TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier lors du délibéré

Madame ALI, Greffier lors de l’audience

Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE :

Le 09 janvier 2026

à M^e DE [Localité 4] Corinne

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2026

à M^e BENAMEUR Jasmine

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02660 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6M2X

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [U] [V]

né le 17 Juillet 1987, demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représenté par M^e Jasmine BENAMEUR, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [D] [V]

née le 15 Mars 1983, demeurant [Adresse 2]

(AJ en cours)

représentée par M^e Jasmine BENAMEUR, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée prenant effet le 21 juin 2024, la société Unicil a donné à bail à M. et Mme [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 434,92 euros, outre 234,44 de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait signifier locataires par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 509,24 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Déclarer les défendeurs occupants sans droit ni titre,Ordonner en conséquence leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, Les condamner solidairement à payer la somme provisionnelle de 1.706,30 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement, Les condamner solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges et autres accessoires qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Ordonner que la demanderesse soit autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risques des défendeurs, Les condamner solidairement à payer les intérêts légaux à compter de l’assignation, Les condamner solidairement à payer la somme de 350 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025 puis a été renvoyée à la demande de l’avocat des défendeurs pour être finalement retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, la bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2.540,41 euros, décompte arrêté au 13 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, précisant ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les défendeurs, représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :

Débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes, Accorder des délais de paiement de trois ans, Suspendre les effets de la clause résolutoire, Débouter la bailleresse de sa demande au titre des intérêts légaux, de l’article 700 du code de procédure civile, Ordonner que chaque partie conserve la charge de ses dépens.Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il sera relevé que les défendeurs sollicitent le débouté de l’ensemble des demandes de la bailleresse, sans toutefois développer de moyens au soutien de cette prétention dans le corps de leurs écritures.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demandeUne copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bailL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail à effet au 21 juin 2024 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 janvier 2025 pour la somme en principal de 509,24 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 février 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupationLes défendeurs sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisée comme le loyer, soit actuellement la somme de 781,68 euros.

La bailleresse produit un décompte arrêté au 13 octobre 2025 faisant apparaitre que les défendeurs restent devoir la somme de 2.540,41 euros, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Il apparait toutefois que ce décompte comporte des frais de procédure pour un montant de 186,93 euros et de 58,61 euros qu’il convient de déduire dès lors que ces sommes sont incluses dans les dépens dont la bailleresse sollicite le paiement.

Compte tenu de l’ancienneté de la dette et de la qualité de la demanderesse, qui est un bailleur social, aucune circonstance particulière ne justifie d’écarter les intérêts au taux légal dus par les défendeurs.

Ces derniers seront donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2.294,87 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 509,24 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation sur la somme de 1.197,06 euros (différence entre les sommes dues au moment du commandement et celles dues au moment de l’assignation), et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatifL’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs établissent que M. [V] perçoit un salaire mensuel de 1.300 euros et que la famille reçoit environ 1.000 euros de prestations sociales. Il résulte en outre du dernier décompte produit que les défendeurs ont procédé à un paiement de 600 euros le 30 septembre 2025.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de l’accord de la bailleresse, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par les défendeurs, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

La clause résolutoire retrouvera son plein effet,A défaut pour les défendeurs d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Les défendeurs, devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la demanderesse une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoiresLes défendeurs parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 21 juin 2024 conclu entre la société Unicil et M. [U] [V] et Mme [D] [V] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [V] et Mme [D] [V] à payer à la société Unicil, à titre provisionnel, la somme de 2.294,87 euros, décompte arrêté au 13 octobre 2025, incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de de 509,24 euros à compter de la délivrance du commandement de payer du 3 janvier 2025, à compter de l’assignation du 25 avril 2025 sur la somme de 1.197,06 euros et du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE M. [U] [V] et Mme [D] [V] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 63 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

La dette deviendra immédiatement exigible,La clause résolutoire reprendra tous ses effets,Faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [U] [V] et Mme [D] [V] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,M. [U] [V] et Mme [D] [V] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, révisée comme le loyer, soit 781,68 euros à ce jour ;CONDAMNE in solidum M. [U] [V] et Mme [D] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [V] et Mme [D] [V] à payer à la société Unicil la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente