N° RG 25/00409 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NWUD

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Août 2025

— ----------------------------------------

S.C.I. THALIA

C/

S.A.R.L. H.A.C

— --------------------------------------

copie exécutoire délivrée le 07/08/2025 à :

M^e Catherine GRENO – ST NAZAIRE

la SELARL OGD & ASSOCIES – 330

copie certifiée conforme délivrée le 07/08/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 3]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 19 Juin 2025

PRONONCÉ fixé au 07 Août 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. THALIA (RCS Nantes N°539291807), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Marie DESSEIN de la SELARL OGD & ASSOCIES, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. H.A.C (RCS Nantes N°823039045), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Catherine GRENO, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00409 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NWUD du 07 Août 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 24 septembre 2012, la S.C.I. THALIA a donné à bail commercial à la S.A.R.L. IODE les lots n° 1, 3 et 6 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2]) pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2012, à destination de restaurant, pizzeria, salon de thé, vente à emporter, traiteur, moyennant un loyer annuel de 9 600 € hors charges, payable mensuellement d’avance.

Suivant acte du 20 octobre 2016, la S.A.R.L. IODE a vendu son fonds de commerce à la S.A.R.L. H.A.C.

Par courrier recommandé du 12 mai 2020, la S.A.R.L. H.A.C. a demandé le renouvellement de son bail.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer et notamment d’un arriéré d’indexation malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 août 2024 ainsi que d’un défaut de justification de l’assurance des locaux malgré une sommation de le faire, la S.C.I. THALIA a fait assigner en référé la S.A.R.L. H.A.C. suivant acte de commissaire de justice du 31 mars 2025 pour solliciter :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la S.A.R.L. H.A.C. et de tous occupants de son chef dans le mois de la décision et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard,

— le paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation de 930 € par mois du 6 septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés,

— le paiement provisionnel de la somme de 5 538,00 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance à compter de février 2022 et capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année, outre une somme de 161,69 € correspondant au coût du commandement,

— le paiement de la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

La S.A.R.L. H.A.C. conclut à l’incompétence du juge des référés, subsidiairement à l’octroi d’un délai de 6 mois pour apurer son retard qu’elle reconnaît constitué de 138 € de taxes foncières et 2 400 € de loyers comprenant la révision, après règlement d’une somme de 3 000 €, à la consignation des loyers dans l’attente de la réalisation de travaux de reprise des infiltrations, et au paiement d’une provision de 8 000 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance, outre condamnation de son adversaire aux dépens et au paiement d’une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en objectant que :

— le commandement a été délivré de mauvaise foi par le bailleur pendant la fermeture estivale des locaux, alors qu’une des deux salles est inexploitable en raison d’infiltrations lorsqu’il pleut et que le bailleur n’a fait que quelques travaux à moindre coût qui se sont révélés inefficaces,

— la S.C.I. THALIA était parfaitement informée du problème d’infiltrations, d’autant plus que le précédent exploitant était la propre fille du gérant et qu’elle avait arrêté l’exploitation avant la cession,

— il n’est pas nécessaire de démontrer une impossibilité totale d’exploiter pour se prévaloir de la jurisprudence de la cour de cassation,

— il a été vérifié que les infiltrations ne provenaient pas d’un manque d’entretien notamment des gouttières, et elle n’avait pas à effectuer de déclaration à l’assurance, puisque les infiltrations n’étaient pas de son fait, ce qu’elle a néanmoins fait,

— le bailleur n’est pas dispensé de ses obligations par le manquement du syndic concernant des travaux relevant de la copropriété,

— faute de trésorerie, le bailleur a mis ses lots en vente mais n’a trouvé aucun acquéreur compte tenu des infiltrations, et c’est alors que, lui reprochant d’en avoir fait état auprès des acheteurs potentiels, il lui a réclamé l’indexation des loyers et la taxe foncière sans en justifier du montant,

— elle subit un important préjudice de jouissance et peut se prévaloir de l’exception de non exécution,

— elle n’a pas refusé de payer le loyer, mais seulement l’indexation,

— les charges n’ont jamais été justifiées et elle peut considérer que la provision qu’elle verse à hauteur de 50 € par mois couvre les taxes foncières,

— si le montant des taxes est justifié, ce qui est le cas finalement, elle a réglé 3 000 € sur les 3118 € réclamés,

— elle est bien assurée, puisqu’elle justifie de la déclaration du sinistre à l’assurance.

La S.C.I. THALIA maintient ses demandes principales, réclamant en outre le concours de la force publique et d’un serrurier pour l’exécution de la décision d’expulsion et l’inclusion du coût du commandement dans les dépens, en répliquant que :

— l’arriéré de loyer de 2 400 € résulte du non-paiement de la différence entre le loyer révisé de 930 € et le loyer initial de 800 € augmenté de la provision sur charges de 50 €,

— le rappel des taxes foncières depuis 2019 forme un total de 3 138 €,

— alors que la locataire se prévaut d’une prétendue inexécution de ses obligations, elle n’a engagé aucune procédure contre elle et a même demandé le renouvellement du bail en 2020,

— le preneur n’est autorisé à se prévaloir d’un manquement à ses obligations qu’en cas d’impossibilité totale d’exploiter les lieux, de sorte que la contestation n’est pas sérieuse,

— la liste des charges locatives correspondant aux charges de copropriété est mentionnée à l’article 11 du bail,

— les justificatifs de taxes foncières ont bien été transmis et communiqués pendant l’instance,

— la demande indemnitaire formée par la locataire relève du juge du fond, en raison d’une contestation sérieuse de son montant,

— la société HAC n’a fait la déclaration à son assurance qu’au printemps 2024, après une nouvelle relance du syndic afin de pouvoir lancer une recherche de fuites, et il aura fallu 5 ans pour que cette déclaration soit effectuée,

— elle ne peut pas, en qualité de copropriétaire, faire des travaux sur les parties communes qui seraient affectées selon les affirmations de la locataire, de sorte que le refus de payer le loyer pour ce motif est invoqué de mauvaise foi,

— la jurisprudence retient la responsabilité du syndicat des copropriétaires lorsque les désordres trouvent leur origine dans un défaut d’entretien des parties communes ou un vice de construction, si bien qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir réalisé des travaux sur un ouvrage qui ne lui appartient pas,

— la locataire se devait de mettre en œuvre l’article 6 du bail, ce qu’elle n’a pas fait,

— la contestation n’est élevée que dans le but de tenter d’échapper au paiement du loyer,

— aucun devis de travaux ne lui a été présenté et elle n’a commis aucune faute.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail du 24 septembre 2012 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 9 600 € hors charges, payable mensuellement d’avance, indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.I. THALIA a fait délivrer le 6 août 2024 un commandement de payer portant sur un arriéré de loyer et charges de 5 538,00 € TTC et un commandement d’avoir à produire une attestation d’assurance, qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Il résulte d’un état des créanciers inscrits du 19 février 2025 qu’il n’y a qu’un créancier inscrit au titre d’un crédit-bail en matière mobilière portant sur un véhicule et aucun sur le fonds de commerce.

Le preneur ne peut prétendre que le bailleur a fait délivrer le commandement de mauvaise foi en soutenant qu’il aurait manqué à son obligation d’entretenir les locaux alors que :

— les sommes réclamées ne concernent qu’un rappel d’indexation et de taxes foncières,

— à aucun moment, le preneur n’a rapporté la preuve d’une atteinte à l’exploitation des locaux et s’il a justifié certes de réclamations depuis 2017 à propos d’infiltrations, celles-ci ne concernent qu’une des deux salles de restauration, dont on ne connaît pas le taux d’occupation, et elles ne surviennent qu’en cas de fortes pluies et non en permanence,

— alors que la locataire sait pertinemment que le désordre trouve son origine dans les parties communes, il n’a pas effectué les démarches réclamées par le syndic depuis 2017, puisqu’il a fallu un nouveau rappel le 8 février 2024 pour que le gérant de la S.A.R.L. H.A.C. fasse une déclaration de sinistre à son assureur,

— il est pour le moins étonnant que la locataire n’ait pas présenté la moindre doléance entre 2019 et 2024 si les infiltrations persistaient, alors qu’entre-temps elle a demandé le renouvellement de son bail sans faire la moindre réclamation à ce sujet,

— l’article 6.2- du bail impose au preneur des initiatives, même lorsqu’il soutient qu’il s’agit de travaux relevant des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, à savoir une obligation d’information lorsque des travaux deviennent nécessaires et en cas de refus après une sommation d’huissier, la possibilité de se faire autoriser à effectuer les travaux.

L’exception soulevée n’est donc pas sérieuse.

La dette n’ayant pas été entièrement réglée dans le délai imparti et l’attestation d’assurance ayant pas été produite, ce qui n’est pas contesté, le preneur encourt la résiliation du bail.

En ce cas, il n’y aurait pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu’il conviendrait de constater, ce qui justifierait l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique.

Il serait cependant inutile de fixer une astreinte, dès lors que l’autorisation de recourir à la force publique devrait permettre d’assurer l’exécution de la décision d’expulsion.

L’indemnité provisionnelle d’occupation serait fixée sur la base du montant du loyer, soit 930 € par mois.

Le décompte des loyers et accessoires au 6 août 2024 permet de constater qu’il est dû 5 138,00 € jusqu’à cette date, de sorte que cette somme n’est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter d’une mise en demeure du 3 juin 2024 et capitalisation de ces intérêts par années entières conformément à l’article 1343-2 du code civil.

La locataire ne peut demander l’imputation des provisions sur charges de 50 € par mois sur la somme réclamée au titre de l’indexation et des taxes foncières, alors que selon l’article 11.5- du bail les provisions mensuelles concernent exclusivement les charges de copropriété.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l’article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

La S.A.R.L. H.A.C., présumée de bonne foi, s’est vue réclamer un rappel d’indexation et de taxes foncières, qui a constitué une charge inhabituelle, alors qu’elle règle habituellement son loyer ponctuellement, sauf pendant la période du COVID.

Eu égard à l’importance relative de la dette au regard des charges habituelles, l’étalement sur un délai de six mois, en plus du loyer courant, pour solder la dette est raisonnable et sera accordé. Même s’il n’est pas douteux que la locataire soit assurée, puisqu’elle a pu communiqué une déclaration de sinistre, elle devra justifier de son attestation d’assurance en cours dans un délai de 15 jours, car cela fait partie de ses obligations.

Les demandes reconventionnelles d’autorisation de consigner les loyers et de paiement d’une provision sur le préjudice de jouissance ne sont pas fondées, dès lors qu’il n’est pas établi d’impossibilité d’exploiter les lieux, même en temps de pluie, la simple gêne due aux fuites n’étant pas quantifiée ni située précisément, et aucune baisse du chiffre d’affaires n’étant étayée par des éléments comptables.

Les dépens, qui incombent à la défenderesse en tant que partie perdante selon le principe de l’article 696 du code de procédure civile, comprendront le coût du commandement de payer.

Il est équitable de fixer à 1 200 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. H.A.C. devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.A.R.L. H.A.C. à payer à la S.C.I. THALIA :

— une provision de 5 138,00 € au titre des rappels d’indexation de loyers et taxes foncières dus au 06/08/24 avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2024,

— une somme de 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonnons la capitalisation des intérêts de retard par années entières,

Autorisons la S.A.R.L. H.A.C. à s’acquitter de l’ensemble des sommes dues au titre de la présente décision sous la forme de cinq versements mensuels de 1 080,00 €, le premier devant intervenir dans le mois de la présente décision, et un sixième versement du solde de la dette dans le mois suivant le cinquième versement,

Autorisons la S.A.R.L. H.A.C. à produire son attestation d’assurance en cours de validité dans la quinzaine de la décision,

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire et des voies d’exécution,

Disons qu’en cas de non paiement d’un seul des versements prévus ou du loyer courant à leur échéance et en cas d’absence de communication de l’attestation d’assurance dans le délai imparti, la clause résolutoire reprendra son effet et qu’en ce cas :

— l’expulsion de la S.A.R.L. H.A.C. et celle de tous occupants de son chef pourra intervenir sans nouvelle formalité au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d’un serrurier,

— le solde restant dû redeviendra immédiatement exigible et les voies d’exécution pourront être reprises,

— une indemnité d’occupation égale à 930 € par mois sera due jusqu’à la libération complète des lieux,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.R.L. H.A.C. aux dépens, y compris le coût du commandement du 6 août 2024.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE