COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 23/00008 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JR4W

Minute N° : 25/00001

JUGEMENT PARITAIRE

DU : 12 Mars 2025

[S] [H]

épouse [Z]

Contre

[G] [B]

Notification à :

Mme [S] [Z]

(copie) : par LRAR

M^e Julien DUMOLIE

(dossier + copie) : par

LRAR

Le :

Notification à :

M. [G] [B] (copie) : par LRAR

M^e Charlotte TREINS DELARUE (dossier + copie) : par LRAR

Le :

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, tenue le 12 Mars 2025 ;

Nom des juges devant qui l’affaire a été débattue et qui ont délibéré:

PRESIDENT: M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge

ASSESSEURS BAILLEURS: GRANGER David

ASSESSEURS PRENEURS: BRUN Didier

GREFFIER: Anaelle COURTOIS,

▸ La formation du Tribunal est complète: délibéré à la majorité des voix (Article 443-3 du Code de l’Organisation Judiciaire).

Noms des juges en présence de qui le jugement a été prononcé par le Président:

PRESIDENT: M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge

GREFFIER: Agnès RANC,

DANS LE LITIGE ENTRE:

DEMANDEUR

Madame [S] [H] épouse [Z]

née le 17 Juin 1960 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Julien DUMOLIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e BERANGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [B]

Né le 10 juillet 1970 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Charlotte TREINS DELARUE, avocat au barreau d’AVIGNON

EXPOSE DU LITIGE

[G] [B] est titulaire d’un bail verbal à ferme portant sur les parcelles cadastrées AA[Cadastre 5] et AB[Cadastre 1] situées sur la commune de [Localité 7].

Initialement ce bail a été conclu avec [X] [Z] et suite à son décès, c’est son épouse, [S] [Z] qui est devenue bailleresse.

[S] [Z] a constaté des paiements en retard des fermages puis au titre de l’année 2022 une absence de paiement.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2023, [S] [Z] a fait délivrer à [G] [B] une mise en demeure de lui régler la somme totale de 2 186,73 euros au titre du fermage de l’année 2022, de la consommation d’eau et du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023, elle lui a fait délivrer une seconde mise en demeure de lui régler la somme de 2247,30 euros au titre du fermage de l’année 2022, de la consommation d’eau et du coût des actes délivrés.

Souhaitant le paiement du fermage de l’année 2022, par requête reçue le 06 novembre 2023, [S] [Z] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux d’AVIGNON aux fins d’obtenir :

la résiliation du bail verbal,

l’expulsion du locataire,

la condamnation de [G] [B] à lui régler la somme de 2247,30 euros au titre du fermage de l’année 2022,

la condamnation de [G] [B] à lui régler la somme de 2500,00 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’audience 10 janvier 2024, aucune conciliation entre les parties n’a pu être réalisée.

Au cours des audiences du 29 mai 2024, 11 septembre 2024 et 13 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties et au Tribunal d’être en état.

Au cours de l’audience du 08 janvier 2025, [S] [Z], représentée, a sollicité le bénéfice de ses conclusions soutenues oralement et a formulé les demandes suivantes :

La résiliation du bail,

L’expulsion de [G] [B] sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard passé la notification du jugement,

La condamnation de [G] [B] à procéder aux formalités nécessaires afin de retirer les parcelles concernées par le litige de ses déclarations aux aides à la politique agricole commune (PAC) et Mutualité sociale agricole (MSA), et ce sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard passé la notification du jugement,

La condamnation de [G] [B] à lui régler la somme de 446 589,00 euros au titre de la réparation du préjudice subi,

Le rejet des prétentions de [G] [B],

La condamnation de [G] [B] à lui régler la somme de 2500,00 au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens

Au cours de cette audience, [G] [B], représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures plaidées par son conseil et a ainsi sollicité de la juridiction de :

Juger nul le rapport d’expertise établi par Monsieur [U] le 26 avril 2024 ou à tout le moins inopposable,

Juger nul le rapport d’expertise établi par Monsieur [U] le 25 novembre 2024 ou à tout le moins inopposable,

Rejeter les demandes de [S] [Z],

Condamner [S] [Z] à lui verser la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le défendeur ayant constitué avocat, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience du 08 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en résiliation du bail verbal

Sur la demande en résiliation pour défaut de paiement du fermage

L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose que « I.- Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

(…)

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail ».

Il importe de préciser qu’il est constamment admis qu’il est possible de réclamer les deux échéances impayées au sein d’une seule mise en demeure.

En outre, il est également constant que l’action en résiliation du bail ne peut se poursuivre que sur la contrepartie onéreuse de l’occupation des parcelles et/ou bâtiments agricoles loués, ce qui exclut une action en résiliation pour défaut de paiement des impôts et taxes.

Enfin, la jurisprudence a précisé que le motif de résiliation s’apprécie au jour de la demande en justice, de sorte que le preneur qui règle en totalité la dette de fermage après le délai de trois mois suivant la mise en demeure mais avant la saisine de la juridiction peut échapper à la résiliation du bail.

*

Au cas d’espèce, suivant acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2023, [S] [Z] a fait délivrer à [G] [B] une mise en demeure de lui régler la somme totale de 2 186,73 euros au titre du fermage de l’année 2022, de la consommation d’eau et du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023, elle lui a fait délivrer une seconde mise en demeure de lui régler la somme de 2247,30 euros au titre du fermage de l’année 2022, de la consommation d’eau et du coût des actes délivrés.

[G] [B] soutient qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir réglé le fermage de l’année 2022 puisque les deux actes susmentionnés précisent qu’il a versé une somme de 1 000,00 euros le 09 février 2023 hors étude et qu’il a bénéficié d’un dégrèvement pour pertes d’un montant de 1234,00 euros.

Au contraire, [S] [Z] fait valoir que la somme de 1 000,00 euros réglée par [G] [B] correspond au paiement des consommations d’eau.

Pour autant, il ressort des pièces produites et notamment d’un courriel rédigé par [G] [B] le 09 février 2023, soit le jour du paiement et antérieurement à la délivrance des deux mises en demeure précitées, qu’il a indiqué à [S] [Z] « je vous fais ce jour un virement pour le fermage de 2022 de 1000 € ».

Dès lors, il y a lieu de considérer que [G] [B] a réglé le 09 février 2023 une partie du fermage de l’année 2022.

En outre, la lecture des décomptes mentionnés dans les deux mises en demeure démontre que [G] [B] a perçu le 11 janvier 2023 une aide financière d’un montant de 1234,00 euros intitulée « dégrèvement pour pertes » dont il n’est pas contesté par les parties qu’il correspond à un paiement d’une partie du fermage en application de l’article L. 411-24 du code rural et de la pêche maritime.

Aussi, au total, [S] [Z] a perçu le 09 février 2023 – soit avant la délivrance des mises en demeure – au titre du fermage de l’année 2022 un montant de 2234,00 euros alors que celui-ci s’élève à une somme de 1 609,95.

Or, il a été rappelé que la procédure de résiliation pour défaut de paiement des fermages ne peut porter que sur l’absence ou le paiement partiel du fermage à l’exclusion des impôts et taxes de sorte que s’il ressort des éléments produits que les consommations d’eau n’ont effectivement pas été réglées en totalité, elles ne peuvent justifier une procédure de résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage.

En conséquence, la demande de ce chef sera rejetée.

Sur la demande en résiliation pour défaut d’exploitation

L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose que « I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants :

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 ;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l’exploitant des conditions définies par l’autorité compétente pour l’attribution des biens de section en application de l’article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail ».

A ce titre, il convient de préciser que l’inertie ou le fait de laisser des parcelles à l’abandon constitue des agissements de nature à compromettre l’exploitation.

Par ailleurs, l’article 1728 du code civil prévoit que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Enfin, l’article 544 du code civil expose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

*

[S] [Z] fait grief à [G] [B] de ne pas avoir exploité les parcelles louées. A ce titre, elle explique en s’appuyant sur un rapport d’expertise rendu contradictoirement au cours de l’année 2022 par Monsieur [U] et sur deux autres rapports rendus par le même expert, que [G] [B] n’exploite plus les parcelles et les laisse à l’abandon.

Ainsi, il ressort du rapport rendu le 26 avril 2024 les éléments suivants « Lors de mon premier transport sur les lieux intervenu en Sept. 2022, les parcelles AB [Cadastre 1] et AA[Cadastre 5] étaient assez correctement entretenues, même s’il est vrai que certaines zones plantées en arbres vieillissants était plus difficile d’entretien. Cependant, à ce jour (avril 2024) les photographies qui m’ont été communiquées par ma mandante, témoignent d’une absence totale d’entretien des vergers par M. [F] lequel semble se désintéresser de ces derniers, y compris des jeunes arbres avant une valeur d’avenir et étant entrés en production pour certains en 2022. De mon avis, et sous réserve de l’appréciation souveraine du TJ, le fond loué par Mme [Z] n’est plus exploité à ce jour par M. [B] ».

Il importe de préciser que ce premier rapport a été rendu en l’absence de déplacement de Monsieur [U] sur les lieux et sur la base de photographies prises par [S] [Z].

En outre, il ressort du second rapport de Monsieur [U] en date du 25 novembre 2024 les constatations suivantes :

« Lors de mon transport sur les lieux intervenu le 06 novembre 2024, j’ai pu constaté (er) l’absence totale d’exploitation des arbres situés sur les parcelles AB106 et AA37.

1/ La plupart des arbres sont de plantation ancienne et ces derniers sont en fin de vie, cependant une superficie d’environ 1,63Ha a été planté(e), mais les arbres sont malingres compte tenu de l’absence totale de fertilisants et d’amendements.

La photographie comparative avec les arbres du même âge (plantation 2017) situés en face (parcelle AB[Cadastre 4]) est édifiante.

2/ Les arbres ne sont ni taillés, ni entretenus et à mon sens aucun traitement n’est réalisé.

Sur le sujet il conviendra d’obtenir la communication du cahier de traitement mais également le bilan de la structure d’exploitation afin de pouvoir évaluer les travaux mis en œuvre pour l’entretien du verger.

3/ Les arbres souffrent de graves atteintes (chancres, bois mort non taillé, arbres morts, infestation cryptogamique et carpocapse), de sorte que la remise en production des vieux sujets est impossible. La remise en production des sujets plantés en 2016 pourrait éventuellement être tentée, mais les travaux à réaliser seraient très importants, compte tenu du mauvais état végétatif des arbres. (…)

4/ Les arbres sont malingres et souffrent d’un défaut d’apport en nutriments (…)

De mon avis et sous réserve de l’appréciation souveraine du TI le fond loué par Mme [Z] n‘est plus exploité à ce jour par M. [B] ».

En complément de ces rapports, [S] [Z] a produit un procès-verbal de constat rédigé par un commissaire de justice le 31 octobre 2024 au sein duquel plusieurs photographies sont jointes et mettent en évidence des fruits au sol, abimés et de faible calibre.

[G] [B] soulève la nullité des rapports du 26 avril 2024 et du 25 novembre 2024 au motif pris que les constatations n’ont pas été réalisées de manière contradictoire. Pour autant, aucun texte n’interdit à une partie de produire au Tribunal un rapport d’expertise réalisé non contradictoirement à l’égard de toutes les parties. En outre, les rapports litigieux ont été soumis à la contradiction dans le cadre des échanges entre les parties au cours de cette instance. Dès lors, il n’existe aucun motif justifiant que soit prononcée la nullité des rapports d’expertise du 26 avril 2024 et du 25 novembre 2024 réalisés par la SASU [U], de même que leur inopposabilité.

Par ailleurs, au soutien de sa défense, [G] [B] explique qu’il exploite les terres mais que sa manière de les exploiter a été modifiée puisqu’il a souhaité convertir les parcelles en agriculture biologique ce qui implique un temps transitoire au cours duquel l’exploitation est moins rentable et productive.

A ce titre, il fournit les justificatifs en ce sens des organismes certificateurs qui mentionnent au demeurant qu’il respecte les règles applicables pour permettre une telle transition en agriculture biologique des parcelles. Il convient de préciser que les contrôles réalisés par l’organisme certificateur datent pour l’année 2024 des mois de juin et septembre 2024.

Par ailleurs, la lecture des deux rapports et du procès-verbal de constat du commissaire de justice mettent effectivement en évidence la présence d’arbres en mauvais état et de fruits jonchant le sol outre des herbes. Toutefois, il est essentiel de rappeler que le second rapport d’expertise réalisé par Monsieur [U] et le procès-verbal de constat du commissaire de justice ont été rédigés respectivement suite à des observations des terres faites les 06 novembres 2024 et 31 octobre 2024, soit à quelques jours d’intervalles seulement. Or, à cette période de l’année, la récolte des vergers est achevée notamment concernant la variété de pommes GALA dont le ramassage a lieu à la fin de l’été. Aussi, la présence de quelques fruits jonchant le sol et laissés jusqu’à putréfaction ne permet pas de caractériser un défaut d’exploitation.

Les photographies permettent d’observer que l’herbe a été coupée et que l’inter rang a été travaillé à la disqueuse ou décavaillonné. Elles mettent en évidence des arbres vieillissants et mal en point mais cet état est en adéquation avec leur âge avancé (15 à 20 ans).

De plus, Monsieur [U] fait état de maladies affectant les arbres fruitiers, or, il sera rappelé qu’à la différence du commissaire de justice, il n’a pu pénétrer sur les parcelles louées – [S] [Z] indiquant que « les photographies (…) ont été prises depuis l’extérieur des parcelles »- de sorte que ces affirmations n’ont été établies que sur la base d’une observation lointaine des parcelles et qu’elles ne sont corroborées par aucun autre élément.

Aussi, il résulte de l’ensemble de ces considérations, qu’en l’absence de démonstration que l’état des parcelles serait similaire à d’autres époques de l’année et notamment au printemps et cours de la période estivale, le Tribunal ne peut considérer qu’il existe un véritable défaut d’exploitation des parcelles louées de sorte que ce moyen sera également rejeté.

***

Il ressort des précédentes explications qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail au titre des deux moyens soulevés par [S] [Z], dès lors, il y a lieu de rejeter cette demande mais également les demandes au titre de l’expulsion et des formalités à réaliser auprès de la PAC et de la MSA.

Sur la demande au titre des réparations liées aux dégradations des plantations

L’article 1766 du code civil prévoit que « Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

En cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts, ainsi qu’il est dit en l’article 1764 ».

L’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose que « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi ».

*

Au cas d’espèce, [S] [Z] sollicite une somme de 446 589,00 euros au titre de l’arrachage, de la remise en état et des nouvelles plantations à réaliser sur l’ensemble du verger. A ce titre, il produit une estimation chiffrée depuis le site internet www.reussir.fr et un courriel de Monsieur [U] confirmant le montant proposé.

Cependant, au regard de la solution précédente concluant à l’absence de démonstration d’un défaut d’exploitation, il n’existe aucun élément permettant à [S] [Z] de bénéficier de dommages et intérêts au titre d’une indemnisation d’un quelconque préjudice en lien avec la nécessité d’arracher, replanter et remettre en état le fond loué.

Aussi, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[S] [Z] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [S] [Z] à verser une somme de 1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles que [G] [B] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité et d’inopposabilité des rapports d’expertise non contradictoires réalisés par la SASU [U] le 26 avril 2024 et le 25 novembre 2024,

REJETTE la demande de résiliation du bail liant [S] [Z] à [G] [B] portant sur les parcelles AA[Cadastre 5] et AB[Cadastre 1] situées à [Localité 7] au motif du défaut de paiement des fermages,

REJETTE la demande de résiliation du bail liant [S] [Z] à [G] [B] portant sur les parcelles AA[Cadastre 5] et AB[Cadastre 1] situées à [Localité 7] au motif du défaut d’exploitation des parcelles louées,

REJETTE les demandes au titre de l’expulsion et des formalités à réaliser auprès de la PAC et de la MSA,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE [S] [Z] à régler à [G] [B] la somme de 1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [S] [Z] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 12 mars 2025

Le présent jugement a été signé par Madame Meggan DELACROIX-ROHART, juge et par Madame Agnès RANC, greffière.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE