RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00060 – N° Portalis DB3U-W-B7J-PBK4

MINUTE N° : 26/00473

Notification

Copie certifiée conforme

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à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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ORDONNACE DE REFERE

DU 05 MAI 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ABU

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître ATTIAS, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [O] [E]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2024 et prenant effet le 6 janvier 2025, la SCI ABU, représentée à l’acte par la SASU Stéphane Plaza Immobilier Franconville, ont donné à bail à Monsieur [O] [E] un logement situé [Adresse 2] au Plessis-Bouchard (95130), pour un loyer mensuel initial de 2 500 € et 230 € de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la SCI ABU a fait signifier à Monsieur [O] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9 055,76 € en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 juillet 2025, terme de juillet inclus.

Par notification électronique du 21 juillet 2025, la SCI ABU a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, la SCI ABU a fait assigner en référé Monsieur [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 9 février 2026, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 19 septembre 2025 ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique :

— condamner Monsieur [O] [E] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

* 19 975,76 € au titre de la dette locative, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2025, de l’assignation ainsi que la dénonce à la CCAPEX ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 11 décembre 2025.

À l’audience, la SCI ABU, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 28 165,76 €, arrêtée au 1er février 2026, loyer du mois de février 2026 inclus.

La SCI ABU soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [O] [E] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 18 juillet 2025.

En défense, Monsieur [O] [E], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI ABU justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI ABU aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande provisionnelle en paiement :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 décembre 2024, du commandement de payer délivré le 18 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er février 2026, que la SCI ABU rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [E] à payer par provision à la SCI ABU la somme de 28 165,76 €, au titre des sommes dues au 1er février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 décembre 2025 sur la somme de 22 705,76 €, et à compter du jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige et postérieure au 29 juillet 2023, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers et des charges après un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit. Il convient dès lors de faire application de cette clause contractuelle, laquelle s’impose au juge aux termes de l’article 1103 du code civil.

Un commandement de payer a été délivré le 18 juillet 2025 pour un montant de 9 055,76 € en principal.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conclu le 11 décembre 2024 entre la SCI ABU d’une part, et Monsieur [O] [E] d’autre part, à compter du 19 septembre 2025.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Monsieur [O] [E] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 septembre 2025, de sorte que Monsieur [O] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [O] [E] à son paiement à compter du 19 septembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 28 165,76 €, arrêtée au 1er février 2026, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 19 septembre 2025 au 1er février 2026 inclus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 juillet 2025, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation du 10 décembre 2025.

Il convient également de condamner Monsieur [O] [E] à payer à la SCI ABU la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par ordonnance de référé, réputée contradictoire et rendue en premier ressort :

DÉCLARONS recevable la demande de la SCI ABU aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS par provision Monsieur [O] [E] à payer à la SCI ABU la somme de 28 165,76 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 décembre 2025 sur la somme de 22 705,76 €, et à compter du jugement sur le surplus ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 11 décembre 2024 entre la SCI ABU d’une part, et Monsieur [O] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 septembre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [E] de libérer les lieux loués et de restituer les clefs à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [O] [E] à compter du 19 septembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS par provision Monsieur [O] [E] à payer à la SCI ABU l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 septembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ;

RAPPELONS que la somme de 28 165,76 € arrêtée au 1er février 2026 comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 19 septembre 2025 au 1er février 2026 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [E] aux dépens de l’instance de référé, en ce compris les frais de signification du commandement de payer du 18 juillet 2025, de sa notification à la CCAPEX e tde l’assignation du 10 décembre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [E] à payer à la SCI ABU la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision, susceptible d’appel dans un délai de 15 jours, est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 3], le 5 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION