N° RG 25/00275 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NL6M

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S4

N° RG 25/00275

N° Portalis DB2E-W-B7J-NL6M

Minute n° 2025/

☐ Copie exec. à :

M^e Alexandre GASSE

M. [W] [E]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Alexandre GASSE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

13 OCTOBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. VILOGIA

immatriculée au RCS de [Localité 9] Métropole

sous le n° B [XXXXXXXXXX04]

prise en la personne de son directeur général

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Sarah BARDOL, avocate au barreau de Strasbourg, vestiaire : 244, substituant M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY ;

PARTIE REQUISE :

Monsieur [W] [E]

demeurant [Adresse 7],

[Localité 5]

comparant en personne

OBJET : Demande d’expulsion et/ou d’indemnités dirigée contre les occupants des lieux

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé,

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Fanny JEZEK, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Octobre 2025.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine GARCZYNSKI, 1ère Vice-Présidente statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé1ère Vice-Présidente statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en matière de référé et par Fanny JEZEK, Greffier,

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 6 décembre 2022, la SA VILOGIA a donné à bail à M. [W] [E] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 381,60 euros, outre 8,20 + 2,56 + 31,69 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA VILOGIA lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 30 octobre 2024.

Puis, par acte du 7 février 2025, elle l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10], statuant en référé, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 1er septembre 2025, la SA VILOGIA reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de M. [W] [E] et de le condamner au paiement de la somme actualisée de 5 158,85 € à titre de provision, d’une indemnité mensuelle d’occupation, et d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle accepte des délais de paiement tels que proposés par M. [E] avec des versements à compter du mois d’octobre.

M. [W] [E] indique avoir été victime d’une arnaque bancaire qui lui a fait perdre 11 000 euros et pour laquelle il a porté plainte. Il précise percevoir un salaire de 1 400 euros par mois et propose de régler 650 euros par mois à compter du mois d’octobre.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour

MOTIFS DE LA DECISION

I- SUR LA RÉSILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas-Rhin par la voie électronique le 10 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, la SA VILOGIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Bas-Rhin le 4 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 applicable en l’espèce au regard de la date du bail, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail d’habitation contient une clause résolutoire (article 6 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2024 pour la somme en principal de 2 191,75 euros suivant décompte arrêté au 28 octobre 2024.

Il ressort du relevé de compte complet, arrêté au 31 août 2025, que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SA VILOGIA produit un relevé de compte actualisé au 31 août 2025, selon lequel M. [W] [E] reste lui devoir la somme de 5 158,85 €, dont il convient de déduire d’une part, la somme de 138,54 euros au titre des frais de commandement imputés le 30 novembre 2024 et d’autre part, celle de 154,79 euros au titre des frais d’assignation/LR préfet (57,55 + 97,24 €) imputés le 31 mars 2025, soit un arriéré locatif de 4 865,52 euros.

L’obligation du défendeur au paiement de cette somme, au titre des loyers et provisions sur charges dus jusqu’à la résiliation du bail et des indemnités équivalentes à ceux-ci dues pour l’occupation du logement ensuite jusqu’au mois d’août 2025 inclus, n’apparaît dès lors pas sérieusement contestable.

Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, au paiement de cette somme.

III- SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié le 29 juillet 2023, applicable en l’espèce s’agissant de l’octroi de délais de paiement, permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Il dispose par ailleurs que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, compte tenu de l’accord du bailleur, M. [W] [E] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette à raison de mensualités de 190 euros par mois au regard du montant actuel du loyer et des charges s’élevant à 456,56 euros et de la proposition de régler 650 euros, selon les modalités qui seront précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courantes d’une part, des mensualités pour l’apurement de la dette d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause, l’expulsion de M. [W] [E], et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV-SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [W] [E], succombant, supportera la charge des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la situation économique du défendeur.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SA VILOGIA d’une part, et M. [W] [E] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 31 décembre 2024;

CONDAMNONS M. [W] [E] à verser à la SA VILOGIA, à titre provisionnel, la somme de 4 865,52 € au titre de sa dette locative, y compris l’échéance d’août 2025 ;

AUTORISONS M. [W] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, sur un délai de 26 mois, en 25 mensualités de 190 €, et une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et frais ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être payée au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ce délai ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité ;

* qu’à défaut pour M. [W] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA VILOGIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que M. [W] [E] soit condamné à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (y compris les révisions ou réajustements du loyer), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux ;

DÉBOUTONS la SA VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [W] [E] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Bas-Rhin en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine GARCZYNSKI, première vice présidente, et par M^me Fanny JEZEK, greffière.

Le Greffier La Juge des contentieux de la Protection

Fanny JEZEK statuant en référé

Catherine GARCZYNSKI