Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Décembre 2024

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [R]

Appartement 13 Etage 2 Pasteur 2

154 Rue Alexis Carrel

44150 ANCENIS-SAINT-GÉRÉON

comparant en personne

Madame [H] [D]

2 Rue des Fleurs

44320 SAINT-VIAUD

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF

PROCEDURE :

date de la première évocation : 17 octobre 2024

date des débats : 17 octobre 2024

délibéré au : 12 décembre 2024

RG N° N° RG 24/02641 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGWQ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Monsieur [I] [R] + Madame [H] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 30 août 2018 à effet au même jour, HABITAT 44 a donné à bail à [H] [D] un logement lui appartenant sis, 154 rue Alexis Carrel, Groupe Pasteur 2, 2ème étage – 44150 ANCENIS, moyennant un loyer mensuel initial de 281,30 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 93,32 €.

Par avenant du 1er décembre 2022, [I] [R] est devenu également locataire du logement, aux côtés de [H] [D], et ce à compter du 26 mai 2022.

Par avenant du 15 février 2024, [I] [R] est resté le seul locataire du logement, et ce à compter du jour-même, après le congé donné par [H] [D] le 30 octobre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 17 mai 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [I] [R] de fournir un justificatif d’assurance, de répondre à l’enquête surloyer, de communiquer l’avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.525 € arrêté au 29 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le même commandement, en date du 22 mai 2024, a été signifié à [H] [D].

Par actes de commissaire de justice du 12 août 2024 s’agissant de [H] [D] et du 14 août 2024 s’agissant de [I] [R], dont copies ont été régulièrement adressées au représentant de l’État dans le département, HABITAT 44 a fait assigner [I] [R] et [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la demande recevable et bien fondée ;

· Constater la résiliation du bail par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 18 juillet 2024, pour non-paiement des loyers et très subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail sur le fondement de l’article 1224 ;

· Ordonner l’expulsion de [I] [D] et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner solidairement [I] [R] et [H] [D] au paiement de la somme de 999,89 € arrêtée au 14 août 2024, jour de l’assignation, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience ;

· Condamner solidairement [I] [R] et [H] [D] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 434,23 €, augmentée de son éventuelle réindexation du supplément SLS et de la pénalité OPS et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération complète des lieux ;

· Dire et juger que, en application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

· Condamner solidairement [I] [R] et [H] [D] au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de 198,87 € ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

A ladite audience, HABITAT 44 se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1.457,33 € (hors dépens) au titre des loyers et charges échus à la date du 17 octobre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [I] [R] a comparu tandis que [H] [D], également assignée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En l’absence de [H] [D], il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé de [I] [R] à la CCAPEX le 30 mai 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation du 14 août 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation de [I] [R], en date du 14 août 2024, a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour et le préfet en a accusé réception le 19 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 octobre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.5.1.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, HABITAT 44 a fait commandement à [I] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.525 € arrêté au 29 avril 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juillet 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [I] [R].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[I] [R] et [H] [D] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 1.656,20 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 17 octobre 2024.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 198,87 € correspondant à des frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens.

Il convient également de déduire de ce montant la somme de 38,10 € correspondant à l’ensemble des pénalités pour non réponse à l’enquête sur l’occupation du parc social d’un montant de 7,62 € chacune par mois appliquées aux locataires (7,62 x 5, sauf celle du 30 juin 2024) ainsi que la somme de 25 € correspondant aux frais de dossier SLS, dès lors que la société bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir procédé à l’enquête prévue par l’article L 442-5 du code de la construction et de l’habitation. Le bailleur ne produit en effet aucun courrier recommandé avec accusé de réception qu’elle aurait envoyé aux locataires pour leur demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de leur avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

La créance d’HABITAT 44 au seul titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève donc à 1.394,23 €.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, la clause de solidarité figurant au contrat de bail (clause 7), mentionne qu’en cas de départ anticipé de l’un des preneurs, la solidarité se maintient à l’égard de celui ou ceux qui reste(nt) dans les lieux pendant une durée d’un an à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé réception, par le bailleur, du preneur quittant le logement et informant ainsi le bailleur de son départ.

Le courrier de congé de [H] [D], daté du 30 octobre 2023, a été reçu par HABITAT 44 le 9 janvier 2024. La défenderesse est ainsi tenue solidairement à la dette locative avec [Y] [R] jusqu’au 8 janvier 2025 inclus, à l’exception des indemnités d’occupation qui ne sont pas visées expressément par la clause de solidarité.

En conséquence, [I] [R] et [H] [D] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1.394,23 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 17 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le versement intégral du loyer n’a pas été repris avant l’audience, les prélèvements ayant été rejetés. Entre le relevé de compte locataire versé aux débats, en date du 8 octobre 2024 et l’audience du 17 octobre 2024, la somme de 198,87 € a été versée en déduction de la dette, ce qui ne correspond pas au montant intégral du loyer (433,21 €).

Aucun diagnostic social et financier n’a par ailleurs été versé au dossier.

Le bailleur ne s’oppose cependant pas aux délais de paiement proposés par [I] [R], à savoir 100€ par mois en plus du loyer courant et il convient d’accorder aux débiteurs solidaires des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [I] [R] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. [I] [R] pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et [I] [R] sera quant à lui condamné à payer à HABITAT 44, à compter du 18 octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 434,23 €. HABITAT 44 pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par [I] [R] jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [I] [R] et [H] [D], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à HABITAT 44 la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 30 août 2018 entre HABITAT 44 et [H] [D] puis l’avenant du 1er décembre 2022 avec [I] [R] comme colocataire, concernant le logement sis 154 rue Alexis Carrel, Groupe Pasteur 2, 2ème étage – 44150 ANCENIS et enfin l’avenant du 15 février 2024 par lequel [I] [R] est resté le seul locataire du logement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 18 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement [I] [R] et [H] [D] à payer à HABITAT 44 la somme de 1.394,23 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 8 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [I] [R] et [H] [D] un délai de paiement de quatorze mois pour se libérer de la dette, soit 13 mensualités de 100 €, la quatorzième mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les défendeurs, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [I] [R] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 154 rue Alexis Carrel, Groupe Pasteur 2, 2ème étage – 44150 ANCENIS, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [I] [R] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [I] [R] à payer à HABITAT 44, à compter du 18 octobre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 434,23 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE in solidum [I] [R] et [H] [D] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE in solidum [I] [R] et [H] [D] à payer à HABITAT 44 la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

La greffière La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Marie-Pierre KIOSSEF Constance GALY