Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

============

JUGEMENT du 20 Novembre 2025

__________________________________________

DEMANDERESSE :

S.A. CIF COOPERATIVE

10 rue de Bel Air

CS 53205

44000 NANTES

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [L]

Appartement 237 Etage 6

5 Rue du Danube

44800 SAINT- HERBLAIN

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER :Nathalie DEPIERROIS lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 25 septembre 2025

date des débats : 25 septembre 2025

délibéré au : 20 novembre 2025

RG N° N° RG 25/01568 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NY44

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [E] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 6 avril 2021 à effet au 12 avril 2021, la société CIF COOPERATIVE a donné à bail à [E] [L] et [C] [T] un logement de type 3 lui appartenant sis, 5 rue du Danube, bâtiment 2, sixième étage, outre un emplacement de stationnement n°674 – 44800 SAINT-HERBLAIN, moyennant un loyer mensuel initial de 424,08 € pour le logement et 20,13 € pour le stationnement, outre une provision mensuelle pour charges de 125,31 €.

Par avenant en date du 25 octobre 2021 faisant suite au congé donné par [C] [T], seul [E] [L] est resté titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024, CIF COOPERATIVE a fait commandement à [E] [L] de justifier d’une assurance et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4 193,68 € arrêté au 13 décembre 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, CIF COOPERATIVE a fait assigner [E] [L] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Constater à effet au 1er février 2025 ou, à défaut au 1er mars 2025, la résiliation du bail signé le 12 avril 2021 entre les parties par l’effet de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

Ordonner l’expulsion d'[E] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Rappeler que suivant l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans un délai de deux mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

Condamner [E] [L] à lui payer, en deniers ou en quittances, la somme de 5 689,48 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 mars 2025, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

Condamner [E] [L] à lui payer, en deniers ou en quittances, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (471,52 €) et charges (192,69 €) mensuels, soit la somme de 664,21 € par mois, qui sera indexée sur l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés ;

Condamner [E] [L] à lui payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, incluant le coût du commandement et les frais de signification à partie du jugement à intervenir ;

Dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à [E] [L] pour régler son arriéré de loyers, charges et/ou indemnités d’occupation :

Juger que, durant tout le cours de ces délais, [E] [L] devra régler à bonne date, en sus des mensualités résultant des délais de règlement de son arriéré, ses loyer et charges courants ;

Juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité résultant des délais de paiement de son arriéré et/ou d’une seule échéance de loyer et charges courants devenue exigible à compter de l’audience de plaidoirie, le bail sera résilié et le solde restant dû à cette date deviendra immédiatement exigible ;

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 7 juillet 2025 ne pas avoir réussi à se mettre en contact avec le locataire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 septembre 2025. À ladite audience, CIF COOPERATIVE, représentée par son Conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 8 346,32 € au titre des loyers et charges échus à la date du 25 septembre 2025. La requérante précise maintenir sa demande d’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut d’assurance.

Régulièrement assigné à étude, [E] [L] n’a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 6 janvier 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation du 2 avril 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois).

Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 2 avril 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 7 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 septembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le locataire a notamment pour obligation « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.8.1 et le commandement de justifier d’une assurance en date du 31 décembre 2024 reproduit les termes de la loi et de la clause résolutoire figurant au contrat de bail.

[E] [L] ne justifie d’aucune assurance du logement, passée ou en cours, et CIF COOPERATIVE maintient à l’audience sa demande de résiliation du bail sur ce motif.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er février 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion d'[E] [L].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de CIF COOPERATIVE est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [E] [L] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 8 346,32 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 24 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de commissaire de justice qui relèvent, le cas échéant et s’ils sont justifiés, des dépens, soit la somme de 168,76 €.

En conséquence, [E] [L] sera condamné au paiement de la somme de 8 177,56 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 24 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à CIF COOPERATIVE, à compter du 25 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 664,21 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [E] [L], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à CIF COOPERATIVE la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 6 avril 2021 entre CIF COOPERATIVE et [E] [L], concernant le logement sis 5 rue du Danube, bâtiment 2, sixième étage, outre un emplacement de stationnement n°674 – 44800 SAINT-HERBLAIN ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 1er février 2025 ;

CONDAMNE [E] [L] à payer à CIF COOPERATIVE la somme de 8 177,56 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 24 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE [E] [L] à payer à CIF COOPERATIVE, à compter du 25 septembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 664,21 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [E] [L], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [E] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [E] [L] à payer à CIF COOPERATIVE la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY