Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 Juillet 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

10 boulevard Charles Gauthier

44800 SAINT- HERBLAIN

représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [P]

2 avenue du Lay

Logement 211 Etage 3

44700 ORVAULT

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Constance GALY

Greffier : Cynthia HOFFMANN lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 juin 2025

Date des débats : 12 juin 2025

Délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 25/01909 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2QU

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART

CCC à Monsieur [L] [P] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 novembre 2013 à effet au 16 novembre 2013, la SA ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à [L] [P] un logement lui appartenant sis, 2 avenue du Lay, 3ème étage n°211 – 44700 ORVAULT, moyennant un loyer mensuel initial de 249,38 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 70,26 €.

Par ordonnance sur requête du 17 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nantes a condamné [L] [P] à laisser pénétrer la société ENGIE HOME SERVICES, mandatée par la bailleresse, aux fins d’entretien de la chaudière à gaz se situant dans son logement et autorisé la SA ATLANTIQUE HABITATIONS à pénétrer dans le logement, même en l’absence du locataire, au besoin avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un commissaire de justice afin de permettre l’entretien de la chaudière par la société ENGIE HOME SERVICES. Cette décision a été signifiée à étude à [L] [P] le 6 février 2025.

Par procès-verbal du 13 mars 2025, il a été constaté par commissaire de justice, en présence de deux représentants d’ATLANTIQUE HABITATIONS le dépôt sur le palier de sa chaudière au gaz par [L] [P].

Par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, ATLANTIQUE HABITATIONS a fait assigner [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes et statuant en référé aux fins de :

— la recevoir en ses demandes et la déclarer bien fondée ;

— condamner [L] [P] à laisser pénétrer, à plusieurs reprises et en tout état de cause autant de fois que nécessaire, les sociétés ENGIE HOME SERVICES et GRDF, mandatées par la société bailleresse, aux fins de vérification de la conformité et de la sécurité de l’installation, de remise en place de la chaudière à gaz, de sa remise en fonctionnement et de son entretien ;

— autoriser pour ce faire la requérante à pénétrer dans le logement n°0211 occupé par [L] [P], même en son absence, au besoin avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un commissaire de justice afin de vérifier la conformité et la sécurité de l’installation du système de chaudière à gaz à l’intérieur du logement, déposée par le locataire sans l’accord préalable de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, et ce avec les sociétés ENGIE HOME SERVICES et GRDF ;

— autoriser pour ce faire la requérante à pénétrer dans le logement n°0211 occupé par [L] [P], même en son absence, au besoin avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un commissaire de justice afin de permettre la remise en place de la chaudière à gaz, déposée par le locataire sans l’accord préalable de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, par les sociétés ENGIE HOME SERVICES et GRDF ;

— autoriser pour ce faire la requérante à pénétrer dans le logement n°0211 occupé par [L] [P], même en son absence, au besoin avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un commissaire de justice afin de permettre la remise en service et la réouverture du gaz au sein du logement, par la société GRDF ;

— autoriser pour ce faire la requérante à pénétrer dans le logement n°0211 occupé par [L] [P], même en son absence, au besoin avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un commissaire de justice afin de permettre l’entretien de la chaudière à gaz par la société ENGIE HOME SERVICES ;

— condamner [L] [P] à payer à la SA ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner [L] [P] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’intervention des sociétés ENGIE HOME SERVICES et GRDF ainsi que ceux du serrurier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

Régulièrement assigné à étude, [L] [P] n’a pas comparu et il y a donc lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse ne se heurte à la compétence du juge des référés et l’urgence ne peut qu’être constatée.

Sur les demande principales :

Il résulte des éléments produits par la demanderesse que dès 2022, [L] [P] n’a pas permis l’entretien annuel de la chaudière par ENGIE HOME SERVICES.

ATLANTIQUE HABITATIONS a rappelé au locataire ses obligations à plusieurs reprises, en graduant ses rappels.

Elle produit trois courriers des 27 juin 2023, 12 septembre 2023 et 19 janvier 2024, dont deux adressés à [L] [P] par lettre recommandée avec accusé réception revenue « pli avisé et non réclamé ». Une autre lettre recommandée avec accusé réception, revenue avec la même mention, a été adressée par commissaire de justice le 10 octobre 2023.

Par ordonnance sur requête du 17 janvier 2025, [L] [P] a été condamné à laisser pénétrer dans son logement ENGIE HOME SERVICES, mandatée par la société bailleresse, aux fins d’entretien de la chaudière à gaz, au besoin avec l’aide de la force publique, d’un serrurier et d’un commissaire de justice afin de permettre l’entretien de la chaudière, et ce même en son absence. Cette décision a été signifiée à [L] [P] à étude le 6 février 2025.

Le 27 février 2025, la fiche d’intervention de ENGIE HOME SERVICES mentionne : « le client ne veut pas nous faire entrer ». En effet par procès-verbal du même jour dressé par commissaire de justice, accompagné de deux témoins, d’un serrurier et d’un technicien de la société ENGIE HOME SERVICES, il a été constaté que [L] [P] a ouvert la porte de son domicile et refusé toute pénétration de son domicile, prétextant avoir fait réaliser lui-même l’entretien de sa chaudière, avant de claquer la porte au nez du commissaire de justice.

Par courrier du 7 mars 2025 adressé par lettre recommandée avec accusé réception à [L] [P] et revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », ATLANTIQUE HABITATIONS indique avoir reçu récemment par mail un justificatif d’entretien de la chaudière réalisé par une entreprise intervenue sans son autorisation et sur un équipement lui appartenant. La bailleresse indique qu’en conséquence, seul son partenaire désigné pouvant intervenir, la maintenance doit être réalisée par ENGIE HOME SERVICES uniquement, qui viendra à nouveau au domicile avec un commissaire de justice pour effectuer cet entretien de chaudière à gaz.

Elle ne produit pas le justificatif d’entretien communiqué par [L] [P] et ne fait pas état de la date de l’entretien de la chaudière réalisé par l’entreprise qu’il a choisie.

Le 12 mars 2025, ATLANTIQUE HABITATIONS recevait un courriel de la part de son locataire rédigé de la sorte :

« *** Si vous recevez ce mail c’est que je vous réclame un million d’euros par jour pour votre corruption jusqu’à rétablissement d’un état de droit…***

Fin de partie…

La chaudière a été démontée et déposée devant la porte de mon logement…

Puisque c’est la seule façon de me protéger des gens malades, je vivrai donc sans eau chaude…

Merveilleuse journée…

[L] [X] [P] ».

Par procès-verbal du 13 mars 2025, il a été constaté par commissaire de justice, en présence de deux représentants d’ATLANTIQUE HABITATIONS le dépôt sur le palier de sa chaudière au gaz par [L] [P].

Le 14 mars 2025, ATLANTIQUE HABITATIONS informait [L] [P] que ce démontage sans autorisation de son chauffe-bain gaz le mettait en danger ainsi que les autres habitants de l’immeuble et avait nécessité l’intervention en urgence de GRDF afin d’effectuer la mise en sécurité du compteur gaz. La bailleresse indiquait une intervention rapide chez son locataire afin de réinstaller l’appareil.

***

L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire prend à sa charge notamment l’entretien courant du logement et les menues réparations. Il apparaît que l’entretien de la chaudière relève des obligations du locataire. Le contrat de bail de l’espèce n’apporte aucune précision liée à l’appel d’une entreprise déterminée, choisie par la bailleresse et dont le locataire ne pourrait s’affranchir, reprenant simplement en son article 5 les termes de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989. L’article 3 du contrat de bail précise que le bailleur est fondé à demander au locataire le remboursement des dépenses appelées charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, y compris celles liées aux contrats de maintenance et d’entretien, et cela conformément à la réglementation en vigueur et aux éventuels accords collectifs.

Dans ses courriers au locataire, la bailleresse lui précise qu’il n’a rien à avancer car l’entretien est inclus dans le contrat d’entretien et qu’il n’aura aucune somme à sa charge.

Il ressort de ces éléments que [L] [P] a effectué l’entretien de la chaudière mais n’en a justifié qu’entre le 27 février 2025 et le 7 mars 2025, soit tardivement s’agissant d’un entretien annuel non effectué depuis 2022.

Ainsi, la tardiveté de cette production, le comportement du locataire, absent aux rendez-vous pris avec le prestataire choisi par la bailleresse (24 mai 2022, 12 août 2022, 22 septembre 2023, 11 octobre 2024, ) ou refusant de faire entrer le technicien (27 février 2025), allant jusqu’à claquer la porte au nez du commissaire de justice, et ce même après l’ordonnance sur requête rendue par le juge des contentieux de la protection le 17 janvier 2025, de même que l’évidente simplicité pour la bailleresse de souscrire un contrat de maintenance pour l’ensemble de ses locataires, dont le coût est supporté dans les charges et au regard de la dangerosité du comportement de [L] [P] qui a démonté le chauffe-bain gaz de son logement et l’a mis sur le palier, se mettant en danger et mettant en danger tout son voisinage, il est fait droit aux demandes d’ATLANTIQUE HABITATIONS relatives à la pénétration du logement, même en l’absence de l’intéressé, pour vérification, remise en place, remise en service et réouverture du gaz par les sociétés ENGIE HOME SERVICES et GRDF, et si nécessaire avec la présence d’un commissaire de justice pouvant s’adjoindre en cas de besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique.

S’agissant de l’entretien de la chaudière à gaz, en l’absence d’éléments, autre que la simplicité et sans doute un moindre coût, justifiant le choix par la bailleresse du prestataire et notamment en l’absence de mention dans le contrat de bail ou tout autre avenant du nécessaire accord du locataire, celui-ci restera maître du choix de l’entreprise venant effectuer l’entretien annuel de la chaudière à gaz présente dans le logement, à la condition d’en justifier auprès de la bailleresse au plus tard le 28 février de chaque année ; en l’absence de justificatif, ATLANTIQUE HABITATIONS sera alors en droit de faire appel au prestataire de son choix, même en l’absence de l’intéressé, pour vérification, remise en place, remise en service et réouverture du gaz par les sociétés ENGIE HOME SERVICES et GRDF, et si nécessaire avec la présence d’un commissaire de justice pouvant s’adjoindre en cas de besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [L] [P], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Il sera également condamné à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action en référé présentée par la SA ATLANTIQUE HABITATIONS ;

CONDAMNE [L] [P] à laisser pénétrer, à plusieurs reprises et en tout état de cause autant de fois que nécessaire, dans son logement sis 2 avenue du Lay, 3ème étage n°211 – 44700 ORVAULT, les sociétés ENGIE HOME SERVICES et GRDF, mandatées par la société bailleresse, aux fins de vérification de la conformité et de la sécurité de l’installation, de remise en place de la chaudière à gaz, de sa remise en fonctionnement et de son entretien ;

AUTORISE pour ce faire ATLANTIQUE HABITATIONS à pénétrer dans le logement occupé par [L] [P], même en son absence, si nécessaire avec la présence d’un commissaire de justice pouvant s’adjoindre en cas de besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, afin de vérifier la conformité et la sécurité de l’installation du système de chaudière à gaz à l’intérieur du logement, déposée par le locataire sans l’accord préalable de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, et ce avec les sociétés ENGIE HOME SERVICES et GRDF ;

AUTORISE pour ce faire la requérante à pénétrer dans le logement occupé par [L] [P], même en son absence, si nécessaire avec la présence d’un commissaire de justice pouvant s’adjoindre en cas de besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique afin de permettre la remise en place de la chaudière à gaz, déposée par le locataire sans l’accord préalable de la SA ATLANTIQUE HABITATIONS, par les sociétés ENGIE HOME SERVICES et GRDF ;

AUTORISE pour ce faire la requérante à pénétrer dans le logement occupé par [L] [P], même en son absence, si nécessaire avec la présence d’un commissaire de justice pouvant s’adjoindre en cas de besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique afin de permettre la remise en service et la réouverture du gaz au sein du logement par la société GRDF ;

AUTORISE pour ce faire la requérante à pénétrer dans le logement occupé par [L] [P], même en son absence, si nécessaire avec la présence d’un commissaire de justice pouvant s’adjoindre en cas de besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, afin de permettre l’entretien de la chaudière à gaz par la société ENGIE HOME SERVICES ;

CONDAMNE [L] [P] à justifier annuellement, au plus tard le 28 février de chaque année, de l’entretien de la chaudière à gaz présente dans le logement qu’il occupe sis 2 avenue du Lay, 3ème étage n°211 – 44700 ORVAULT ;

AUTORISE ATLANTIQUE HABITATIONS, en l’absence de justification dans les délais impartis, à pénétrer dans le logement occupé par [L] [P], même en son absence, si nécessaire avec la présence d’un commissaire de justice pouvant s’adjoindre en cas de besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, afin de permettre l’entretien de la chaudière à gaz par la société ENGIE HOME SERVICES ;

CONDAMNE [L] [P] à payer à ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY