TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Mars 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 juin 2025

à M^e GARELLI Dominique

Le 06 juin 2025

à M^e KUCHUKIAN Sophie

Le 06 juin 2025

à expéditions (passerelle)

N° RG 24/03641 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CY2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [J] [Z]

née le 26 Juin 1975 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-13055-2024-00585 du 09/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représentée par M^e Dominique GARELLI, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sophie KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2024, Madame [Z] [J] a fait assigner Monsieur [K] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir :

sa condamnation à payer à effectuer les travaux consistant à enlever le plomb de l’appartement et rendre conforme l’installation électrique, à compter de la notification de la présente ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retardordonner le relogement de la locataire jusqu’à la réalisation complète des travaux sans délai dès la signification de la présente ordonnancesuspendre le versement des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux sa condamnation au paiement à titre provisionnel de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;sa condamnation au paiement de la somme de 1200 euros hors taxes, soit 1440 euros TTC au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dont distraction au profit de Maître Naïma BELARBI avocate, sur son affirmation de droit,sa condamnation aux entiers dépens.

Madame [Z] [J] se prévaut d’un bail consenti le 1er août 2004 par Monsieur [K] [B] portant sur un appartement dont il est propriétaire sis [Adresse 2].

Elle indique que le loyer mensuel est de 690 euros outre 50 euros de provision sur charges;

Madame [Z] [J] expose avoir fait intervenir un diagnostiqueur immobilier qui a fait état de deux désordres impactant la décence du logement : la présence de plomb dans l’appartement et des anomalies dans le réseau électrique ;

Elle souligne avoir, par courrier recommandé du 14 mai 2024, mis en demeure son bailleur de réaliser les travaux nécessaires et qu’aucune réponse ne lui a été apportée ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 août 2024 et après quatre renvois a été retenue à l’audience du 20 mars 2025 ;

A cette audience, Madame [Z] [J] et Monsieur [K] [B] ont été représentés par leur avocat respectif ;

Suivant conclusions en référé n°1 soutenues à l’audience, Monsieur [K] [B] demande au juge des référés de :

A titre principal

constater et juger que Monsieur [K] a fait réaliser les travaux sollicités dans les parties privatives du logement donné à bail à Madame [Z] et/ou que Madame [Z] a été indemnisé aux fins de faire réaliser lesdits travauxdire et juger que la demande de Madame [Z] concernant les travaux à réaliser sur la véranda sont des travaux relatifs aux voies d’accès communes donc hors bail du 12 juillet 2004, et la débouter de cette demandeReconventionnellement,

ordonner sous astreinte fixée à 50 € par jour , la libération des voies d’accès communes par Madame [Z], au niveau de la véranda, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, après remise en état de cette dernière-condamner Madame [Z] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [K] souligne que Madame [Z] est sa locataire depuis 20 ans ; Il fait valoir que, s’agissant des réseaux électriques, les factures produites attestent de la réalisation des travaux , que concernant le dégât des eaux , une expertise amiable a été effectuée et que madame [Z] a été indemnisée et les travaux réalisés ;

Monsieur [K] soutient en outre que s’agissant de la recherche de fuite, Madame [Z] ne laisse pas accès à son logement, ne répond pas aux demandes de rendez-vous ou n’ouvre pas sa porte , ou estime que les professionnels mandatées sont incompétentes ;

Concernant la véranda et de la présence de plomb, Monsieur [K] fait valoir que cette véranda n’est pas une partie privative, que sa locataire occupe cette partie en violation du bail et y a installé son lave-linge ;

Il sollicite que Madame [Z] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes ;

Madame [Z] [J] [X] a réitéré les termes de son assignation en faisant valoir qu’elle vit dans un logement très dégradé , que suite au rapport du diagnostiqueur mandaté par Madame [Z], une mise en demeure a été adressée à son bailleur le 14 mai 2024 aux fins de réaliser les travaux nécessaires et de procéder à une recherche de fuite ; elle soutient que son logement est indécent, que les murs sont gorgés d’eau et de salpêtre, que du plomb est présent dans la véranda et qu’il y a un problème sur l’installation électrique ;

En réponse aux écritures adverses, Madame [Z] fait valoir que les documents produits pour attester de la réalisation des travaux électriques sont non probants et qu’il existe une contestation sérieuse sur ce point ;

Concernant la présence de plomb dans la véranda qui ne ferait pas partie de son bail, Madame [Z] renvoie à la lecture du bail et au plan produits et fait valoir que soit Madame [Z] en a la jouissance privative soit que c’est une partie commune ;

Elle sollicite à titre subsidiaire une passerelle au fond dans le cas où le juge des référés relèverait l’existence de contestations sérieuses ;

La décision a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Sur la demande de travaux

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’ habitation .

Les dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 viennent définir les caractéristiques du logement décent, en fixant les normes minimales d’habitabilité, en précisant les règles relatives à la sécurité et à la santé des locataires, et en énumérant les éléments d’équipement et de confort devant exister dans le logement.

D’après son article 2, le logement doit satisfaire, notamment, aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l’état ne décharge nullement le bailleur de son obligation de délivrance.

L’ article L1334-9 du code de la santé publique dispose que si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L. 1334-6 à L. 1334-8-1, met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté mentionné au premier alinéa du I de l’ article L. 1334-2, le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb , tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur.

Sur l’installation électrique

Madame [Z] soutient que le rapport du diagnostiqueur qu’elle a mandaté établit que l’installation électrique n’est pas aux normes ;

Il ressort du rapport du 12 mars 2024 établi par [Adresse 5] que les anomalies constatées sont les suivantes :

Dans la salle de bains, présence de matériel électrique inadapté placé en zone 2 d’un local contenant une douche ou une baignoire Présence d’un matériel électrique dont l’enveloppe présente des détériorations (cuisine , chambre 2)Présence de connexion de matériels présentant des parties actives nues sous tension (salle d’eau + WC, séjour, chambre 1, véranda aménagée)

Toutefois, Monsieur [K] produit aux débats une facture détaillée de l’entreprise individuelle TRMC émise le 15 août 2024 établissant que l’ensemble des travaux préconisés dans le rapport susvisé ont été réalisés et Madame [Z] n’établit le contraire par aucune pièce postérieure ;

Madame [Z] sera dès lors déboutée de sa demande de travaux concernant la mise en conformité de l’installation électrique ;

Sur l’indécence du logement et la présence de plomb dans certains revêtements

Madame [Z] soutient que le rapport du diagnostiqueur qu’elle a mandaté établit la présence de plomb dans l’appartement au niveau de la véranda ;

Le rapport du 12 mars 2024 établit par [Adresse 5] n’a pas mis en évidence la présence dans le logement donné à bail de revêtements dégradés contenant du plomb de classe 3 à l’intérieur du logement mais a identifié dans la véranda aménagée des revêtements dégradés contenant du plomb de classe 3 (8 unités de diagnostics repérés) ;

Il est rappelé que seuls les relevés de classe 3 (qualifiés d’état dégradé) imposent au bailleur une obligation de travaux ;

Toutefois, Monsieur [K] fait valoir que la véranda ne fait pas partie de la chose louée et qu’aucune trace de plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté mentionné au premier alinéa du I de l’ article L. 1334-2 n’a été relevé dans l’appartement ; il souligne que Madame [Z] occupe cette partie en violation du bail , que cette véranda est une voie de passage pour accéder à son logement comme l’est l’escalier lui permettant d’accéder au 1er étage, et sollicite à titre reconventionnel la libération des voies d’accès communes au niveau de la véranda ;

Il est rappelé qu’en vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile apprécie si au vu de des éléments produits, les demandes se heurtent ou pas à l’existence de contestations sérieuses;

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le juge des référés ne peut pas trancher des questions de fond. Il est le juge de l’évidence et de l’urgence.

Les parties s’opposent sur la qualification de la véranda occupée par Madame [Z] ;

Or il n ‘appartient au juge des référés de procéder à une analyse du contrat de bail et de qualifier la véranda occupé par Madame [Z] de partie privative ou de partie commune et d’en tirer les conséquences;

Il s’ensuit que les demandes de Madame [Z] se heurtent à l’existence de contestations sérieuses et qu’il en est nécessairement de même des demandes occupe cette partie en violation du bail reconventionnelles de Monsieur [K];

Il sera dès lors dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

S’agissant de la demande de dommages et intérêts à titre provisionnel et des demandes de relogement et de suspension du versement des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux, il est d’une bonne administration de la justice que ces demandes soient jugées en même temps que celle concernant la présence de plomb dans l’appartement au niveau de la véranda ;

Aux termes de l’article 837 du Code de procédure civile, « à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction… »

Il ressort des développements susvisés que les difficultés qui opposent les parties à l’exception de la demande de réalisation des travaux de mise en conformité de l’installation électrique, ne peuvent être tranchées que par le juge du fond ;

La présence de plomb dans la véranda pouvant constituer un risque pour la santé et Monsieur [Y] est un bailleur personne physique, l’urgence en l’espèce est donc caractérisée et il est dès lors justifié de renvoyer l’affaire à l’audience au fond via le mécanisme de la passerelle au visa de l’urgence;

Il convient en conséquence de faire droit à la demande formulée par la demanderesse tendant au renvoi de l’affaire devant le tribunal en bénéficiant d’une passerelle au fond et de fixer cette affaire à l’audience du 11 décembre 2025 à 09H00 en application de l’article 837 du code de procédure civile ;

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTONS Madame [Z] [J] de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [Y] [B] à réaliser des travaux de mise en conformité de l’installation électrique sous astreinte ;

Pour le surplus des demandes,

Vu l’urgence et l’existence de contestations sérieuses,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par Madame [Z] [J] et sur les demandes reconventionnelles formulées par Monsieur [Y] [B] ;

RENVOYONS la cause et les parties à l’audience du 11 décembre 2025 à 09H00 SALLE 1, à l’adresse suivante: [Adresse 4];

RESERVONS les dépens.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE- PRESIDENTE