JUGEMENT DU

13 OCTOBRE 2025

N° RG 25/2410 -

N° Portalis DBYS-W-B7J-NZWU

S.A.S. FATHER AND SONS (RCS [Localité 1] 421619594)

c/

S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SELARL HAROLD AVOCATS I

la SELARL PARTHEMA AVOCATS

la SELARL REDLINK

délivrées le 13 Octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

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LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

du TREIZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Monsieur Pierre GRAMAIZE, Premier vice-président, statuant en Juge Unique, et qui a prononcé le jugement par mise à disposition au greffe.

Greffière : Graziella CASAMATTA

Débats à l’audience publique du 08 SEPTEMBRE 2025.

Prononcé du jugement fixé au 13 OCTOBRE 2025, par mise à disposition au greffe.

Jugement Contradictoire,

ENTRE :

S.A.S. FATHER AND SONS (RCS [Localité 1] 421619594), demeurant [Adresse 1]

Représentée : Maître Cyril TOURNADE de la SELARL HAROLD AVOCATS I, avocats au barreau de NANTES, avocats postulant, vestiaire : 283

Représentée : Maître Julie JANVIER de la SELARL REDLINK, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,

D’UNE PART

ET :

S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON, demeurant [Adresse 2]

Représentée : Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant, vestiaire : 49

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 juillet 2004, la S.C.P.I. HABITATPIERRE a donné à bail commercial à la S.A.R.L. FATHER AND SONS des locaux commerciaux formant les lots n° 3 et n° 10 d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 3] à destination de l’exploitation d’un commerce de vente de prêt à porter pour une durée de 10 ans à compter du 1er octobre 2004 moyennant un loyer annuel de 34 000,00 € hors taxes hors charges payable trimestriellement et d’avance.

Le bail a été renouvelé entre la S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON (R.I.M.) venant aux droits de la S.C.P.I. HABITATPIERRE et la S.A.R.L. FATHER AND SONS suivant acte sous seing privé du 30 octobre 2014 sur les locaux désignés désormais sous le lot n°1 d’un nouvel état descriptif de division pour une durée de 10 ans à compter du 1er octobre 2014 et moyennant un loyer de 49 000,00 € hors taxes hors charges payable trimestriellement d’avance.

Suivant acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, la S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON (R.I.M.) a signifié à la S.A.S. FATHER AND SONS un congé au 30 septembre 2024 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2024 moyennant un loyer annuel de 85 000,00 € hors taxes hors charges.

Par courrier recommandé du 10 octobre 2024, le preneur a accepté le principe du renouvellement et a revendiqué un loyer annuel à la somme de 50 000,00 € en se prévalant des conclusions d’un rapport d’expertise amiable de Mme [X] [Q] du cabinet [Y].

La S.A.S. FATHER AND SONS a fait signifier un mémoire préalable à la S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON (R.I.M.), selon acte de commissaire de justice du 17 mars 2025 afin de solliciter la fixation du loyer à la somme de 50 000,00 € hors taxes hors chargesà compter du 1er octobre 2024.

La S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON (R.I.M.) a répliqué par mémoire notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 15 avril 2025 en maintenant sa proposition de fixation amiable du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2024 au montant de 88 500 € HT et indiquant qu’en cas de contentieux elle réclamerait un loyer de 93 500 €.

La S.A.S. FATHER AND SONS a fait assigner la S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON (R.I.M.) devant le juge des loyers commerciaux par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025 afin de solliciter:

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2024 à la somme annuelle de 50 000,00 € hors taxes hors charges,

— le remboursement du trop-perçu depuis cette date avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance et avec capitalisation de ceux-ci par années entières en application de l’article 1343-2 du code civil,

— subsidiairement si une expertise était diligentée, la fixation du loyer provisionnel à la somme de 50 000,00 € hors taxes hors charges pendant la durée de l’instance,

— le paiement d’une somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et éventuels frais d’expertise.

La S.A.S. FATHER AND SONS fait notamment valoir que :

— le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative déterminée conformément à l’article L 145-33 du code de procédure civile, la règle du plafonnement ne s’appliquant pas au bail dont la durée est supérieure à 9 ans,

— son expert a pondéré les surfaces louées à 86,10 m² selon le détail qu’elle présente,

— le bail comporte plusieurs clauses exorbitantes dont le transfert de la taxe foncière au preneur, ainsi que des travaux de mise en conformité et liés à la vétusté,

— les valeurs du voisinage sont en baisse et celles citées à titre de comparaison permettent de retenir une valeur de 650 € le m² soit 55 962 € avant abattements,

— il y a lieu de déduire 2 328,35 € au titre de la taxe foncière et 6,5 % pour tenir compte des charges de mise en conformité et vétusté si bien que le loyer doit être fixé à la valeur arrondie de 50 000 €.

Dans son mémoire en réponse du 15 avril 2025, la S.C.I. REGIE IMMOBILIERE MOISON (R.I.M.) a notamment fait valoir que :

— le bail ayant été conclu pour une durée supérieure à 9 ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé au prix de marché selon l’article L 145-34 alinéa 1er du code de commerce,

— la surface des locaux peut être pondérée selon les plans transmis par le preneur le 25 février 2013 à une surface totale arrondie à 110 m²,

— l’expert sollicité par le preneur ne retient qu’une valeur décapitalisée qui est très inférieure à la majorité des valeurs de référence situées à proximité du local,

— le prix du m² [Adresse 4] est d’au moins 850 €, de sorte que la valeur locative est d’au moins 93 500 €,

— l’expert déduit des facteurs de minoration de la valeur locative pour le transfert de la taxe foncière et les travaux mis à la charge du preneur, qui sont des clauses usuelles en matière de baux commerciaux, de sorte qu’il y a lieu de les écarter.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 septembre 2025, puis mise en délibéré avec l’indication que le jugement serait mis à disposition le 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des articles L 145-33 et L 145-34 du code de commerce que le montant du loyer du bail à renouveler dont la durée n’est pas supérieure à neuf ans doit correspondre à la valeur locative et ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction depuis la fixation initiale du loyer sauf modification notable :

— des caractéristiques du local considéré,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce cette règle du plafonnement est écartée, puisque la durée du bail était fixée à dix ans, c’est à dire plus de neuf ans.

Il est donc nécessaire de rechercher la valeur locative à la date du renouvellement.

Les parties sont en désaccord sur le montant de cette valeur locative et ne fournissent aucun élément objectif et fiable permettant de déterminer la surface pondérée des locaux et de vérifier la pertinence des termes de comparaison cités comme valeurs de voisinage, dès lors que l’expertise amiable établie à la demande du preneur n’a pas suivi une procédure contradictoire et que le bailleur se contente d’en contester la validité sans apporter d’éléments plus fiables.

Seul l’avis d’un technicien spécialisé en matière de baux commerciaux permettra d’avoir une opinion éclairée, dès lors qu’il pourra décrire les caractéristiques du local afin d’en rechercher la valeur locative dans le cadre d’un débat technique contradictoire.

Il convient en conséquence d’ordonner une expertise avant dire droit pour avoir un avis sur l’ensemble des éléments en litige.

Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer.

En l’espèce, le débat porte justement sur la recherche de la valeur locative, de sorte que seules les règles du bail relatives à la fixation du loyer peuvent être considérées comme ne faisant pas l’objet d’une contestation sérieuse.

Il convient donc de rejeter les demandes de modification provisionnelle du loyer.

Les demandes concernant les frais et dépens seront réservées.

DECISION

Par ces motifs, le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et susceptible d’appel sur autorisation du premier président,

Ordonne une expertise avant dire droit,

Désigne pour y procéder M. [W] [N], expert près la cour d’appel de [Localité 4], demeurant [Adresse 5] – [Localité 5] [Adresse 6] [Localité 6] Mobile : [XXXXXXXX01], Téléphone : [XXXXXXXX02], courriel : [Courriel 1] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l’appui,

* proposer un calcul de la surface pondérée des locaux,

* préciser toutes les caractéristiques susceptibles d’être prises en compte pour l’évaluation de la valeur locative conformément aux définitions des articles L 145-33, R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* donner son avis sur la valeur locative à compter du 1er octobre 2024, conformément à ces critères,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Dit que la S.A.S. FATHER AND SONS devra consigner au greffe, avant le 13 décembre 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 30 septembre 2026,

Rejette les demandes de modification provisionnelle du loyer,

Réserve les autres demandes et les dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Graziella CASAMATTA Pierre GRAMAIZE