Minute N° 25/116

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE DEUX AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2025

NUMERO RG : N° RG 24/00360 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76AFF

JUGE DES REFERES : Pascale METTEAU, Première Vice-présidente

GREFFIERE LORS DES DEBATS: Céline THIBAULT

GREFFIERE LORS DU DELIBERE: Mylène FAIT

Débats tenus à l’audience du : 19 Mars 2025

AFFAIRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE EUROPE

sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

DEFENDERESSES

S.C.I. NATIONALE 44

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE substitué par M^e Laurine DURAND-FARINA, avocat au barreau de LILLE

SARL CD

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Sébastien BOULANGER, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble résidence Europe, situé à [Localité 11], à l’angle du [Adresse 6], de l'[Adresse 4] et de la [Adresse 12] est soumis au statut de la copropriété.

La SCI Nationale 44 est propriétaire du lot 400 de la copropriété, lot à usage de restaurant situé sur le bâtiment donnant sur l’avenue d’Eole.

Une partie de ce lot est donnée à bail à la SARL CD depuis juin 2022, cette dernière exploitant un restaurant de spécialités de poissons.

Indiquant que, pendant de nombreuses années, les containers poubelles du restaurant étaient entreposés par le locataire précédent dans un cabanon situé à l’arrière de la terrasse du restaurant ; que ce cabanon a été rénové et sécurisé fin 2018 à la suite d’une décision de l’assemblée générale ; que, depuis l’été 2024, la SARL CD entrepose ses containers poubelles sur le parking de la résidence, le [Adresse 13] a fait assigner, par actes de commissaire de justice du 31 octobre 2024, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, la SCI Nationale 44 et la SARL CD afin de :

— constater le trouble manifestement illicite,

— ordonner que, dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, la SARL CD et la SCI Nationale 44 devront évacuer l’ensemble des containers entreposés illégalement dans les parties communes de la résidence sous astreinte de 1 500 euros par infraction constatée pendant un délai d’un an,

— condamner la SARL CD et la SCI Nationale 44 in solidum ou l’une à défaut de l’autre au paiement d’une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 février 2025 et soutenues lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes et sollicite le débouté de la SARL CD et de la SCI Nationale 44 de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Il fait valoir qu’il ressort des constats établis dans le courant de l’été 2024 que les containers poubelles du restaurant exploité par la SARL CD sont entreposés en contravention avec le règlement de copropriété dans les parties communes de l’immeuble ; que cet entreposage cause d’importantes nuisances au sein de la résidence par l’aspect visuel et malodorant des containers ; que la gestion des containers est chaotique et non respectueuse des principes élémentaires d’hygiène et de sécurité ; que ces nuisances excèdent les inconvénients normaux de voisinage ; que ce comportement cause un trouble manifestement illicite.

Il rappelle que la présence d’une contestation sérieuse ne fait pas obstacle aux pouvoirs du président de la juridiction pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; que le règlement de copropriété prévoit une distinction entre les parties communes générales bénéficiant à l’ensemble des copropriétaires et les parties communes spécifiques à chaque groupe d’immeubles ; que les locaux des compteurs et des poubelles servent à l’usage exclusif des propriétaires de l’immeuble 1, ce qui correspond à la répartition des charges communes générales ; que la SCI Nationale 44 n’a aucun droit sur le bâtiment dans lequel sont entreposés les locaux des poubelles et ne participe aucunement aux frais engagés pour ce bâtiment ; qu’elle ne saurait se voir accorder le droit d’y accéder.

Il fait valoir que la SCI Nationale 44, consciente de la situation, a créé un cabanon sur l’emprise de sa partie privative pour le stockage des locaux poubelles ; qu’il n’est pas démontré l’insuffisance de ce stockage ; que l’infraction aux termes du règlement de copropriété entraîne en lui-même un trouble manifestement illicite lequel est d’autant plus avéré qu’il induit des nuisances visuelles et olfactives.

Dans ses conclusions signifiées par voie électronique le 24 février 2025, et soutenues lors de l’audience, la SCI Nationale 44 demande au juge des référés de :

à titre principal :

— débouter le [Adresse 13] de l’ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire :

— juger que les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence Europe se heurtent à l’existence de contestations sérieuses,

— juger n’y avoir lieu à référé, se déclarer incompétent et renvoyer le [Adresse 13] à mieux se pourvoir,

à titre reconventionnel :

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Europe, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à lui donner accès aux locaux à poubelles de la copropriété,

en toute hypothèse :

— condamner le [Adresse 13] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens d’instance.

Elle fait valoir qu’il existe plusieurs locaux à poubelles au sein la résidence ; que ni la SCI Nationale 44 ni ses locataires n’y ont jamais eu accès ; que la SCI est pourtant copropriétaire au sein la résidence mais n’a pas accès aux parties communes ; que, pour faire face à cette situation, elle a fait édifier en 2018 un local sur ses parties privatives avec l’accord du [Adresse 13] ; que, cependant, ce local n’est plus suffisant alors que depuis 2023, la municipalité a interdit l’accès aux professionnels des “points propres” de la ville.

Elle relève qu’il ressort de la loi du 10 juillet 1965 mais également de la jurisprudence que les locaux pour le dépôt des poubelles sont des parties communes ; qu’il y a rupture d’égalité et de traitement entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes puisqu’elle n’a pas accès aux locaux poubelles de la résidence ; que l’activité de restauration ne peut justifier le refus de l’usage du local commun pour entreposer les containers privés par un copropriétaire ; qu’à tout le moins, il existe une contestation sérieuse qui doit conduire le juge des référés à dire n’y avoir lieu à référé.

À titre reconventionnel, elle demande de faire cesser l’inégalité de traitement en autorisant l’accès aux locaux poubelles de la résidence à ses locataires. Elle indique que l’existence de parties communes spéciales n’est pas de nature à exonérer le syndicat des copropriétaires de l’atteinte au principe d’égalité entre les copropriétaires ; qu’il existe une contestation sérieuse sur la validité des stipulations du règlement de copropriété, ce d’autant que ces clauses doivent être réputées non écrites puisqu’il est porté atteinte à la destination de l’immeuble ; que l’article 7 du règlement sanitaire du département du Pas-de-[Localité 8] impose, par ailleurs, des locaux suffisants et spécialement aménagés pour entreposer les récipients à ordures ménagères dans l’immeuble collectif ; que la mise à disposition des occupants doit être assurée chaque jour ; que si elle a créé le cabanon, elle n’a pas pour autant à pallier la carence du syndicat des copropriétaires en entreposant ses poubelles sur sa partie privative ; que la validité des stipulations du règlement de copropriété est sérieusement contestable.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 janvier 2025 et soutenues lors de l’audience, la société CD demande au juge des référés de débouter le [Adresse 13] de l’ensemble de ses demandes, de le condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner aux entiers frais et dépens d’instance.

Elle estime que le juge des référés dispose d’un pouvoir d’appréciation quant à l’opportunité de son intervention ; qu’il peut choisir la mesure la plus appropriée pour faire cesser le trouble constaté ; qu’il peut prononcer une mesure différente de celle demandée en fonction des intérêts en présence ; que les procès verbaux de constat permettent de distinguer deux emplacements où sont entreposées ses poubelles, un premier situé à côté du restaurant en contrebas de la voie d’accès du parking de la résidence et un second à l’arrière du restaurant en dehors de toute zone de passage ou de stationnement ; qu’il n’existe aucune gêne pour la circulation ni sur le plan visuel et olfactif ; que de nombreux copropriétaires utilisent d’ailleurs ses containers ; que le stockage des poubelles à l’arrière du restaurant n’a pas pour effet d’encombrer les parties communes ni de gêner les voisins par l’odeur ; qu’il n’existe donc aucun trouble manifestement illicite.

Elle ajoute que le règlement de copropriété ne comporte aucune restriction justifiant le refus qui est opposé à la SCI Nationale 44 et ses locataires d’accéder aux locaux poubelles situées dans le bâtiment numéro 1 de la résidence [10] ; que cette restriction conduit à une rupture d’égalité entre les copropriétaires et peut justifier son annulation ; que le syndicat des copropriétaires est donc particulièrement mal fondé à se prévaloir d’un trouble manifestement illicite alors qu’elle devrait être en droit d’évacuer ses déchets dans les locaux à poubelles prévus à cet effet.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou l’existence d’un trouble manifestement illicite.

L’existence d’un trouble manifestement illicite résulte de la violation d’une règle de droit précise, ce trouble devant être manifeste et ne nécessitant pas d’examen approfondi des faits de la légalité. Un tel trouble ne peut être hypothétique et doit être suffisamment grave pour justifier une intervention immédiate.

En outre, la juridiction des référés ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche, tirer les conséquences d’un acte clair.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la résidence [10] se compose de trois bâtiments distincts ; que le règlement de copropriété initial du 14 mai 1965 précise ainsi l’existence d’un groupe 1 composé d’un immeuble collectif front du [Adresse 6] comportant notamment au sous-sol six locaux vide-ordures, un groupe 2 composé d’un immeuble collectif situé front à l’avenue d’Eole et d’un groupe 3 composés d’un immeuble collectif front à l'[Adresse 5] dont la composition devait être ultérieurement précisée ; qu’au milieu de ces bâtiments se trouvent des emplacements de stationnement, des voies de circulation et des espaces verts relevant des parties communes de copropriété.

La dernière adaptation du règlement de copropriété de la résidence [10] a été faite par acte notarié du 28 janvier 2009. Il est prévu des parties communes comprenant les locaux communs, une interdiction pour les copropriétaires d’encombrer les parties communes ou de laisser des objets dans ses parties communes sauf dans les locaux prévus à cet effet.

Il ressort d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice de Me [U] du 31 juillet 2024 que, depuis l’entrée du parking de la résidence, la présence de containers et de poubelles est visible depuis la voie publique ; que le parking de la résidence est accessible depuis l’avenue d'[9] ; que le commerce à usage de restaurant l’Etale jouxte le parking ; que quatre containers et deux poubelles sont entreposés sur le parking avec un écriteau reprenant l’adresse du restaurant ; que des détritus sont présents et qu’un parasol est abandonné à proximité des poubelles.

Un procès-verbal de constat de Me [J] du 4 septembre 2024 relève que le portail permettant l’accès au parking de la résidence est dégondé ; que les quatre containers contenant l’inscription l’Etale sont à l’arrière du commerce.

Il résulte de ces éléments qu’en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété, la société CD utilise les parties communes pour déposer ses containers privés.

Par ailleurs, force est de constater que ses poubelles et containers peuvent être placés dans l’allée du parking, gênant ainsi le passage des autres copropriétaires et à proximité immédiate de fenêtres, générant ainsi un trouble anormal de voisinage.

Si la société CD fait valoir que lorsque les containers sont stockés derrière son local, il n’y a aucune gêne, les procès verbaux de constat démontrent que les poubelles n’en sont pas moins visibles de certains des appartements de la copropriété outre le fait qu’ils peuvent être reversés sur les pelouses.

En conséquence, l’existence d’un trouble manifestement illicite est démontrée (étant rappelé qu’il importe peu, dans les cas prévus par l’article 835 du code de procédure civile, qu’il existe une contestation sérieuse).

Dès lors, il y a lieu d’ordonner à la SCI Nationale 44 et à la SARL CD, dans les 8 jours de la signification de la présente décision, de retirer leurs poubelles et containers des parties communes de la résidence [10], sous astreinte de 250 euros par infraction constatée.

* * *

S’agissant de la demande d’accès aux poubelles se trouvant dans les parties communes présentée par la SCI Nationale 44, il y a lieu de constater que la résidence [10] dispose de parties communes générales et de parties communes spéciales relatives à chaque bâtiment. Les locaux poubelle se trouvent dans le bâtiment 1 ; les locaux de la SCI Nationale 44 ne se trouvant pas dans ce bâtiment, elle n’y a pas accès.

Cependant, elle ne peut invoquer de rupture d’égalité entre les copropriétaires puisqu’elle ne dispose d’aucun local dans le bâtiment 1 et qu’ainsi, elle ne contribue en rien aux charges afférentes à ce bâtiment (elle ne règle aucune des charges communes que ce soit au titre de l’électricité, de l’eau ou des taxes d’enlèvement des ordures ménagères concernant ce bâtiment).

Elle ne peut donc prétendre obtenir un accès à ce bâtiment et ses parties communes.

Par ailleurs, l’analyse du règlement de copropriété, la détermination de clauses pouvant être réputées non écrites ou du caractère non conforme de ce règlement au règlement sanitaire du Pas de [Localité 8] excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

En conséquence, la SCI Nationale 44 sera déboutée de sa demande d’accès au local poubelles dépendant des parties communes du bâtiment 1.

* * *

Succombant en leurs prétentions, la SCI Nationale 44 et la SARL CD seront condamnées aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. La SCI Nationale 44 et la SARL CD seront, in solidum, condamnées à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Ordonne à la SCI Nationale 44 et à la SARL CD, dans les 8 jours de la signification de la présente décision, de retirer leurs poubelles et containers leur appartenant des parties communes de la résidence [10], sous astreinte de 250 euros par infraction constatée, astreinte courant pendant un délai de 6 mois ;

Déboute la SCI Nationale 44 de sa demande d’accès aux locaux poubelles du bâtiment 1 de la copropriété ;

Condamne, in solidum, la SCI Nationale 44 et la SARL CD aux dépens ;

Condamne, in solidum, la SCI Nationale 44 et la SARL CD à payer au [Adresse 13] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 02 avril 2025 au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par ordonnance mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES