TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [S] [Y]

Madame [U] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Philippe MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/02932 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NEZ

N° MINUTE :

4/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 octobre 2025

DEMANDERESSE

CDC HABITAT SOCIAL

SA [Adresse 4] dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E007

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [Y]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [W]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 juillet 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 octobre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 octobre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/02932 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NEZ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2019 à effet au 4 octobre 2019, la société EFIDIS devenue la société CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à M. [S] [Y] et Mme [U] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 896,21 euros et d’une provision pour charges de 180,79 euros.

Par actes de commissaire de justice du 23 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6256,17 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [S] [Y] et Mme [U] [W] le 11 juin 2024.

Par assignations du 18 mars 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [S] [Y] et Mme [U] [W] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5786,08 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2025, sauf à parfaire au jour de l’audience, en tout état de cause aux loyers impayés jusqu’au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire, 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au préfet.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 11 juillet 2025 la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 30 juin 2025, s’élève désormais à 6395,28 euros. Elle explique que les locataires ont obtenu une aide du FSL d’un montant de 5786,08 euros en attente de versement. Elle demande donc l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [S] [Y] et Mme [U] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6256,17 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 novembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL a exposé à l’audience que les locataires allaient bénéficier d’une aide du FSL. Il convient en conséquence de faire droit à la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au présent dispositif.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration de 10%.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 juin 2025, M. [S] [Y] et Mme [U] [W] lui devaient la somme de 6103,39 euros, soustraction faite des frais de procédure (159,07 + 132,82).

M. [S] [Y] et Mme [U] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [Y] et Mme [U] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [S] [Y] et Mme [U] [W], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer, des assignations et de la notification au préfet.

En revanche il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 octobre 2019 entre la société EFIDIS devenue la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et M. [S] [Y] et Mme [U] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 24 novembre 2024,

CONDAMNE M. [S] [Y] et Mme [U] [W] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6103,39 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2025,

AUTORISE M. [S] [Y] et Mme [U] [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 169 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [Y] et Mme [U] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 novembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [Y] et Mme [U] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [S] [Y] et Mme [U] [W] seront condamnés à verser à titre de provision à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [S] [Y] et Mme [U] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 septembre 2024, celui des assignations du 18 mars 2025 et de la notification au préfet ;

DÉBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la presente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 octobre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge