TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/11160 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4AQZ

Minute : 25/01247

S.A. IN’LI

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P431

C/

Monsieur [U] [I]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Christine GALLON

$

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [U] [I]

Le

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 18 Décembre 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 06 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IN’LI

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P431

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [I]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 23 juin 2011, la SA OGIF (nouvellement dénommée SA IN’LI) a donné à bail à Monsieur [U] [I] et Madame [M] [I] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°326 situés au [Adresse 4], [Adresse 9], [Localité 8], pour un loyer mensuel de 528,69 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IN’LI a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 4 825,61 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2025 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 30 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, la SA IN’LI a fait assigner Monsieur [U] [I] et Madame [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [M] [I] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 4 830,69 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [M] [I] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA IN’LI expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 30 avril 2025.

A l’audience du 6 novembre 2025, la SA IN’LI, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à renoncer à ses demandes à l’égard de Madame [M] [I] décédée en 2020, et a actualisé sa créance à la somme de 4 720,69 euros, selon décompte en date du 4 novembre 2025. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [U] [I] a comparu en personne et s’en est rapportée à l’appréciation du tribunal quant au montant de la dette, indiquant que les sommes réclamées variaient chaque mois et qu’il n’arrivait pas à se connecter sur l’espace en ligne pour connaître le montant exact de son loyer. Il a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, estimant avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Il indique percevoir des ressources de 2 300 euros par mois, et propose de verser la somme de 100 euros par mois, outre la somme de 400 euros les mois de juillet et décembre de chaque année compte tenu du versement de primes.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la SA IN’LI pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 11] par la voie électronique le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA IN’LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 23 juin 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 avril 2025, pour la somme en principal de 4 825,61 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juin 2025 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résultoire

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [U] [I] a procédé au versement de la somme de 900 euros le 26 septembre 2025, puis au versement de la somme de 900 euros le 16 octobre 2025, soit la somme de 1 800 euros couvrant le montant du loyer courant. Aussi, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de demande de délai de paiement est recevable.

A cet égard, le contrat a été conclu en 2011 soit il y a plus de 14 ans, et la dette n’a pas augmenté depuis la délivrance du commandement de payer alors que le locataire assume seules ses obligations locatives depuis le décès de son épouse. Au regard de ses ressources, il démontre être en capacité d’apurer sa dette locative dans les délais légaux précités. En conséquence il sera fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et à sa demande de délais de paiement comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Faute pour Monsieur [U] [I] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [I] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA IN’LI produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [I] reste lui devoir la somme de 4 720,69 euros à la date du 4 novembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [U] [I] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 4 720,69 euros.

Monsieur [U] [I] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA IN’LI les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2011 entre la SA IN’LI et Monsieur [U] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°326, situés au [Adresse 4], [Adresse 9], [Localité 8] sont réunies à la date du 30 juin 2025 ;

Condamne Monsieur [U] [I] à verser à la SA IN’LI la somme de 4 720,69 euros (décompte arrêté au 4 novembre 2025, incluant la mensualité d’octobre 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Rappelle que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorise Monsieur [U] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 35 mensualités de 100 euros minimum chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, étant précisé que ce dernier s’est proposé de régler des mensualités plus importantes en juillet et décembre pour apurer plus rapidement la dette, soit 400 euros sur ces deux mois ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants à compter de l’audience ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA IN’LI puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [U] [I] soit condamné à verser à la SA IN’LI une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 5 novembre 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA IN’LI ou à son mandataire ;

Condamne Monsieur [U] [I] à verser à la SA IN’LI une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [U] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection