Minute n° 24/601

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

============

JUGEMENT du 13 Décembre 2024

__________________________________________

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Demandeur représenté par

M^e Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES – 06

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [P]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Défendeur représenté par

M^e Dorina COJOCARU, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 Juin 2024

date des débats : 14 Octobre 2024

délibéré au : 13 Décembre 2024

RG N° RG 24/01248 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M56S

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Bertrand NAUX

CCC M^e Dorina COJOCARU

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 27 juin 2020, Monsieur [K] [X] a donné à bail à Monsieur [C] [P] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer révisable et actuel de 642,33 euros, provision sur charges incluse.

Par acte d’huissier en date du 1er décembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1.275,28 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 5 mars 2024, Monsieur [K] [X] a fait citer Monsieur [C] [P], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

— l’expulsion sous astreinte de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 1.705,56 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 622,64 euros ;

— une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 octobre 2024, Monsieur [K] [X] actualise sa créance à la somme de 554,84 euros et ne s’oppose pas à des délais.

Monsieur [C] [P] conclut à l’irrecevabilité de la demande et à son débouté et il sollicite une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 13 décembre 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, en tout état de cause, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 7 mars 2024, soit six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Le locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, il est dû une somme non contestée de 554,84 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 8 octobre 2024.

Le locataire doit être condamné au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 1er décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.275,28 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Compte tenu de l’accord des parties pour des délais, il convient de faire droit à la demande ainsi qu’il est dit au dispositif en fixant à la mensualité à la somme de 50 euros ainsi que cela ressort de l’enquête préfectorale.

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par le locataire jusqu’à sortie effective des lieux, sera fixée au montant demandé, soit la somme de 622,64 euros.

Il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte qui apparaît moins efficace que l’octroi de la force publique.

Il n’y a pas lieu d’examiner un débouté pour absence de gravité du manquement alors que cela relève du prononcé de la résiliation, qui n’est pas examiné en l’espèce.

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir le locataire au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 1er décembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 27 juin 2020 entre Monsieur [K] [X] et Monsieur [C] [P] relatif à l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4], conformément à la clause résolutoire acquise le 1er février 2024 ;

Condamne Monsieur [C] [P] à payer à Monsieur [K] [X] la somme de 554,84 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Monsieur [C] [P] à se libérer de sa dette d’un montant de 554,84 euros, outre les frais et dépens, par mensualités de 50 euros, en sus des loyers et charges courants, la première intervenant le 10 février 2025, les suivantes le 10 de chaque mois jusqu’à apurement de la dette ;

Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Dit n’y avoir lieu à astreinte ;

Dit qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [C] [P], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure, d’un montant de 622,64 euros sera versé à Monsieur [K] [X] et, en tant que de besoin, l’y condamne ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne Monsieur [C] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 1er décembre 2023 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection