N° RG 25/05251 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUTU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 25/05251

N° Portalis DB2E-W-B7J-NUTU

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Me [U] [W]-[O]

Mme [F] [V]

Mme [E] [V]

Le

Le Greffier

Maître [U] [W]-[O] de la SELAS SL : [P] [W] & M. [O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

17 DECEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [K]

demeurant [Adresse 4], [Localité 3]

représenté par M^e Jean-Paul STIEBERT, substituant M^e Mireille STIEBERT-LACOUR, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

DEFENDERESSES :

Madame [F] [V]

[Adresse 5], [Localité 6], ancienne adresse,

[Adresse 1], [Localité 6], nouvelle adresse connue

non comparante, non représentée

Madame [E] [V]

demeurant [Adresse 1], [Localité 6]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendue par défaut en dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/05251 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NUTU

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé électroniquement le 17 juillet 2019, Monsieur [D] [K] a consenti à Madame [F] [V] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 595 euros et une avance sur charges mensuelle de 70 euros, soit une échéance mensuelle de 665 euros.

Par acte sous-seing privé signé électroniquement le 23 août 2019, annexé au contrat de bail et prévu par ce dernier, Madame [E] [V] s’est portée caution solidaire des engagements de Madame [F] [V] dans la limite de 23.940 euros.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [D] [K] a fait signifier à Madame [F] [V], le 9 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.719,33 euros, arrêtée au 5 décembre 2024, loyer du mois de décembre 2024 inclus.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution, Madame [E] [V], par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice séparés du 18 mars 2025, Monsieur [D] [K] a fait assigner Madame [F] [V] et Madame [E] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la résiliation judiciaire du bail liant les parties, aux torts des défenderesses ;

— l’expulsion de Madame [F] [V] des lieux loués corps et de biens des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous peine d’astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et ce, indépendamment de l’indemnité d’occupation ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés ;

— qu’il soit dit que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

— la condamnation solidaire de Madame [F] [V] et Madame [E] [V] à lui payer cette indemnité d’occupation ;

— la condamnation solidaire de Madame [F] [V] et Madame [E] [V] à lui payer les loyers et provisions sur charges dus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— la condamnation solidaire de Madame [F] [V] et Madame [E] [V] à lui payer la somme de 2.421,68 euros à titre d’arriérés de loyers, provisions sur charges, régularisations, charges, taxe ordures ménagères outre les intérêts au taux légal avec effet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 décembre 2024 ;

— la condamnation solidaire de Madame [F] [V] et Madame [E] [V] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation in solidum de Madame [F] [V] et Madame [E] [V] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer et la dénonciation à la caution.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du Département du Bas-Rhin le 18 mars 2025.

A l’audience du 6 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [D] [K], représenté par son conseil, indique maintenir les demandes de son assignation, sauf la demande de résiliation du bail, Madame [F] [V] ayant quitté le logement le 16 mai 2025.

Il indique que le décompte définitif est de 948,86 euros et qu’il réduit le montant des sommes demandées à cette somme.

Il a été donné lecture du diagnostic financier et social effectué en vue de l’audience duquel il résulte que Madame [F] [V] a donné congé pour le 16 mai 2025.

Bien que régulièrement assignées chacune le 18 mars 2025 par dépôt à l’étude de Me [J] [Z], Commissaire de Justice à [Localité 8], Madame [F] [V] et Madame [E] [V] ne se sont ni présentées ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

Monsieur [D] [K] étant représenté lors de l’audience, et Madame [F] [V] et Madame [E] [V] étant absentes, bien que régulièrement assignées, le jugement sera rendu par défaut conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

En effet, il est rendu en dernier ressort, les demandes de Monsieur [D] [K] ne consistant plus qu’en des demandes de paiement qui sont désormais inférieures à 5.000 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il y a lieu de relever que Monsieur [D] [K] justifie de la fiabilité du procédé de signature électonique du contrat de bail du 17 juillet 2019 ainsi que de l’acte de cautionnement du 23 août 2019.

Monsieur [D] [K] ne sollicite plus de résiliation du contrat de bail, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer à ce titre.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728-2 du code civil et 7 a) de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution dune obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [D] [K] indique que Madame [F] [V], bien qu’ayant quitté les lieux, lui doit encore un solde de 948,86 euros.

Pour ce faire, il produit une situation de compte locataire pour la période du 18 avril 2024 au 30 septembre 2025.

Il n’est pas contesté que Madame [F] [V] a quitté les lieux le 16 mai 2025.

L’analyse du compte locataire permet de réaliser que sont inclus dans la somme de 948,86 euros sollicités, outre les loyers et provisions sur charges et régularisations :

— le montant de l’assurance contractée par Madame [F] [V] auprès de la compagnie Assurimo par l’intermédiaire de Foncia prélevé mensuellement par Foncia ;

— le coût de frais d’huissier de justice relatifs aux loyers impayés et à l’introduction de la présente procédure ;

— le montant dû au titre des réparations locatives.

En ce qui concerne le montant de l’assurance faisant l’objet d’un appel mensuel avec le loyer et la provision sur charge, il y a lieu de relever que cette somme correspond à une assurance habitation-assurance privilège.

Or, au regard des pièces produites aux débats, dont l’annexe 4 correspondant à l’assurance multirisque habitation, ces sommes sont déduites du compte de Madame [F] [V] au regard de “l’avantage Foncia” qui permet un paiement mensualisé sans frais supplémentaires. Néanmoins, cette somme n’a pas à être versée à Monsieur [D] [K], lequel n’est pas contractant avec Madame [F] [V] dans le cadre de l’assurance habitation et n’est pas l’assureur ni son intermédiaire.

Il convient donc de déduire des sommes réclamées par Monsieur [D] [K] le montant total des appels de fonds par Foncia au titre des cotisations d’assurance, ces sommes devant être versées soit à Foncia soit à Assurimmo, l’assureur, lesquelles ne sont pas parties à la procédure.

En ce qui concerne le montant des actes d’huissier mis en compte, leur montant sera également retiré du montant des sommes réclamées au titre du solde du compte présenté puisqu’il sera pris en compte ultérieurement dans le cadre des dépens et n’a pas à être pris en considération dans le compte correspondant aux loyers et charges. Il sera statué à ce titre dans la présente décision dans le paragraphe relatif aux demandes accessoires.

Enfin, en ce qui concerne le montant dû au titre des réparations locatives, il devra également être déduit de de décompte.

En effet, il sera relevé que les prétentions de Monsieur [D] [K] figurant dans l’assignation ne concernent que les loyers, provision sur charges, régularisation de charges et indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges.

Dès lors, en raison de l’absence de Madame [F] [V] et de Madame [E] [V] à l’audience et à défaut de régularisation de conclusions signifiées aux deux défenderesses leur réclamant paiement des réparations locatives, une telle prétention n’est pas recevable puisque non soumise au principe du contradictoire.

Il ne pourra donc pas être statué sur le montant des réparations locatives mises en compte et il appartiendra à Monsieur [D] [K] , s’il souhaite pouvoir obtenir versement de telles sommes, de saisir à nouveau la juridiction d’une demande à ce titre.

Dès lors, au regard des éléments précités, il résulte de l’analyse du décompte produit aux débats que le montant des loyers, provisions sur charges, régularisations de charges, taxe sur les ordures ménagères, indemnités d’occupations, seules sommes pouvant être réclamées au regard de l’assignation, s’élève, pour la période du 18 avril 2024 au 30 septembre 2025 à la somme de 10.187,78 euros.

Or, il résulte du décompte que les sommes versées par la CAF au titre du loyer ainsi que des versements opérés par Madame [F] [V] et crédits mis en compte suite à une régularisation de charges s’élève à 11.511,38 euros.

Il sera précisé que ces sommes portées au crédit ne comprennent pas le montant du dépôt de garantie, lequel ne sera pas pris en considération.

Dès lors, au regard de ces éléments, il apparaît que Madame [F] [V] a bien réglé toutes les sommes dues au titre des loyers.

Tel qu’indiqué préalablement, l’assurance ne peut pas être comptabilisée en tant que somme due au titre de la mensualité de loyer et il appartiendra à l’agence Foncia ou à son assureur de récupérer les sommes non versées directement auprès de Madame [F] [V].

Sur le cautionnement

Au regard des développements précisés ci-dessus et Madame [F] [V] ayant réglé l’intégralité des loyers, provisions sur charges, régularisations de charges, taxe sur les ordures ménagères et provision de taxe sur les ordures ménagères, Monsieur [D] [K] sera également débouté de ses demandes formées à l’encontre de Madame [E] [V], en sa qualité de caution de Madame [F] [V].

Néanmoins, le cautionnement étant valable, car répondant aux conditions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l’article 2297 du Code Civil, solidaire et incluant les frais et dépens de procédure, coût des actes et indemnités de toute sorte, Madame [E] [V] sera condamnée in solidum avec Madame [F] [V] si cette dernière devait être condamnée aux dépens ou au versement d’une somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les demandes acccessoires

Il sera relevé que les demandes de Monsieur [D] [K] relatives à la résiliation du bail étaient recevables et que si le Tribunal avait dû statuer à ce titre, il aurait été fait droit à sa demande.

Les éléments du dossier révèlent qu’au moment où Monsieur [D] [K] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 décembre 2024, cet acte était justifié, de même que la dénonciation de ce commandement et la dénonciation du commandement à la CCAPEX.

Il en va de même pour les assignations ayant introduit la présente procédure, ainsi que la notification de cet acte au Préfet.

Dès lors, la procédure étant justifiée, même si les demandes ont changé en cours de procédure en raison du départ des lieux par Madame [F] [V].

Au regard de ces explications, Madame [F] [V] et sa caution Madame [E] [V], seront condamnées in solidum aux dépens de la présente procédure, lesquels comprendront : le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 décembre 2024 ainsi que la dénonciation de ce commandement à la caution le 11 décembre 2024 et la notification à la CCAPEX ainsi que le coût des assignations ayant introduit cette procédure et le coût de notification au Préfet.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation in solidum de Madame [F] [V] et de Madame [E] [V] à payer à Monsieur [D] [K] la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONSTATE que Monsieur [D] [K] ne maintient plus sa demande de résiliation de bail, Madame [F] [V] ayant quitté les locaux loués le 16 mai 2025 ;

DÉCLARE irrecevables les demandes de Monsieur [D] [K] tendant au paiement du solde de la somme comprenant le montant des sommes dues au titre de l’assurance habitation (absence d’intérêt et de qualité à agir) ainsi que des sommes dues au titre des réparations locatives (absence de respect du principe contradictoire) ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [K] de sa demande tendant au paiement des arriérés de loyers, provisions sur charges, régularisation sur charges, taxes sur les ordures ménagères et provision sur taxe sur les ordures ménagères arrêtés au 30 septembre 2025 ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [V] et Madame [E] [V] à payer à Monsieur [D] [K] la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [F] [V] et Madame [E] [V] aux dépens lesquels comprendront : le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 décembre 2024 ainsi que la dénonciation de ce commandement à la caution le 11 décembre 2024 et la notification à la CCAPEX ainsi que le coût des assignations ayant introduit cette procédure et le coût de notification au Préfet ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS