TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 24/54574 – N° Portalis 352J-W-B7I-C474S

N° : 12

Assignation du :

11 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 janvier 2025

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEIUR

L’EPIC [Localité 6] HABITAT – OPH

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0483

DEFENDERESSE

La société YADA, exerçant sous l’enseigne “MAYAM”

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître Margareth FIXLER, avocat au barreau de PARIS – #G0489

DÉBATS

A l’audience du 17 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation enrôlée sous le numéro de RG 24/54574 à la demande de l’EPIC PARIS HABITAT-OPH et ses observations orales à l’audience du même jour, devant le Président du Tribunal judiciaire de Paris tendant, principalement, à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d’occupation, ordonner la capitalisation des intérêts et à voir ordonner son expulsion ;

Vu les observations écrites de la société YADA, exerçant sous l’enseigne MAYAM, visées le 19 novembre 2024, et ses observations orales à l’audience du même jour, devant le Président du Tribunal judiciaire de Paris aux fins, à titre principal de :

— constater l’existence de contestations sérieuses quant au bienfondé des demandes de [Localité 6] Habitat-OPH ;

— juger n’y avoir lieu à référé sur lesdites demandes ;

— juger n’y avoir lieu à expulsion de la société YADA ;

— débouter [Localité 6] Habitat-OPH de toutes ses autres demandes ;

— débouter [Localité 6] Habitat-OPH de l’ensemble de ses prétentions au titre d’une quelconque indemnité d’occupation ;

Et à titre subsidiaire :

— constater que la société YADA règle de manière régulière son arriéré locatif et son loyer courant conformément aux accords pris ;

— accorder rétroactivement des délais de paiement de 24 mois pour apurer sa dette locative ;

— suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire prévue au bail commercial, qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

En tout état de cause :

— condamner [Localité 6] Habitat-OPH au paiement de la somme de 1.450,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 17 décembre 2024, les parties s’accordent sur l’actualisation de la dette locative, à la baisse, à la somme 24.154,25 euros, selon décompte arrêté au 3 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, et indiquent qu’un accord a été trouvé sur l’octroi de délais de paiement rétroactif, à compter du mois de juin 2023, selon un échéancier de 24 mois.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut donc être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En outre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Au cas présent, il résulte des pièces versées aux débats qu’aux termes d’un acte sous seing privé signé le 06 septembre 2021, l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH a consenti à la Société YADA un bail commercial portant sur des locaux à usage commercial situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 62.097,00 euros, hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 14 juin 2023, un commandement de payer la somme, en principal, de 66.264,83 euros, échue à cette date au titre des loyers, charges et taxes impayés, en sus du coût du commandement.

Se prévalant de l’absence de régularisation intégrale des causes du commandement dans le délai imparti, le bailleur a, par exploit délivré le 11 juin 2024, au siège social du preneur, et dénoncé par exploit du 20 juin 2024 à la SA LCL en sa qualité de créancier inscrit, fait citer la Société YADA devant la juridiction de céans.

À l’audience du 17 décembre 2024, les parties s’accordent sur l’actualisation de la dette locative, à la baisse, à la somme 24.154,25 euros, selon décompte arrêté au 3 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus et indiquent qu’un accord a été trouvé sur l’octroi de délais de paiement rétroactif à compter du mois de juin 2023 selon un échéancier de 24 mois.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement intégral, à son échéance, d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, de toutes indemnités d’occupation et plus généralement de toutes sommes dues au cours du bail et pendant la période de maintien dans les lieux, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

Le commandement de payer du 14 juin 2023 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

Il résulte du décompte produit que les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai d’un mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont par conséquent réunies à la date du 15 juillet 2023.

Sur la provision et la demande de délais de paiement

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues».

En l’espèce, les parties s’accordent pour considérer que la dette locative s’élève à la somme de

24.154,25 euros, selon décompte arrêté au 3 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Il sera donc alloué à la bailleresse la somme provisionnelle de 24.154,25 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés.

Compte tenu de l’accord trouvé par les parties, il y a lieu d’accorder à la défenderesse les délais de paiement rétroactifs sollicités, à hauteur de 24 mois, à compter du mois de juin 2023 durant lesquels les effets de la clause résolutoire seront suspendus, dans les termes précisés au dispositif de la présente décision.

À défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, dont il convient de fixer le montant à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

Sur les autres demandes

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, ainsi, il sera fait droit à la demande de capitalisation annuelle des intérêts.

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 juillet 2023 ;

Condamnons la Société YADA à payer à l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH, la somme de 24.154,25 euros, à titre de provision, au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés, selon décompte, arrêté au 3 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus,

L’autorisons à se libérer de cette somme en 24 mensualités à régler, en sus du loyer courant, rétroactivement à compter du 23 juin 2023et les suivants, le 23 de chaque mois ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société YADA portant sur des locaux situés au [Adresse 4] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la société YADA et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas la société YADA à payer à l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, majoré des charges, taxes et accessoires applicables, dûment justifié au stade de l’exécution ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons l’EPIC [Localité 6] HABITAT-OPH à verser à la société YADA la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société YADA au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 juin 2023 ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 21 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fabrice VERT