Minute n° 24/594

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 13 Décembre 2024

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DEMANDEUR :

Monsieur [E] [U]

[Adresse 5]

[Adresse 1] [Localité 7]

[Localité 6]

Demandeur représenté par

M^e Coralie LEBASTARD, avocat au barreau de NANTES – 231

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [B] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Défenderesse représentée par

M^e Natacha GALAU, avocat au barreau de NANTES – 40

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 01 Juin 2023

date des débats : 14 Octobre 2024

délibéré au : 13 Décembre 2024

RG N° RG 23/00624 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MDVT

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Coralie LEBASTARD

CCC M^e Natacha GALAU

CCC Prefecture

copie dossier

Par acte sous seing privé du 28 juillet 2016, Monsieur [E] [U] a donné à bail à Madame [B] [T] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer de 326,34 euros, provision sur charges incluse.

Ce bail est prévu pour une durée de trois ans à compter du 28 juillet 2016.

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2019, Monsieur [E] [U] a renouvelé le bail consenti à Madame [B] [T] en portant le loyer à la somme de 464,24 euros, provision sur charges incluse.

Ce bail est prévu pour une durée de trois ans à compter du 28 juillet 2019.

Par acte d’huissier en date du 26 juillet 2021, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 354,47 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 16 décembre 2021, le bailleur a fait délivrer un congé au 27 juillet 2022 pour motifs légitimes sérieux en raison de troubles de jouissance et d’impayés locatifs.

Par acte d’huissier en date du 11 octobre 2022, Monsieur [E] [U] a fait sommer Madame [B] [T] de libérer les lieux.

Par acte du 16 février 2023, Monsieur [E] [U] a fait citer Madame [B] [T], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin d’entendre valider le congé ou, à défaut, constater l’acquisition de la clause résolutoire, et obtenir :

— l’expulsion sous astreinte de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 1.725,51 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation ;

— une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 14 octobre 2024, Monsieur [E] [U] maintient sa demande et actualise sa créance à la somme de 7.130 euros.

Madame [B] [T] conclut à l’inopposabilité du bail et au débouté de la demande.

Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement par mensualités de 20 euros ou un délai de six mois pour quitter les lieux.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 13 décembre 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la dénonciation de l’assignation à la Préfecture ayant été faite le 17 février 2023, soit six semaines avant la date d’audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Madame [B] [T] conteste le renouvellement du bail en date du 11 juillet 2019 et les révisions de loyer afférentes. Elle fait valoir que le bailleur n’avait pas le droit de procéder à un renouvellement sans justifier d’un déconventionnement de son immeuble.

Mais il résulte des pièces produites que Monsieur [E] [U] a dénoncé la convention par courrier du 10 novembre 2017, puis il a adressé une offre de renouvellement à Madame [B] [T] par courrier du 3 janvier 2019 signifiée le 17 janvier 2019. Enfin, il a été procédé à la signature du bail renouvelé sur les nouvelles bases le 11 juillet 2019.

En conséquence, la procédure de renouvellement est régulière et Madame [B] [T] ne peut prétendre ne pas en avoir compris la portée alors que le nouveau montant du loyer est clairement indiqué.

Il convient donc de retenir le bail en date du 11 juillet 2019. Compte tenu du renouvellement et des indexations, il convient de retenir la somme de 6.552 euros au 8 octobre 2024, incluant le mois de septembre 2024, après déduction de la somme mensuelle de 34 euros au titre des provisions à compter de septembre 2022 et jusqu’en janvier 2024 (soit 17 mensualités), cela faisant double emploi avec l’appel contractuel d’un montant de 44 euros.

Madame [B] [T] doit être condamnée au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

Sur la validité du congé

Par acte d’huissier en date du 16 décembre 2021, le bailleur a fait délivrer un congé au 27 juillet 2022.

Le bail renouvelé étant régulier, ce congé, délivré dans les formes et délai de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, est régulier.

Madame [B] [T] en conteste le motif légitime et sérieux.

Mais il résulte des pièces produites que le trouble apporté à la jouissance paisible est réel avec une porte cassée ainsi que cela résulte d’un constat du 18 avril 2019 et des tapages nocturnes et des violences ainsi que cela résulte des attestations de M. [H], Mme [V] et M. [O]. Madame [B] [T] a été mise en demeure de cesser ses troubles par courriers des 25 avril 2019, 6 décembre 2021 et 30 juillet 2024.

De même, il résulte du décompte que Madame [B] [T] ne règle plus son loyer depuis septembre 2021, les paiements ultérieurs étant exclusivement des allocations.

En conséquence, il convient de valider le congé.

La procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation, due par la locataire jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 464,24 euros.

Il ne peut être procédé à une suspension de la clause résolutoire à défaut de reprise du paiement des loyers, conformément à l’article 24 susvisé.

Il ne peut pas plus être accordé des délais de paiement alors que la dette s’élève à plus de 6.000 euros et que Madame [B] [T] justifie ne percevoir que le revenu de solidarité active.

Il n’y a pas lieu d’accorder des délais à l’expulsion alors que Madame [B] [T] ne justifie d’aucune demande de relogement.

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 26 juillet 2021.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Valide le congé en date du 16 décembre 2021 délivré par Monsieur [E] [U] à Madame [B] [T] ;

Déclare Madame [B] [T] occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 8] depuis le 28 juillet 2022 ;

Condamne Madame [B] [T] à payer à Monsieur [E] [U] la somme de 6.552 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne Madame [B] [T] à payer à Monsieur [E] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 464,24 euros due à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à sortie des lieux ;

Dit qu’à défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

Déboute Madame [B] [T] de ses demandes ;

Déboute Monsieur [E] [U] de sa demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne Madame [B] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 juillet 2021 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection