.

DECLARER forclose l’action introduite par la société INDICE IMMO.

DEBOUTER la société INDICE IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions relatives à la fixation du loyer renouvelé comme irrecevables et mal fondées » ;

Vu les conclusions d’incident de la S.A.R.L. [J] du 30 juin 2025 saisissant le juge de la mise en état d’un incident et sollicitant de :

« – DECLARER le Tribunal Judiciaire incompétent afin de statuer sur les demandes de la société Indice Immo relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 ;

— DECLARER forclose l’action introduite par la société Indice Immo ;

— DEBOUTER la société Indice Immo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions relatives à la fixation du loyer renouvelé comme irrecevables et mal fondées. » ;

Vu les conclusions d’incident en réplique de la S.A.R.L. INDICE IMMO du 05 octobre 2025, sollicitant du juge de la mise en état de :

« DEBOUTER la société [J] et la Société THEATRE DE LA GAITE MONTPARNASSE de l’ensemble de leurs demandes et conclusions incidentes

A titre subsidiaire :

RENVOYER devant le Président du Tribunal Judiciaire le contentieux lié à la fixation du renouvelé » ;

Vu l’audience du juge de la mise en état du 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er septembre 2024, applicable au présent litige :

« Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:

1° Statuer sur les exceptions de procédure (…)

(…)

6°Statuer sur les fins de non-recevoir. »

La société INDICE IMMO est propriétaire d’un local en rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 5], formant passage affecté à l’usage du théâtre sis [Adresse 5].

La société [J], exploitante dudit théâtre, a fait délivrer à la société INDICE IMMO, par acte extrajudiciaire du 02 décembre 2020, une demande de renouvellement du bail commercial portant sur le passage à compter du 1er janvier 2021.

La bailleresse lui a adressé un mémoire daté du 31 octobre 2022 aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé (celle-ci fait état d’un accusé de réception du 03 novembre 2022, non produit aux débats).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 janvier 2023, la société [J] lui a adressé un mémoire en réponse sur la fixation du loyer du bail renouvelé.

Par acte du 08 novembre 2023, la société THÉÂTRE DE LA GAITÉ MONTPARNASSE a fait signifier à la bailleresse que le bail commercial portant sur le passage lui appartenant lui avait été cédé par la société [J] par acte du 30 octobre 2023.

Faisant valoir que la cession était intervenue sans son accord ni qu’elle y soit convoquée, la société INDICE IMMO a assigné la société [J] et la société THÉÂTRE DE LA GAITÉ MONTPARNASSE devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de :

— voir juger que la cession du droit au bail lui est inopposable,

— prononcer la résiliation du bail aux torts de la société [J] et ordonner l’expulsion des défenderesses,

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 18 000 € par an en principal ou ordonner une expertise afin de déterminer le montant de ce loyer.

C’est dans ces circonstances que les défenderesses ont saisi le juge de la mise en état afin de voir juger que :

— le tribunal judiciaire n’est pas compétent pour statuer sur la demande de fixation du nouveau loyer et que l’affaire doit être renvoyée devant le juge des loyers,

— ladite demande de fixation du loyer du bail renouvelé est irrecevable comme étant forclose.

Sur l’exception d’incompétence

Selon l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace ; les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Selon ce texte, la compétence du juge des loyers commerciaux est strictement limitée aux litiges concernant le montant du loyer révisé ou renouvelé.

Il ne peut donc statuer sur les autres contestations.

Ainsi, un litige qui ne porte pas uniquement sur la fixation du montant du loyer révisé ou renouvelé relève de la compétence accessoire du tribunal judiciaire prévue par l’article R.145-23 du code de commerce.

Tel est le cas, en l’espèce, puisque la demanderesse se prévaut de l’inopposabilité de la cession du droit au bail et entend voir prononcer la résiliation dudit bail, de sorte qu’il convient de trancher une contestation distincte de la fixation du loyer du bail commercial renouvelé.

La demande de fixation du loyer du bail renouvelé relève donc de la compétence accessoire du tribunal judiciaire et l’exception d’incompétence au profit du juge des loyers sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la « forclusion »

Le juge de la mise en état, qui doit redonner aux faits leur exacte qualification juridique, relève que le délai d’action prévu par l’article L.145-60 du code de commerce n’est pas un délai de forclusion, mais de prescription.

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile,

« Constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Il est constant que l’action aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé est soumise à la prescription biennale de l’article L.145-60 du code de commerce.

Le point de départ du délai de prescription de cette action, lorsque le preneur a notifié une demande de renouvellement du bail et que le bailleur, n’y ayant pas apporté de réponse, est réputé, en vertu de l’article L.145-10 du code de commerce, avoir accepté le principe dudit renouvellement, se situe, soit à la date de cette acceptation implicite si elle est postérieure à l’expiration du bail, soit à la date de prise d’effet du nouveau bail si elle intervient antérieurement à cette expiration.

En l’espèce, il est fait état et justifié d’une demande de renouvellement par la locataire le 02 décembre 2020, le bail venant à expiration le 31 décembre 2020, ainsi que de l’envoi d’un mémoire par la bailleresse daté du 31 octobre 2022 et qui aurait été reçu le 03 décembre 2022.

En revanche, aucune des parties ne faisant état d’une acception par la bailleresse du renouvellement du bail avant la notification dudit mémoire, il convient de juger que celle-ci, à défaut de réponse expresse dans les trois mois suivant la demande signifiée le 02 décembre 2020, a accepté le renouvellement tacitement à l’expiration du délai de trois mois suivant celui-ci, soit le 02 mars 2021.

Il y a lieu en conséquence de fixer le point de départ du délai de prescription biennale à la date du 02 mars 2021.

Selon l’article 2241 du code civil, le délai de prescription est interrompu par la demande en justice.

Les défenderesses opposent à la demanderesse que sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé est prescrite pour n’avoir pas été exercée dans les deux ans suivant ce renouvellement.

La demanderesse réplique que la notification du mémoire daté du 31 octobre 2022 a interrompu le délai de prescription dès lors que celui-ci contient des prétentions qui ont vocation à être soumises au juge en cas de désaccord, de sorte qu’elle doit être traitée comme une demande en justice.

Cependant, bien que l’article 33 du décret du 30 septembre 1953 prévoit, sans distinction, que la notification du mémoire interrompt la prescription, le mémoire préalable n’a été institué que pour la procédure devant le juge des loyers commerciaux, de sorte que sa notification n’interrompt la prescription que lorsque la contestation relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé est portée devant ce juge ; dès lors, si la contestation est portée devant le tribunal judiciaire au titre de sa compétence accessoire, la procédure spéciale sur mémoire ne s’applique pas et le mémoire, qui n’est pas une demande en justice au sens de l’article 2241 du code civil, n’a alors pas d’effet interruptif.

Dans ces conditions, la notification du mémoire en date du 31 octobre 2022 n’a eu aucun effet interruptif de prescription de l’action engagée devant le tribunal judiciaire ; seule l’assignation délivrée le 31 octobre 2024 pouvant produire un tel effet ; toutefois, elle n’a pu interrompre le délai de prescription biennale qui a couru du 02 mars 2021 au 02 mars 2023 et était donc déjà expiré lors de sa délivrance.

Il convient en conséquence de constater que les demandes tendant à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 sont irrecevables comme étant prescrites.

***

L’affaire est renvoyée à la mise en état du 17 juin 2026 pour que les parties notifient des conclusions au fond en considération de la présente décision, selon le calendrier suivant :

— conclusions de la demanderesse avant le 22 avril 2026

— conclusions des défenderesses avant le 17 juin 2026.

Ces délais sont impératifs.

Les parties sont toutefois également invitées à donner leur avis sur la désignation d’un médiateur, d’un conciliateur ou sur le renvoi de l’affaire à une audience de règlement amiable tenue par le juge.

Il y a lieu, en l’état, de réserver les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par décision susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, contradictoire et mise à disposition au greffe,

REJETTE l’exception tirée d’une incompétence du tribunal judiciaire au profit du juge des loyers commerciaux pour connaître des demandes relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 ;

DÉCLARE irrecevables comme prescrites les demandes tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 ;

INVITE les parties à donner leur avis sur la désignation d’un médiateur, d’un conciliateur ou sur le renvoi de l’affaire à une audience de règlement amiable tenue par le juge ;

RENVOIE l’affaire à la mise en état du 17 juin 2026 à 11h30 pour que les parties notifient des conclusions au fond en considération de la présente décision, selon le calendrier suivant :

— conclusions de la demanderesse avant le 22 avril 2026

— conclusions des défenderesses avant le 17 juin 2026 ;

RÉSERVE les dépens de l’instance.

Faite et rendue à [Localité 1] le 25 février 2026

Le greffier Le juge de la mise en état

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA