Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 21 Novembre 2024

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

3, Boulevard Alexandre Millerand

BP 50432

44204 NANTES

représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [O]

Etage 1

3 Boulevard Saint-Laurent Place du Four

44390 PETIT MARS

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 04 juillet 2024

date des débats : 26 septembre 2024

délibéré au : 21 novembre 2024

RG N° N° RG 24/01515 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M7RG

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER,

CCC à Madame [J] [O] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 12 octobre 2018, l’office public de l’habitat de Loire-Atlantique HABITAT 44 (ci-après HABITAT 44) a donné à bail à Madame [J] [O] un logement situé 3 boulevard Saint Laurent – place du four – 1er étage – 44390 PETIT MARS.

Le 8 août 2022, HABITAT 44 a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.280,38 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 1er août 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 29 avril 2024, HABITAT 44 a fait assigner Madame [J] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater la résiliation du bail d’habitation et du bail du garage par le jeu de la clause résolutoire à la date du 9 octobre 2024, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [J] [O] des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner Madame [J] [O] à lui payer les sommes suivantes :

—  725,47 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme de 279,58 euros, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer de 117,52 euros.

— Dire et juger que, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

— Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du Code de procédure civile.

A l’issue d’un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2024, lors de laquelle HABITAT 44, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 196,69 euros selon décompte arrêté au 20 septembre 2024.

Régulièrement citée, Madame [J] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux n’a pas pu être réalisé en raison de la carence de la locataire.

La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 29 avril 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience.

En outre, HABITAT 44 justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 24 février 2021, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [O] [J], le 8 août 2022, pour un arriéré de loyers et charges de 1280,38 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 octobre 2022.

Désormais occupante sans droit ni titre, Madame [O] [J] devra rendre les lieux libres de toute occupation, faute de quoi elle pourrait y être contrainte, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [O] [J] sera en outre condamnée à payer à HABITAT 44 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer et charges courantes, soit 279,58 euros, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de l’office public HABITAT 44 est justifiée en son principe et en son montant en vertu du contrat de bail du 12 octobre 2018.

Toutefois, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur nul après déduction des frais de procédure (95,92 euros pour l’assignation et 117,52 euros pour les frais de commandement de payer) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif, mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Dès lors, il convient de débouter HABITAT 44 de sa demande formulée à ce titre.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [O] [J], qui succombe, sera condamnée aux dépens qui comprendrons le coût du commandement de payer en date du 08 août 2022.

Par ailleurs, l’équité commande de débouter HABITAT 44 de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’office public HABITAT 44 à l’encontre de Madame [O] [J] ;

DEBOUTE l’office public HABITAT 44 de sa demande de condamnation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 9 octobre 2022, du contrat de bail portant sur le logement situé 3 boulevard Saint-Laurent – place du four – étage 1 – 44390 PETIT MARS ;

DIT que Madame [O] [J] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [O] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Madame [O] [J] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HABITAT 44 une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours et des charges, soit 279,58 euros, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial) ;

DEBOUTE l’office public HABITAT 44 de sa demande formulée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [O] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE