TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 1]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00988 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IJCQ

[E] [T] épouse [S]

[D] [S]

C/

[Z] [V]

JUGEMENT DU 31 MARS 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 31 Mars 2026 et signé par Axelle DESGREES DU LOU, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEURS :

Madame [E] [T] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Frédéric GONDER, Avocat au Barreau de BORDEAUX – Substitué par Maître Céline GRUAU, Avocat au Barreau de l’EURE

Monsieur [D] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Frédéric GONDER, Avocat au Barreau de BORDEAUX – Substitué par Maître Céline GRUAU, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [V]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Comparant

DÉBATS à l’audience publique du : 21 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Axelle DESGREES DU LOU

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en dernier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 30 mars 2021, Monsieur [D] [S] et Madame [L] [S] née [T] ont consenti à Monsieur [Z] [V] un bail d’habitation sur une maison située [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 981,96 euros hors charges, pour une durée de 3 ans tacitement renouvelable.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [S] et Madame [L] [S] née [T] ont fait signifier à Monsieur [Z] [V] un commandement de payer et de justifier de l’occupation du logement visant la clause résolutoire, le 10 mars 2025 ; puis l’ont fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX, par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [D] [S] et Madame [L] [S] née [T], représentés par leur Conseil, ont actualisé le montant de la dette et se sont référés à leur acte introductif d’instance pour le surplus.

Monsieur [Z] [V], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Le tribunal a ordonné la réouverture des débats par mention au dossier pour recueillir les explications des parties sur la discordance entre les décomptes produits par les demandeurs.

A l’audience du 21 janvier 2026, Monsieur [D] [S] et Madame [L] [S] née [T], représentés par leur Conseil, ont actualisé le montant de la dette et ont maintenu les demandes contenues dans l’assignation pour le surplus. Ils demandent à la juridiction de :

— prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement sis [Adresse 6],

— condamner Monsieur [Z] [V] au paiement de la somme actualisée au jour de l’audience de 875,35 euros avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

— condamner Monsieur [Z] [V] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article 1231-7 du Code civil,

— condamner Monsieur [Z] [V] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Z] [V] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail,

— condamner Monsieur [Z] [V] en tous les dépens, dans lesquels seront compris le coût du commandement et celui de l’assignation,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par ailleurs, ils ont précisé être opposés à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Z] [V], comparant, a reconnu la dette tout en indiquant son souhait de se maintenir dans les lieux. En outre, il a exposé sa situation financière et personnelle.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, mais il ne contenait aucune information sur la situation financière et personnelle du locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, conformément à l’article 12 du Code de procédure civile, il convient de considérer que la demande formée par les époux [S] de « prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire » doit s’entendre comme une demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 03 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les bailleurs justifient avoir saisi la CCAPEX le 14 mars 2025 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 28 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (clause VIII) et les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [Z] [V] le 10 mars 2025 pour un montant en principal de 3.042,48 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du lundi 12 mai 2025 (jour ouvrable suivant).

En conséquence, la résiliation sera constatée et l’expulsion de Monsieur [Z] [V] pourra être ordonnée.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Monsieur [D] [S] et Madame [L] [S] née [T] produisent un décompte démontrant que Monsieur [Z] [V] reste leur devoir la somme de 875,35 euros (terme de janvier 2026 inclus).

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 3.264,57 euros (versement du locataire) en date du 22 décembre 2025 et une dernière ligne débitrice de 1.088,19 euros (loyers et charges janvier 2026) en date du mois de janvier 2026.

Monsieur [Z] [V], comparant, reconnait le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 875,35 euros correspondant

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 12 mai 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de janvier 2026 inclus).

Enfin, Monsieur [Z] [V] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil et dans les limites de la demande formulée, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

III. SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que Monsieur [Z] [V] a effectué un versement de 5.000 euros le 10 juillet 2025, puis de 1.560 euros le 15 juillet 2025, qu’il s’est acquitté des loyers des mois d’août et septembre 2025 avant de cesser à nouveau de payer les loyers d’octobre et novembre 2025. Il a toutefois effectué un versement de 3.264,57 euros le 22 décembre 2025, ce qui représente le montant de trois loyers mensuels, de sorte que le solde du locataire était créditeur de 212,84 euros à cette date. Bien que les paiements soient restés irréguliers, la condition de reprise des paiements du loyer avant l’audience est donc remplie.

Monsieur [Z] [V] indique par ailleurs travailler en CDI et percevoir à ce titre un salaire de 3.800 euros. Il présente à l’audience un relevé bancaire numérique laissant apparaître un salaire de 3.869 euros, de sorte qu’il est en situation de régler sa dette. Monsieur [Z] [V] ne sollicite d’ailleurs pas d’échelonnement des paiements.

Si les manquements réitérés dans le paiement des loyers peuvent justifier le rejet d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, les demandeurs ne justifient pas des précédentes procédures dont ils se prévalent pour s’opposer à l’octroi de délais de paiement. En effet, les décomptes versés au dossier ne laissent pas apparaitre les mouvements antérieurs à l’impayé ayant donné lieu à la présente procédure et que le locataire explique par des difficultés ponctuelles rencontrées dans son travail.

Dans ces conditions, il y a lieu d’autoriser Monsieur [Z] [V] à s’acquitter des sommes dues en un versement qui devra être effectué au plus tard dans le mois suivant la signification du présent jugement.

S’il se libère de sa dette dans les délais accordés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Toutefois, il convient de l’avertir que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de l’échéance fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour Monsieur [D] [S] et Madame [L] [S] née [T] de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,

— sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts à raison du retard dans l’exécution d’une obligation de paiement consistent dans les intérêts de retard à compter de la mise en demeure, sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Toutefois, si le débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts.

De plus, seule la mauvaise foi ou l’intention de nuire sont susceptibles de caractériser la résistance abusive.

En l’espèce, les bailleurs ne démontrent ni la mauvaise foi ni l’intention de nuire du défendeur. Ils ne rapportent pas plus la preuve d’un préjudice indépendant du retard de paiement. Par conséquent, ils ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

V. SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA CLAUSE PÉNALE CONTENUE DANS LE BAIL

Le contrat de bail ne contient aucune clause pénale. En tout état de cause, il est rappelé que le tribunal n’est saisi que des demandes chiffrées et qu’en vertu de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, une telle clause est réputée non écrite. Dès lors, Monsieur [D] [S] et Madame [L] [S] née [T] seront déboutés de ce chef.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Z] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [D] [S] et Madame [L] [S] née [T], Monsieur [Z] [V] sera condamné à leur verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [D] [S] et Madame [L] [S] née [T] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2021 entre d’une part Monsieur [D] [S] et Madame [L] [S] née [T] et d’autre part Monsieur [Z] [V] concernant la maison à usage d’habitation située [Adresse 5] sont réunies à la date du 12 mai 2025 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à verser à Monsieur [D] [S] et Madame [L] [S] née [T] la somme de 875,35 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme de janvier 2026 inclus) ;

DIT que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision

AUTORISE Monsieur [Z] [V] à s’acquitter de cette somme en une mensualité dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [D] [S] et Madame [L] [S] née [T] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et si besoin l’ordonne ;

* que Monsieur [Z] [V] soit tenu de verser à Monsieur [D] [S] et Madame [L] [S] née [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du mois de février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [S] et Madame [L] [S] née [T] de leur demande de condamnation à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [D] [S] et Madame [L] [S] née [T] de leur demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] à verser à Monsieur [D] [S] et Madame [L] [S] née [T] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 mars 2025, de l’assignation du 28 mai 2025 et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’Evreux d’y tenir la main.

A tous Commandements et Officier de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.