Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Février 2025

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DEMANDERESSE :

Madame [I] [M] [F] [H] épouse [C]

1 Rue de la Fillaudière

44840 LES SORINIERES

comparant en personne

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [G] [E] [A]

6 Chemin de l’Enclose

44840 LES SORINIERES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 janvier 2025

date des débats : 09 janvier 2025

délibéré au : 27 février 2025

RG N° N° RG 24/03756 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NOJC

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Madame [I] [M] [F] [H] épouse [C]

CCC à Monsieur [D] [G] [E] [A] + préfecture

Copie dossier

5

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant sous seing privé en date du 23 juillet 2018, Madame [I] [H] épouse [C] a donné à bail à Monsieur [D] [A] et Madame [L] [J] un bien à usage d’habitation situé 6 chemin de l’Enclose – 44840 LES SORINIERES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 570 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2023, Madame [I] [H] épouse [C] a fait délivrer à Monsieur [D] [A] et Madame [L] [J], un congé justifié par leur décision de vendre le logement, à effet au 22 juillet 2024.

Suivant procès-verbal de Maître [N] [O], Commissaire de Justice à VERTOU, en date du 6 août 2024, Madame [I] [H] épouse [C] a fait constater que Monsieur [D] [A] occupait toujours les lieux, Madame [L] [J] ayant en revanche quitté les lieux depuis plusieurs mois.

Le 14 août 2024, Madame [I] [H] épouse [C] a fait délivrer à Monsieur [D] [A] une sommation de quitter les lieux.

Par acte de Commissaire de Justice du 20 novembre 2024, Madame [I] [H] épouse [C] a fait assigner Monsieur [D] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :

— Déclarer valable le congé délivré le 9 octobre 2023 à effet du 22 juillet 2024 ;

— Déclarer Monsieur [D] [A] occupant sans droit ni titre à compter du 22 juillet 2024 des locaux situés 6 chemin de l’Enclose – 44840 LES SORINIERES et d’ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique ;

— Condamner Monsieur [D] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, et ce à compter de la date du congé jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Condamner Monsieur [D] [A] à leur verser une somme de 1500 euros au titre des dommages et intérêts, en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

— condamner Monsieur [D] [A] à leur verser une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [D] [A] aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 janvier 2025, lors de laquelle Madame [I] [H] épouse [C], comparant en personne a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [D] [A], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la validation du congé pour vendre :

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, le délai de préavis applicable au dit congé étant de 6 mois.

L’article 15 II de la même loi précise :

— d’une part, que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, ce congé valant offre de vente au profit du locataire valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ;

— d’autre part, qu’à l’expiration de ce délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement.

En l’espèce, Madame [I] [H] épouse [C] a donné à bail à Monsieur [D] [A], à compter du 23 juillet 2018, un logement situé 6 chemin de l’Enclose – 44840 LES SORINIERES, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 570 euros, charges comprises.

Par un congé signifié par acte de commissaire de justice le 9 octobre 2023, à effet au 22 juillet 2024, Madame [I] [H] épouse [C] a notifié à Monsieur [D] [A] un congé tendant au non renouvellement de ce bail et comportant offre de vente au profit du locataire.

Ce congé pour vendre satisfait aux délais et exigences formelles prévus par les dispositions légales susvisées.

Monsieur [D] [A] ne conteste pas, par ailleurs, n’avoir pas fait connaître son acceptation de l’offre de vente dans les deux mois de la délivrance de ce congé et s’être maintenu dans les lieux à l’expiration du délai de préavis.

Dès lors, Monsieur [D] [A] se trouve déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement loué depuis le 23 juillet 2024.

Dans ces conditions, Monsieur [D] [A] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [D] [A] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 23 juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, dont le montant sera révisé selon les conditions prévues au contrat.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires ».

L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’occupant sans droit ni titre est débiteur d’une indemnité d’occupation qui constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux, dont il ne peut prétendre profiter à des conditions plus favorables que celles imposées à un locataire, et la réparation du préjudice résultant pour le propriétaire de l’impossibilité de disposer de son bien ou de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.

La nature quasi-délictuelle de cette indemnité lui confère en effet un caractère indemnitaire et compensatoire.

En l’espèce, au vu des éléments du dossier et de la saisine même de la juridiction, il n’est pas contestable que Monsieur [D] [A] se maintient indûment dans les lieux depuis le 23 juillet 2024, ce qui constitue une faute.

Une indemnité d’occupation a d’ailleurs été mise à la charge de Monsieur [D] [A] afin d’indemniser les bailleurs du préjudice subi du fait de l’occupation des lieux par ces derniers.

Madame [I] [H] épouse [C] ne justifie toutefois d’aucun autre préjudice.

Il convient donc de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [A] sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du congé aux fins de vente, du constat d’occupation et de l’assignation.

L’équité commande par ailleurs de condamner Monsieur [D] [A] au paiement de la somme de 300 euros à Madame [I] [H] épouse [C] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONSTATE que le bail conclu entre d’une part, Madame [I] [H] épouse [C], et d’autre part, Monsieur [D] [A], portant sur le logement situé 6 chemin de l’Enclose – 44840 LES SORINIERES, s’est trouvé résilié le 22 juillet 2024 ;

DIT que Monsieur [D] [A] se trouvent déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur ce logement depuis le 23 juillet 2024 ;

DIT que Monsieur [D] [A] devra quitter et rendre libre les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [D] [A], ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE la bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [D] [A] à payer à Madame [I] [H] épouse [C] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, révisable selon les conditions prévues au contrat, et ce à compter du 23 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE Madame [I] [H] épouse [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [A] à verser la somme de 300 euros à Madame [I] [H] épouse [C] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [A] aux dépens en ce compris le coût du congé aux fins de vente, du constat d’occupation et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE