TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00525 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MUFV

COMPOSITION : Madame Carole ALBERT, Vice-Présidente assistée de Madame Coralie GATOUILLAT, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. ALAN immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 483 563 490, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Audrey JURIENS de la SCP JURIENS & ASSOCIES, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE substitué à l’audience par Maître KERJEAN

DEFENDERESSE

S.A.S. LES TERRES NOIRES immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 911 048 429, dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jonathan POUGET, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DÉBATS

A l’audience publique du : 05 Août 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Septembre 2025, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 23 Septembre 2025

Le 23 Septembre 2025

Grosse à :

Maître Audrey JURIENS de la SCP JURIENS & ASSOCIES,

M^e Jonathan POUGET

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 mai 2018, la SCI ALAN a donné à bail à la SAS [Adresse 9] un local commercial constitué d’une salle de réception avec piscine, terrasse et cuisine avec équipement professionnel pour la restauration, un studio, un appartement T3 et leurs dépendances situé [Adresse 4] à Fuveau (13170).

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er juin 2018 pour se terminer le 31 mai 2027 moyennant un loyer mensuel principal de 3 500 euros hors taxes et charges, TVA en sus.

La SOCIETE DOMAINE DE L’ESCALE FLEURIE a cédé son fonds de commerce, selon acte notarié du 4 avril 2022, à la SAS LES TERRES NOIRES.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, la SCI ALAN a fait signifier à la SAS LES TERRES NOIRES un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 19 594,69 euros correspondant aux loyers de décembre 2024, janvier et février 2025, outre la taxe foncière et le coût de l’acte.

Faisant valoir que ce commandement de payer était resté infructueux, la SCI ALAN a fait assigner la SAS LES TERRES NOIRES, par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2025, remis à personne habilitée, devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence à l’audience du 24 juin 2025, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Le dossier a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties, lors de l’audience du 24 juin 2025, avant d’être retenu lors de l’audience du 05 août 2025.

Dans ses dernières conclusions transmises par RPVA le 1er août 2025, la SCI ALAN demande au juge des référés de :

Débouter la SAS LES TERRES NOIRES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial pour défaut de paiement des loyers et des accessoires dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement du 17 février 2025,Prononcer la réalisation de plein droit du bail commercial liant les parties,Constater que depuis le 18 mars 2025 la SAS LES TERRES NOIRES occupe sans droit ni titre les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] l’expulsion de la SAS LES TERRES NOIRES dans la huitaine de la signification de la décision à intervenir du local commercial ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,Condamner la SAS LES TERRES NOIRES à lui régler la somme provisionnelle de 24 016,13 euros correspondant aux loyers et taxe foncière 2024 échus des mois de décembre 2024 à mars 2025 comprenant le coût de l’acte, déduction faite de la somme de 500 euros versée entre les mains du commissaire de justice le 20 février 2025,Condamner la SAS LES TERRES NOIRES à lui régler la somme provisionnelle de 2 430,68 euros au titre de la pénalité contractuelle de 10% contenue dans le contrat de bail,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au dernier montant du loyer soit la somme mensuelle de 4 921,44 euros TTC,Condamner la SAS LES TERRES NOIRES à lui régler ladite indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux loués qui se fera par la remise des clés, – Déduire de la dette totale les règlements effectués par la SAS LES TERRES NOIRES, à savoir la somme de 15 921,44 euros (correspondant à 4 virements),

— Juger qu’en application des dispositions du bail, le dépôt de garantie de 7 000 euros correspondant à deux mois de loyers lui restera acquis au titre de la clause pénale,

— Condamner la SAS LES TERRES NOIRES à lui régler la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SAS LES TERRES NOIRES aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Dans ses dernières conclusions transmises par RPVA le 4 août 2025, la SAS LES TERRES NOIRES demande au juge des référés :

A titre principal, de :

— Dire et juger que le bailleur aurait dû régulariser la situation de fait selon laquelle Monsieur [I] [D], président de la SAS LES TERRES NOIRES, a établi sa résidence principale depuis 2023 au sein du [10] identifié dans le bail commercial,

— Constater l’existence d’une contestation sérieuse fondée sur une situation de fait non régularisée qui implique à ce que soit débattu au fond le régime juridique applicable à la résidence principale établie par Monsieur [D] au sein du T3 identifié dans le contrat de bail commercial,

— Dire et juger qu’il n’y a lieu à référé et par conséquent, débouter la SCI ALAN de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire, de :

— Fixer le montant de la dette à la somme de 30 092,96 euros,

— Ordonner au bénéfice de la SAS LES TERRES NOIRES la mise en place d’un délai de paiement de 6 mois pour lui permettre de régler ses dettes,

D-ébouter la SCI ALAN de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause, de :

— Juger que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

La présente procédure a été dénoncée à la SA SOCIETE GENERALE et la SAS [Adresse 5] par actes de commissaire de justice en date des 2 et 3 avril 2025.

A l’audience du 5 août 2025, les parties, représentées par leurs conseils, ont maintenu leurs demandes telles que formulées dans leurs dernières écritures, auxquelles il convient de se reporter, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2025.

MOTIVATION

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables.

Toutefois, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité du commandement de payer, son pouvoir se limitant à constater l’existence de contestations sérieuses dans l’hypothèse où la question de la nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s’opposer à ses effets.

En l’espèce, l’article 10 du contrat de bail en date du 30 mai 2018 liant les parties intitulé « clause résolutoire » stipule « en cas d’inexécution d’une seule des conditions particulières et générales qui précèdent, un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeurés sans effet, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, qui pourra obtenir l’expulsion du Preneur des lieux loués par simple ordonnance de référé rendue par M. le Président du Tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble (…) ».

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, la SCI ALAN a fait signifier à la SAS LES TERRES NOIRES un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme de 19 594,69 euros au titre des loyers impayés, outre le coût de l’acte.

Pour contester l’acquisition de la clause résolutoire, la SAS LES TERRES NOIRES soutient qu’elle a rencontré des difficultés de paiement dues à la nécessité d’effectuer d’importantes rénovations en raison de l’état dégradé des locaux.

Toutefois, la réalité des travaux effectués par la SAS LES TERRES NOIRES n’est corroborée par aucune pièce, telle que des factures et devis.

Elle fait également valoir qu’il existe une contestation sérieuse impliquant un débat devant le juge du fond quant à la détermination du régime juridique applicable à l’appartement T3 occupé par Monsieur [I] [D], gérant de la SAS LES TERRES NOIRES. En effet, elle précise que la SCI ALAN aurait dû modifier le bail commercial en concluant un bail d’habitation, ou en établissant un bail mixte, puisque Monsieur [I] [D] a fait de cet appartement sa résidence principale.

Néanmoins, ainsi que le soutient la SCI ALAN, la SAS LES TERRES NOIRES ne justifie nullement que Monsieur [I] [D] a établi sa résidence principale au sein de l’appartement désigné comme « appartement T3 » dans le bail commercial liant les parties.

Il apparaît en outre que le bail commercial conclu le 30 mai 2018 porte à la fois sur des locaux commerciaux et d’habitation (un studio, un appartement T3 et leurs dépendances) et prévoit comme usage et destination des lieux loués « restauration, traiteur, organisation de séminaires, évènements liés à la restauration », de sorte que l’objet principal du bail commercial consiste en la fourniture de locaux à usage commercial.

Dès lors, en l’absence de contestations sérieuses, malgré le rappel clair et légal par commandement de payer en date du 17 février 2025 de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et de ses conséquences, la SAS LES TERRES NOIRES n’en a pas apuré les causes dans le délai imparti d’un mois.

Dans ces conditions, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 18 mars 2025 et d’ordonner l’expulsion de la locataire, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les termes du dispositif ci-après.

De plus, les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision portant sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement au visa et laisse substituer un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, il ressort des dernières écritures de la SCI ALAN, en page 9, après de multiples réactualisation de sa part, qu’au 1er août 2025, la dette locative actualisée s’élève à la somme de 47.623,33 euros (comprenant les loyers jusqu’au mois d’août compris, le coût du commandement et la taxe foncière de 4.621 euros), de laquelle elle déduit les paiements intervenus en juillet 2025 à savoir 5.000 euros x2 et 4.921,44 euros (étant précisé qu’il a également été tenu compte des versements réalisés le 20 février 2025 de 500 euros et le 11 juin 2025 de 1000 euros), soit une somme restant due de 32.701,89 euros.

En réplique, la société LES TERRES NOIRES indiquent en page 11 de ses écritures solliciter des délais de paiement sur la somme de 30.092,96 euros, correspondant aux mois de loyer de décembre 2024 à Août 2025 ainsi que le montant de la taxe foncière de 4621 euros, déduction faire des sommes versées à savoir 2400 euros, 1500 euros, 5000, 5000 euros et 4921 euros.

La société LES TERRES NOIRES ne justifie pas du versement de la somme de 2400 euros.

Si la SCI ALAN a actualisé sa créance dans ses écritures, elle ne l’a pas fait dans le « par ces motifs » de ses dernières conclusions.

Pour autant, la société LES TERRES NOIRES ne conteste pas le quantum de la dette à savoir les loyers dus du mois de décembre 2024 à août 2025 et la taxe foncière et ce point est débattu entre les parties.

Il résulte donc des écritures des parties que l’arriéré dû au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et taxes foncières s’élève à la somme de 32 492,52 euros, déduction faite des virements effectués par la SAS LES TERRES NOIRES et du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui sera compris dans les dépens, cette somme n’étant pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner la SAS LES TERRES NOIRES à payer à la SCI ALAN la somme de 32 492,52 euros, à titre de provision sur les loyers, indemnités d’occupation (mois d’août 2025 compris) et taxe foncière 2024 dus, arrêtés au 1er août 2025.

Sur l’indemnité d’occupation et autres demandes d’indemnités

S’agissant de la demande d’indemnité d’occupation, occupante sans droit ni titre à compter du 18 mars 2025, la SAS LES TERRES NOIRES est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer actuel, augmenté des provisions et charges, jusqu’à libération effective des lieux.

Ainsi, une indemnité mensuelle d’occupation de 4 921,44 euros est due par le preneur à compter du 1er septembre 2025, cette indemnité ayant été comptabilisée dans le montant de la dette locative arrêtée à la date du 1er août 2025, soit jusqu’au terme du mois d’août 2025 inclus.

De plus, la demanderesse sollicite l’application de l’article 9 du contrat de bail qui stipule que « toutes les sommes dues par le Preneur, au titre du loyer principal, des taxes, des charges et accessoires, non payés à échéance donneront lieu, de plein droit (après mise en demeure restée infructueuse et huit jours après l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée AR réclamant le paiement) à la perception d’une pénalité, au sens de l’article 1152 du Code civil, égale à 10% de leur montant ».

Outre le paiement de cette pénalité de retard, elle sollicite la conservation du dépôt de garantie telle que prévue par l’article 6 du bail.

Ces clauses contractuellement prévues s’analysent comme des clauses pénales pouvant être modérées par le juge du fond et relèveraient de l’appréciation de ce seul juge. En effet, l’addition de ces pénalités contractuelles laisse subsister des incertitudes quant à la réparation du préjudice effectivement subi par la demanderesse.

En conséquence, la SAS LES TERRES NOIRES sera condamnée à payer une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle d’un montant de 4 921,44 euros à compter du 1er septembre 2025, et ce jusqu’à libération effective des lieux.

En revanche, il convient de débouter la SCI ALAN de ses demandes de paiement de la somme provisionnelle de 2 430,68 euros au titre de la pénalité contractuelle de retard et de conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle subsidiaire de délai de paiement

Aux termes de l’article L. 145-41 du code du commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 susvisé dispose en effet que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi des délais de paiement autorisés par les articles précités n’est, par ailleurs, nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demandes, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la SAS LES TERRES NOIRES sollicite l’octroi de délais de paiement de 6 mois pour apurer sa dette locative en faisant valoir que son activité commerciale connaît un regain durant la période estivale et s’engage à régler les sommes dues dès que les finances le permettront sans attendre l’expiration du délai de 6 mois.

La SCI ALAN s’oppose aux délais de paiement sollicités aux motifs que les loyers actuels demeurent impayés et qu’aucun échéancier n’a été proposé.

La SAS LES TERRES NOIRES ne verse aux débats aucune pièce, tel qu’un document comptable, ni davantage les moyens de preuve justifiant qu’un échéancier lui permettrait de s’acquitter de la dette locative.

En conséquence, compte tenu des besoins de la SCI ALAN, il convient de rejeter la demande de délais de paiement formée par la SAS LES TERRES NOIRES.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la SAS LES TERRES NOIRES sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer lui ayant été adressé le 17 février 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS LES TERRES NOIRES sera condamnée à payer à la SCI ALAN la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire, exécutoire de plein droit par provision et susceptible d’appel ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail liant les parties à la date du 18 mars 2025,

DISONS que faute pour la SAS LES TERRES NOIRES de libérer les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

ORDONNONS, si besoin, la séquestration des meubles et facultés mobilières appartenant à la SAS LES TERRES NOIRES, pouvant se trouver dans les lieux aux frais et risques de la partie requise sur place ou en garde-meuble ;

CONDAMNONS la SAS LES TERRES NOIRES à payer à la SCI ALAN la somme provisionnelle de 32 492,52 euros au titre de la dette locative, des indemnités d’occupation dues jusqu’au mois d’août 2025 inclus et taxe foncière 2024 ;

CONDAMNONS la SAS LES TERRES NOIRES à payer à la SCI ALAN la somme provisionnelle de 4 921,44 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,

DÉBOUTONS la SCI ALAN de ses demandes de provision au titre de la pénalité contractuelle et de conservation du dépôt de garantie,

DÉBOUTONS la SAS LES TERRES NOIRES de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNONS la SAS LES TERRES NOIRES à payer à la SCI ALAN la somme de mille euros (1 000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SAS LES TERRES NOIRES aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 17 février 2025.

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE