Copie délivrée

à

la SCP SVA

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 5]

Le 11 Avril 2025

1ère Chambre Civile

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N° RG 24/02557 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KP63

JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l’affaire opposant :

S.C.I. MFA,

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.C.I. ROMI,

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°818 769 861, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

S.A.R.L. LE GRILL,

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°515 312 718, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

M. [J] [K],

demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par la SCP SVA, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

à :

S.C.I. LES COURTERELLES,

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°498 286 301, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, en application de l’article 474 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 10 Mars 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES COURTERELLES, dont le gérant est M. [S], était propriétaire des lots 17 et 18 d’un ensemble immobilier situé à Saint Laurent d’Aigouze.

Cet ensemble immobilier a été construit par la société de construction dont M. [S] est également le gérant.

Aux termes d’un acte notarié du 4 novembre 2015, la SCI MFA a acquis le lot 17 et l’a loué à M. [J] [K] pour y exploiter une boucherie.

Aux termes d’un acte notarié du 20 avril 2016, la SCI ROMI a acquis le lot 18, qu’elle a donné à bail commercial à la SARL LE GRILL pour y exploiter une pizzeria.

Le 24 août 2022, la toiture des lots 17 et 18 s’est effondrée, ce qui a engendré l’effondrement de certains murs.

Par ordonnance du 22 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes a ordonné une expertise judiciaire sur assignation de la SCI ROMI et de la SARL LE GRILL. M. [B] [C], expert judiciaire, a déposé son rapport le 23 mai 2023.

Par ordonnance du 26 octobre 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée à la demande de la SCI MFA et de M. [K]. M. [C] a déposé son rapport définitif le 13 décembre 2023.

***

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, la SCI MFA, la SCI ROMI, la SARL LE GRILL et M. [K] ont fait assigner la SCI LES COURTERELLES devant le tribunal judiciaire de Nîmes, au visa des articles 1240 et 1641 du code civil, aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Aux termes de leurs dernières conclusions, la SCI MFA, la SCI ROMI, la SARL LE GRILL, et M. [K] demandent au tribunal de :

juger la SCI LES COURTERELLES tenue à la garantie des vices cachés à l’égard de la SCI ROMI et de la SCI MFA, juger que la SCI LES COURTERELLES engage sa responsabilité à l’égard de la SARL LE GRILL et de M. [K], condamner la SCI LES COURTERELLES à payer à la SCI ROMI les sommes suivantes : 192.604,60 euros au titre des travaux de reprise, 159.415,09 euros au titre de l’aménagement, 27.500 euros au titre de la perte de loyers, 5.000 euros au titre du préjudice moral, condamner la SCI LES COURTERELLES à payer à la SCI MFA les sommes suivantes : 203.067,96 euros au titre des travaux de reprise, 74.808 euros au titre de l’aménagement, 15.400 euros au titre de la perte de loyers, somme à parfaire, 5.000 euros au titre du préjudice moral, condamner la SCI LES COURTERELLES à payer à la SARL LE GRILL les sommes suivantes : 260.876,66 euros au titre de la perte d’exploitation, somme à parfaire, 5.000 euros au titre du préjudice moral, condamner la SCI LES COURTERELLES à payer à M. [K] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral ; condamner la SCI LES COURTERELLES à payer à chacun des demandeurs la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des demandeurs, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leur exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement citée à étude, la SCI LES COURTERELLES n’a pas constitué avocat. Le jugement sera donc réputé contradictoire.

Par jugement avant dire droit du 3 décembre 2024, la réouverture des débats a été ordonnée afin de permettre aux demandeurs de faire notifier par voie de commissaire de justice leurs conclusions notifiées par RPVA le 28 octobre 2024.

Les requérants ont fait signifier leurs conclusions le 27 décembre 2024.

La clôture de l’instruction a été fixée au 6 février 2025. A l’audience du 10 mars 2025, la décision a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action en garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Le contrat de vente contient une clause excluant la garantie des vices cachés, laquelle doit cependant être écartée, selon les termes de la convention, si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est prouvé que les vices cachés étaient connus du vendeur.

En l’espèce, la SCI LES COURTERELLES doit être considéré comme un professionnel de l’immobilier. Son gérant, M. [R] [S] est gérant de plusieurs SCI qui ont toute pour objet la vente d’immeubles. En outre, aux termes mêmes de ses déclarations pendant les opérations d’expertise, M. [S] est gérant de la société de construction qui a d’ailleurs construit l’immeuble litigieux. Par conséquent, la clause excluant la garantie des vices cachés doit être écartée.

Il résulte du rapport d’expertise que la cause de l’effondrement du toit est la rupture des pièces de contreventements et d’anti flambage. L’expert a relevé qu’au montage, les pièces d’anti-flambage avaient été mal positionnées ou absentes et que la fixation de ces pièces avait été insuffisante ou défectueuse. L’expert indique qu’on pouvait attribuer l’effondrement « à une mauvaise position des pièce anti flambement, ou/et de contreventement qui a provoqué une modification des efforts entraînant la déformation des fermettes jusqu’à l’effondrement ».

Ainsi, la cause du sinistre procède d’une mauvaise exécution de la charpente, imputable à M. [S].

Ce vice est incontestablement grave puisqu’il a provoqué l’effondrement de la toiture. Il était indécelable par un acquéreur normalement diligent. Enfin, il existait au moment de la vente puisqu’il est lié à un défaut de construction.

Les conditions de la garantie des vices cachés, la responsabilité de la SCI LES COURTERELLES est engagée à l’égard de la SCI MFA et de la SCI ROMI.

Sur l’action en responsabilité délictuelle des locataires

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors qu’il lui a causé un dommage, sans que soit nécessairement établie une faute, une négligence ou une imprudence distincte.

En l’espèce, la SCI LES TOURTERELLES a vendu un bien immobilier doit la toiture était totalement défectueuse et il résulte des développements précédents qu’il s’agit d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil. Ce vice est constitutif d’une faute susceptible d’engager la responsabilité délictuelle à l’égard personnes qui exploitaient un commerce à l’intérieur de l’immeuble.

Sur les préjudices

La SCI ROMI

L’expert a chiffré les travaux de reprise de son lot à la somme de 192.604,60 euros, correspondant au coût de la démolition et de la reconstruction du bâtiment.

L’expert n’a pas chiffré le coût de l’équipement des locaux et de leur ameublement. Toutefois, il a fait état dans son rapport du montant des devis présentés par la SCI ROMI. C’est donc le montant de 159.415,09 euros TTC qui sera retenu.

En outre, la SCI ROMI a perdu le montant du loyer que payait la SARL LE GRIL, soit 1.250 euros par mois depuis le mois d’août 2022, date de l’arrêté ordonnant la fermeture de l’établissement en raison du risque d’effondrement.

Entre le mois d’aout 2022 et la date du jugement (avril 2025), il s’est écoulé 33 mois. La perte de loyers s’élève à la somme de 41.250 euros.

La SCI MFA

L’expert a chiffré les travaux de reprise de son lot à la somme de 203.067,96 euros, correspondant au coût de la démolition et de la reconstruction du bâtiment.

L’expert a chiffré le cout de l’aménagement du local à la somme de 74.808 euros.

En outre, la SCI ROMI a perdu le montant du loyer que payait M. [K], soit 700 euros par mois depuis le mois d’août 2022, date de l’arrêté ordonnant la fermeture de l’établissement en raison du risque d’effondrement.

Entre le mois d’aout 2022 et la date du jugement (avril 2025), il s’est écoulé 33 mois. La perte de loyers s’élève à la somme de 23.100 euros.

La SARL LE GRILL

La SARL LE GRILL fait état d’une perte d’exploitation de 11.858,03 euros par mois. Elle produit à l’appui de sa demande une note de synthèse établie par le cabinet d’expertise [G]. Il est précisé que « Ce document constitue une estimation de la perte d’exploitation du restaurant le GRILL suite au sinistre incendie survenue le 5 août 2022. Cette estimation a été établie à partir de documents comptables fournis pas la société et l’ensemble des éléments en notre possession au mois de mars 2023 ».

Entre août 2022 et le 31 décembre 2023, ce cabinet d’expertise a évalué la perte d’exploitation à la somme de 201.586,52 euros, soit 11.858,03 euros par mois.

Actualisé à la date du présent jugement, ce préjudice s’élève à la somme de 391.314,99 euros.

M. [K]

Il est produit une attestation en date du 28 mars 2023 de M. [F] [T] dont il résulte que perte la perte de marge brute entre le 5 août 2022 et le 22 novembre 2022 est de 26.436 euros.

La perte de marge brute correspond à la différence entre le coût de la vente des marchandises et le coût de l’achat de ces mêmes marchandises. Toutefois, cette perte ne correspond pas à la notion de perte d’exploitation puisque le bénéfice tiré de la différence entre l’achat et la vente de marchandises est nécessairement impacté par les charges reposant sur l’entreprise. Ces charges seront évaluées à la somme de 25 % de la perte de marge brute.

Ainsi, le préjudice subi par M. [K] est le suivant :

Perte de marge brute mensuelle : 6.609 euros

à déduire : 25 % de 6.609 euros, soit 1.652,25 euros

total : 4.956,75 euros x 33 mois = 163.572,75 euros

Le préjudice moral

L’effondrement de la toiture et la perte qui s’en est suivie a nécessairement engendre à un préjudice moral aux deux propriétaires et aux deux exploitants qu’il convient d’indemniser à hauteur de 3.000 euros chacun.

Sur les demandes accessoires

La SCI LES COURTERELLES perd le procès et doit être condamnée aux dépens. En outre, l’équité commande de la condamner à payer la somme de 3.000 euros aux demandeurs.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort :

CONDAMNE la SCI LES COURTERELLES à payer à la SCI ROMI les sommes suivantes :

192.604,60 euros au titre des travaux de reprise, 159.415,09 euros au titre de l’aménagement des locaux, 41.250 euros au titre de la perte de loyers, 3.000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI LES COURTRELLES à payer à la SCI MFA les sommes suivantes :

203.067,96 euros au titre des travaux de reprise, 74.808 euros au titre de l’aménagement des locaux, 23.100 euros au titre de la perte de loyers, 3.000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI LES COURTERELLES à payer à la SARL LE GRILL les sommes suivantes :

391.314,99 euros au titre de la perte d’exploitation, 3.000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI LES COURTERELLES à payer à M. [J] [K] les sommes suivantes :

163.572,75 euros euros au titre de la perte d’exploitation, 3.000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI LES COURTERELLES à payer la somme de 3.000 euros à la SCI ROMI, la SCI MFA, la SARL LE GRILL et M. [J] [K] ;

CONDAMNE la SCI LES COURTERELLES aux dépens.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

LE GREFFIER LE PRESIDENT