TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

07 Mai 2026

N° RG 23/04403 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YMXK

N° Minute :

AFFAIRE

S.C.I. SCI TIMSI

C/

S.A.S. CARE PROMOTION

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. TIMSI

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Ivan ITZKOVITCH de l’AARPI BOURGEOIS ITZKOVITCH DELACARTE COMME, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 296

DEFENDERESSE

S.A.S. CARE PROMOTION

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Matthieu RAOUL de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0158

L’affaire a été débattue le 15 Janvier 2026 en audience publique devant le tribunal composé de :

Thomas CIGNONI, Vice-président

Elsa CARRA, Juge

Murielle PITON, Juge, magistrat rédacteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 29 juin 2021, la société civile immobilière SCI Timsi a consenti à la société par actions simplifiée Care Promotion une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3] à Achères (Yvelines), moyennant le prix de 1 440 000 euros, pour une durée expirant le 30 juin 2022, sous diverses conditions suspensives, dont celle d’obtenir un permis de construire.

Il était stipulé le paiement d’une indemnité d’immobilisation de 72 000 euros au profit du promettant dont le versement devait être garanti par la remise d’une caution bancaire émanant d’un établissement financier avant le 30 octobre 2021.

La promesse incluait également une clause dite de convention financière qui prévoyait le versement d’une indemnité financière dans l’hypothèse où le bénéficiaire renonçait à acquérir le bien du fait de la non réalisation d’une condition suspensive.

La société Care Promotion n’aurait pas déposé de demande de permis de construire et de démolir dans les délais convenus.

C’est dans ce contexte que, par acte judiciaire du 19 mai 2023, la société SCI Timsi a fait assigner la société Care Promotion devant la présente juridiction aux fins de la voir condamner au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, la société SCI Timsi sollicite du tribunal de :

débouter la société Care Promotion de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, condamner la société Care Promotion à lui verser la somme de 15 000 euros augmentée des intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 1er février 2023, condamner la société Care Promotion aux entiers dépens, condamner la société Care Promotion à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, que la société Care Promotion n’a jamais expressément ni même tacitement renoncé à la promesse conclue ; qu’au contraire, par son comportement, elle a toujours laissé entendre que la promesse était valable ; qu’elle ne peut à présent prétendre que la promesse serait nulle et non avenue depuis le 30 octobre 2021.

Par ailleurs, elle soutient que la société Care Promotion n’a jamais justifié avoir déposé des demandes de permis de construire et de démolir ; qu’elle est par conséquent défaillante dans la réalisation des conditions suspensives ; que partant, la demande d’application de la clause financière se trouve pleinement justifiée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la société Care Promotion sollicite du tribunal de :

A titre principal,

débouter la SCI Timsi de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire,

réduire à 1 euro le montant de la clause pénale prévue à la promesse le 29 juin 2021, écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir, En tout état de cause,

condamner la SCI Timsi à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SCI Timsi aux dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait essentiellement valoir, sur le fondement de l’article 1124 du code civil, qu’en l’absence de remise des garanties bancaires avant la date contractuelle du 30 octobre 2021, la promesse était devenue nulle et non avenue, sans indemnité de part ni d’autre ; que les conditions prévues aux termes de l’article intitulé « convention financière » ne sont pas remplies dans la mesure où l’indemnité afférente n’est due que dans l’hypothèse où le bénéficiaire renoncerait à acquérir le bien parce qu’une condition suspensive n’est pas réalisée, or, elle explique que si elle n’a pas donné suite à la promesse c’est du fait de l’impossibilité de développer le projet envisagé, aucun accord avec la commune d'[Localité 4] sur la programmation de l’éventuel projet immobilier n’ayant pu aboutir ; qu’il n’est enfin pas démontré que la société Care Promotion aurait satisfait aux conditions contractuelles en lui notifiant par courrier recommandé la non-réalisation d’une condition suspensive.

A titre subsidiaire, elle sollicite la réduction du montant de la pénalité contractuelle, qui doit, selon elle, être assimilée à une clause pénale, en ce qu’elle vient sanctionner la renonciation à acquérir du bénéficiaire, en cas de non-réalisation d’une condition suspensive.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 28 mai 2024.

MOTIFS

Sur le sort de la promesse de vente et de l’indemnité financière

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

En vertu de l’article 1187, alinéa 1er, du code civil, la caducité met fin au contrat.

En l’espèce, la promesse comporte une clause intitulée « Indemnité d’immobilisation – Convention financière » rédigée en ces termes :

« A/ INDEMNITE D’IMMOBILISATION

En considération de la promesse formelle faite au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non-signature de la vente par le seul fait du BENEFICIAIRE, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de SOIXANTE-DOUZE MILLE EUROS (72 000,00 EUR).

Le versement de l’indemnité d’immobilisation due au PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au cas de non-réalisation (alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées) sera garanti par la remise au plus tard avant le 30 octobre 2021, entre les mains de Maître [H] [Z], notaire participant, pour le compte du PROMETTANT, d’une caution bancaire émanant d’un établissement financier devant s’engager par cette garantie, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, à verser au PROMETTANT au cas de défaillance du BENEFICIAIRE l’indemnité d’immobilisation.

L’engagement devra pouvoir être mis en jeu jusqu’à la date du 15 juillet 2022.

Dans l’hypothèse où la caution bancaire dont il a été question ne serait pas remise au notaire dépositaire, dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues, sans indemnité de part ni d’autre, le PROMETTANT acceptant ainsi que la présente promesse de vente soit consentie pour une période gratuite sans charge d’indemnité d’immobilisation pour le délai courant à compter de la signature des présentes et jusqu’au 30 octobre 2021.

Enfin, la caution ci-dessus visée, sera restituée au BENEFICIAIRE, sans délai, en cas de caducité de la promesse de vente du fait du PROMETTANT, ou à défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives.

B/ CONVENTION FINANCIERE

De convention expresse entre les Parties, il est convenu que si le BENEFICIAIRE renonce à acquérir les BIENS parce qu’une condition suspensive ci-après exprimée ne se réalise pas, il versera dans ce cas, au PROMETTANT une indemnité, à titre indemnitaire de :

QUINZE MILLE EUROS (15 000,00 EUR) si la non réalisation de la condition suspensive est constatée avant le dépôt de la demande de permis de construire ; TRENTE-CINQ MILLE EUROS (35 000,00 EUR), si la non réalisation de la condition suspensive est constatée après le dépôt de la demande de permis de construire. Lesdites sommes seront exigibles TRENTE (30) jours francs après la notification qui devra être faite par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT par lettre RAR de la non réalisation d’une des conditions suspensives ci-après stipulées ».

Il n’est pas contesté que la société Care Promotion n’a pas remis dans le délai contractuel, entre les mains de Me [H] [Z], une caution bancaire émanant d’un établissement financier devant s’engager par cette garantie à verser à la société SCI Timsi, en cas de défaillance de la société Care Promotion, l’indemnité d’immobilisation.

Si la promesse stipule que dans cette hypothèse la promesse est nulle et non avenue, il sera relevé que dans la mesure où la promesse a été valablement formée, cette clause a pour objet non pas de sanctionner un défaut de formation du contrat, mais un évènement postérieur à la création de l’acte, et que, partant, la promesse doit être déclarée caduque et non nulle.

La promesse étant caduque à la date du 30 octobre 2021, la société SCI Timsi ne peut valablement solliciter la condamnation de la société Care Promotion à lui verser la somme de 15 000 euros, puisque, d’une part, le bénéficiaire n’a pas renoncé à acquérir le bien en raison de la non réalisation d’une condition suspensive et, d’autre part, les conditions suspensives n’ont pu être réalisées du fait de la caducité de l’acte, laquelle a mis fin au contrat.

En conséquence, la société SCI Timsi sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les autres demandes

Sur les dépensEn application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés par la SCI Timsi qui succombe.

Sur l’article 700 du code de procédure civileL’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la SCI Timsi à verser à la société Care Promotion la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la SCI Timsi de sa demande formée de ce chef.

Sur l’exécution provisoireEn vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire étant de droit, il n’est nul besoin de le rappeler au présent dispositif. Par ailleurs, aucune circonstance de l’espèce n’impose de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Constate la caducité de la promesse de vente conclue le 29 juin 2021 entre la société civile immobilière SCI Timsi et la société par actions simplifiée Care Promotion ;

Déboute la société civile immobilière SCI Timsi de l’ensemble de ses prétentions ;

Condamne la société civile immobilière SCI Timsi aux dépens ;

Condamne la société civile immobilière SCI Timsi à verser à la société par actions simplifiée Care Promotion la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des prétentions.

signé par Thomas CIGNONI, Vice-président et par Sylvie MARIUS-LEPRINCE, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT