TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 4]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/00215

RG n° : N° RG 25/00046 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CP5U

S.A.R.L. AJ SERVICES

C/

[L]

ORDONNANCE DE REFERE DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A.R.L. AJ SERVICES

SIRET : 382268563(3422771)

Représentée par sa Gérante Mme [H] [R],poursuites et diligences de son représentant légal.

[Adresse 7]

[Localité 6]

comparante

représentée par Maître GONDER, avocat au barreau de Bordeaux

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [L]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 22 avril 2024

Copie exécutoire délivrée le :

à : Maître GONDER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2010, la SARL AJ SERVICES a consenti à Monsieur [Z] [L] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 320 euros.

Le 16 juin 2021, un avenant modifiant la clause résolutoire a été signé par la SARL AJ SERVICES et Monsieur [Z] [L].

Un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été délivré à Monsieur [Z] [L] le 07 novembre 2024 pour la somme de 1424,75 euros dont 1301,10 en principal.

— oOo-

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l’État le 17 janvier 2025, la SARL AJ SERVICES a fait assigner Monsieur [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey statuant en référé, aux fins de :

au principal, de renvoyer les parties à mieux se pourvoir mais d’ores et déja :

* de constater la résiliation de votre bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire.

* de constater que Monsieur [Z] [L] est occupant sans droit ni titre.

* d’ordonner l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [Z] [L] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 10] Publique du logement sis [Adresse 3]. * de condamner Monsieur [Z] [L] au paiement d’une provision portant sur la somme de 2434,78 euros, avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance.

* de condamner Monsieur [Z] [L] au paiement d’une provision au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile au paiement de la somme de 800 Euros.

* de condamner Monsieur [Z] [L] en tous les dépens dans lesquels seront compris le cout du commandement et celui de l’assignation en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

— oOo-

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 avril 2025.

La SARL AJ SERVICES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [Z] [L], cité à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

La décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’en cas de non-comparution du défendeur, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de la SARL AJ SERVICES

Aux termes de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Suivant l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la SARL AJ SERVICES a saisi la CCAPEX le 14 novembre 2024 en vertu du II de l’article 24 de la loi précitée, et que les impayés persistent depuis.

Il est par ailleurs établi que l’assignation délivrée le 16 janvier 2025 a été dénoncée au représentant de l’État le 17 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 22 avril 2025.

Par conséquent, la demande de la SARL AJ SERVICES est recevable.

Sur la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, l’avenant du 16 juin 2021 au bail signé le 25 janvier 2010 par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il est rappelé à ce titre qu’un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au bail, a été délivré le 07 novembre 2024 au locataire pour la somme de 1424,75 euros dont 1301,10 euros en principal.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois imparti par cet acte.

En conséquence, la clause résolutoire s’est trouvée acquise au 08 janvier 2025 et le bail a été résilié à cette date.

Sur l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

En l’espèce, Monsieur [Z] [L] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 08 janvier 2025.

Il sera dès lors dit qu’à défaut pour Monsieur [Z] [L] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou, à défaut, par le bailleur.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, le bail s’étant trouvé résilié de plein droit le 08 janvier 2025, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Monsieur [Z] [L] devra donc régler à tire provisionnel à la SARL AJ SERVICES une indemnité d’occupation équivalant au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 400,80 euros, qui sera révisée selon les termes du bail résilié, et ce, à compter du 08 janvier 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la dette locative

Il est rappelé que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aussi, selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’article 1231-7 du même code prévoit qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SARL AJ SERVICES justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé par les parties, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte de l’arriéré locatif.

Il ressort du décompte figurant dans l’assignation du 16 janvier 2025, aucune actualisation n’ayant été sollicité à l’audience, que le locataire reste devoir la somme de 2004 euros à cette date au titre des loyers et charges.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [Z] [L] sera condamné à verser à titre provisionnel à la SARL AJ SERVICES la somme de 2004 euros, après déduction des sommes sollicitées au titre de la taxe ordures ménagères 2024 et consommation d’eau, faute de justificatifs produits aux débats concernant ces sommes et de la somme sollicitée au titre des frais d’actes de commissaire de justice compris dans les dépens, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [L], partie succombante, sera condamné aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [Z] [L] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable la demande de la SARL AJ SERVICES ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2010 entre la SARL AJ SERVICES et Monsieur [Z] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 08 janvier 2025 et CONSTATONS que ce bail se trouve résilié à la date du 08 janvier 2025;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2], et restitué les clés, la SARL AJ SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [L] à payer par provision à la SARL AJ SERVICES, à compter du 08 janvier 2025, une indemnité mensuelle d’occupation de 400,80 euros qui sera révisée selon les termes du bail résilié, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [L] à payer par provision à la SARL AJ SERVICES la somme de 2004 euros selon décompte arrêté au 16 janvier 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2025;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [L] à payer à la SARL AJ SERVICES la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DÉBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier à [Localité 11], le 02 juin 2025.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT