TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/11184 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2XA

N° de Minute : 25/00398

JUGEMENT

DU : 28 Juillet 2025

[J] [T] [D] [M]

C/

[P] [H] [Z]

[F] [E] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [T] [D] [M], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Sophie ETEVE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [P] [H] [Z], demeurant [Adresse 3]

Mme [F] [E] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mai 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2019 à effet au même jour, [J] [M] a donné à bail à [P] [H] [Z], pour une durée de trois ans, un logement situé [Adresse 7] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 606 euros, outre 60 euros de provisions sur charges et 606 euros de dépôt de garantie.

Un état des lieux d’entrée a été dressé amiablement par les parties le 2 décembre 2019.

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2021, [F] [W] s’est portée caution solidaire des engagements pris par [P] [H] [Z], pour une durée de 9 ans à compter de la signature du bail, soit jusqu’au 1er décembre 2028, et pour un montant maximum de 71.928 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 mars 2024, [J] [M] a fait signifier à [P] [H] [Z] un commandement de payer la somme en principal de 746,36 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce commandement a été dénoncé à [F] [W], en sa qualité de caution, par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, délivré selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile.

Un état des lieux de sortie a été effectué par commissaire de justice le 19 juillet 2024, date à laquelle [P] [H] [Z] a restitué les clés du logement et quitté les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, [J] [M] a fait citer [P] [H] [Z] et [F] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille à l’audience du 20 janvier 2025 aux fins d’obtenir, notamment, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail, l’expulsion du locataire ainsi que la condamnation in solidum des défendeurs au paiement de la somme de 2.188,08 euros au titre des loyers et charges impayés.

L’affaire a été retenue à l’audience du 19 mai 2025.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures, signifiées aux parties adverses par actes de commissaire de justice des 26 mars et 15 avril 2025, [J] [M], représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

constater que le bail a pris fin le 30 mai 2024 compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire ;

condamner in solidum [P] [H] [Z] et [F] [W] au paiement de la somme de 2.188,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 29 mai 2024, avec intérêts au taux légal sur chacune des mensualités impayées à sa date d’échéance ;

condamner in solidum [P] [H] [Z] et [F] [W] au paiement de la somme de 178,69 euros au titre des frais de commandement de payer, de dénonciation et de relance, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 ;

condamner in solidum [P] [H] [Z] et [F] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation de 22,36 euros par jour à compter du 30 mai 2024, jusqu’au 19 juillet 2024, date de libération des lieux et restitution des clés ;

condamner in solidum [P] [H] [Z] et [F] [W] au paiement de la somme de 926,90 euros au titre de la reprise des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024, date de notification du compte liquidatif ;

condamner [P] [H] [Z] au paiement de la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

condamner in solidum [P] [H] [Z] et [F] [W] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

le rappel de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A la demande du juge, le requérant a précisé que le dépôt de garantie n’avait pas été restitué au locataire.

Assigné par acte déposé à l’étude de commissaire de justice, [P] [H] [Z] n’a pas comparu.

Assignée par acte délivré selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, [F] [W] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, la présente décision sera réputée contradictoire dès lors qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de l’action

l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue plus de six semaines avant l’audience.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :

L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, – dans sa version issue antérieure à loi du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce – dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus.

Un commandement de payer la somme de 746,36 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges a été signifié à [P] [H] [Z] le 29 mars 2024. Il ressort toutefois du décompte annexé à ce commandement de payer que la somme totale de 270 euros a été portée au débit du compte au titre de frais de mise en demeure.

Or, il convient de rappeler qu’en application de l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause du bail qui fait supporter au locataire des frais de relance.

Ainsi, seule la somme de 476,36 euros était exigible au titre des loyers et charges impayés lorsque le commandement a été délivré.

Il résulte du décompte produit par le requérant que [P] [H] [Z] ne s’est pas acquitté du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 30 mai 2024.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, [J] [M] verse notamment aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 2 décembre 2019 ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 29 mars 2024 ;

le décompte de la créance arrêté au 29 mai 2024 ;

l’état des lieux de sortie du 19 juillet 2024.

Il résulte des décomptes produits que la somme totale 327 euros a été portée au débit du compte au titre de frais de mise en demeure.

Or, il convient de rappeler qu’en application de l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause du bail qui fait supporter au locataire des frais de relance. Il s’ensuit que la somme de 327 euros ne saurait être mise à la charge du locataire au titre des loyers et charges impayés.

Il est en outre constant que le dépôt de garantie n’a pas été restitué au locataire sortant, de sorte que la somme de 606 euros sera déduite de l’arriéré locatif.

Pour le reste, le décompte de la créance ne souffre aucune contestation en l’absence des défendeurs.

Par conséquent, [P] [H] [Z] sera condamné à payer à [J] [M] la somme de 1.255,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 29 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Les sommes sollicitées au titre des frais du commandement de payer et de dénonciation seront étudiés au titre des dépens et frais irrépétibles.

Sur l’indemnité d’occupation :

En occupant sans droit ni titre les lieux, [P] [H] [Z] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges, soit la somme de 22,36 euros par jour, du 1er juin 2024 au 19 juillet 2024, termes inclus.

Par conséquent, [P] [H] [Z] sera condamné à payer au requérant la somme de 1.095,64 euros (49 jours x 22,36 euros) à titre d’indemnité d’occupation.

Sur les dégradations locatives :

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Il appartient au bailleur de démontrer l’existence de dégradations survenues lors de la location du bien.

En l’espèce, le requérant se borne à renvoyer le juge des contentieux de la protection aux pièces qu’il produit pour obtenir réparation de dégradations qu’il ne nomme pas.

Par conséquent, la demande présentée au titre des frais de remise en état du logement sera rejetée.

Sur l’engagement de la caution

Aux termes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, l’acte de cautionnement apparaît formellement conforme aux dispositions ci-dessus transcrites.

Il est en outre précisé qu'[F] [W] se porte caution solidaire, sans bénéfice de discussion ni de division, du règlement des loyers et des charges, des indemnités d’occupation et de tous intérêts dus par [P] [H] [Z], ce jusqu’au 1er décembre 2028.

Par conséquent, [F] [W] sera tenue solidairement de l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre du locataire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur ne démontre l’existence d’aucun préjudice distinct de celui que réparent les intérêts moratoires, lesquels courront pour les loyers et charges impayés à compter du commandement de payer sur la somme de 476,36 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Les intérêts au taux légal courront pour la somme due au titre des indemnités d’occupation à compter de la signification du présent jugement.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[P] [H] [Z] et [F] [W], qui succombent au principal, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[P] [H] [Z] et [F] [W], condamnés aux dépens, dont la situation économique est inconnue, seront condamnés in solidum à payer à [J] [M] la somme de 800 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement [P] [H] [Z] et [F] [W] à payer à [J] [M] la somme de 1.255,08 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 476,36 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus. ;

CONDAMNE solidairement [P] [H] [Z] et [F] [W] à payer à [J] [M] la somme de 1.095,64 euros à titre d’indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement  ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum [P] [H] [Z] et [F] [W] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum [P] [H] [Z] et [F] [W] à payer à [J] [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Noémie LOMBARD