Minute n° 24/597

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 13 Décembre 2024

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DEMANDEUR :

S.C.I. SEVOISE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Demanderesse représentée par

M^e Axel DE VILLARTAY, avocat au barreau de RENNES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Défenderesse représentée par

M^e Mickaël MACE, avocat au barreau de NANTES – 274

Monsieur [A] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Défendeur non comparant et non représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 Décembre 2023

date des débats : 14 Octobre 2024

délibéré au : 13 Décembre 2024

RG N° RG 23/02715 – N° Portalis DBYS-W-B7H-MOO3

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Axel DE VILLARTAY

CCC M^e Mickaël MACE

CCC Monsieur [A] [Y]

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2018, la S.C.I. SEVOISE a donné à bail à Madame [Z] [W] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer de 514 euros.

Par acte du 16 novembre 2018, Monsieur [A] [Y] s’est porté caution.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 19 novembre 2018.

Par courrier du 19 août 2022, la Caisse d’Allocations Familiales a adressé à la S.C.I. SEVOISE un constat de non-décence du logement avec rétention des allocations.

Le rapport SOLIHA annexé fait état de la nécessité d’étancher la trappe d’accès au toit, de poser un joint en périphérie des menuiseries, de désinfecter et de régler les problèmes d’humidité pour limiter les infestations de nuisibles, d’entretenir les différentes entrées d’air, de remplacer les convecteurs et de remplacer à terme le chauffe-eau.

Par acte du 2 août 2023, la S.C.I. SEVOISE a fait citer Madame [Z] [W], locataire, et Monsieur [A] [Y], caution, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin d’entendre prononcer la résiliation du bail et obtenir :

— l’expulsion sans de tout occupant ;

— le paiement des loyers échus d’un montant de 4.752,90 euros ;

— la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 575,29 euros ;

— une indemnité de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

En cours de procédure, Madame [Z] [W] a quitté les lieux le et un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le 7 février 2024 par huissier de justice.

A l’audience du 14 octobre 2024, la S.C.I. SEVOISE sollicite la condamnation solidaire de Madame [Z] [W] et Monsieur [A] [Y] au paiement des sommes suivantes :

—  8.837,59 euros au titre des loyers impayés,

—  8.775,13 euros au titre des travaux de remise en état,

—  185,65 euros au titre de la participation au coût du constat,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame [Z] [W] conclut à l’irrecevabilité de la demande et à son débouté. Reconventionnellement, elle sollicite les sommes de 2.000 euros en réparation de son trouble de jouissance et de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] [Y], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 13 décembre 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

Compte tenu de la libération des lieux, il n’y a plus lieu de statuer sur les demandes en résiliation, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation.

Il n’y a pas plus lieu de relever une irrecevabilité; celle-ci étant propre aux actions en résiliation du bail, ce qui n’est plus le cas de la présente action.

Sur les loyers impayés

La S.C.I. SEVOISE réclame une somme de 8.837,59 euros et Madame [Z] [W] fait valoir que son loyer était couvert par l’allocation logement.

De fait, le décompte fait état d’une allocation logement légèrement supérieure au montant du loyer avec charges.

En conséquence, la S.C.I. SEVOISE est mal fondée en sa demande en paiement, en ce qu’elle est dirigée contre la locataire, conformément à l’article L. 843-2 du code de la construction et de l’habitation.

Sur les réparations locatives

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, la S.C.I. SEVOISE réclame une somme de 8.775,13 euros au titre de la remise en état du logement selon le décompte suivant :

— démontage de la cuisine : 4.375,63 euros

— désinfection : 288,20 euros

— remise en peinture : 3.774,10 euros

— réparation porte : 337,20 euros

Etant rappelé que le constat SOLIHA indique que le logement est inadapté pour 6 personnes et qu’il s’est dégradé avec une humidité anormale liée à la présence constante de 6 personnes, il résulte de la comparaison des états des lieux que le logement était en bon état avec des imperfections lors de l’entrée. Lors de la sortie, l’huissier fait état d’un gond cassé sur la porte d’entrée. Il note également que les murs et plafonds sont peints et en état d’usage, il relève des traces de peinture, la locataire précisant avoir repeint tout l’appartement. Les convecteurs sont dégradés. En conclusion, l’huissier relève un appartement sale, des traces de rouleaux et la présence d’insectes.

Dans ce contexte, la S.C.I. SEVOISE réclame les sommes de 4.375,63 euros au titre de la dépose des meubles et des plinthes en vue du traitement contre les insectes et au titre du changement d’un radiateur et une somme de 288,20 euros au titre de la désinfection en elle-même.

Madame [Z] [W] conteste au motif que la présence des blattes est due à l’indécence du logement et elle précise qu’elle a rendu ce dernier en bon état.

Mais il convient de rappeler que si le propriétaire peut être tenu responsable des vices de la chose, il ne peut être tenu responsable de son occupation et, afin de procéder à une éradication des insectes qui ont proliféré pendant le temps de la location, il convient de faire droit à la demande de la S.C.I. SEVOISE.

La S.C.I. SEVOISE réclame une somme de 3.774,10 euros au titre de la remise en peinture. A cet égard, il est relevé à l’entrée une peinture en bon état avec des traces d’usage. Il convient donc de tenir compte de cette vétusté et de ramener l’indemnité à ce titre à la somme de 750 euros.

La S.C.I. SEVOISE réclame la somme de 337,20 euros au titre de la réparation de la porte. Au vu de la comparaison des états des lieux, il convient de faire droit à ce chef de demande.

En raison de son engagement de caution, il convient de tenir solidairement Monsieur [A] [Y] au paiement de ces sommes.

Sur le paiement de l’état des lieux de sortie

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’un état des lieux établi lors de la remise des clés et de leur restitution doit être joint au contrat. Il est établi par les parties contradictoirement ou à l’initiative de la partie la plus diligente par un huissier de justice à frais partagés par moitié par le bailleur et par le locataire.

En l’espèce, la S.C.I. SEVOISE a fait appel à un huissier de justice. Dès lors, elle est bien fondée à solliciter le remboursement de la moitié du coût. Il sera donc fait droit à cette demande.

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir les défendeurs aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes en résiliation, expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation ;

Déboute la S.C.I. SEVOISE de sa demande en paiement des loyers et des charges ;

Condamne solidairement Madame [Z] [W] et Monsieur [A] [Y] à payer à la S.C.I. SEVOISE la somme de 5.751,03 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne solidairement Madame [Z] [W] et Monsieur [A] [Y] à payer à la S.C.I. SEVOISE la somme de 185,65 euros au titre des émoluments de l’huissier de justice ayant effectué l’état des lieux de sortie ;

Déboute Madame [Z] [W] de ses demandes ;

Déboute la S.C.I. SEVOISE de sa demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne in solidum Madame [Z] [W] et Monsieur [A] [Y] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection