TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04296

N° Portalis DBZS-W-B7I-YIPB

N° de Minute : L 24/00655

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2024

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[W] [L]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 mars 2023, la S.C.I. ODEVU a donné à bail à Monsieur [W] [R] [G] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 644,22 euros, outre une provision sur charges de 9 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte sous seing privé signé le 24 mars 2023, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par le locataire auprès de la société bailleresse.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [W] [R] [G] un commandement de payer la somme principale de 2612,88 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 13 décembre 2023.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 5 avril 2024, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [W] [R] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Recevoir ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;

L’en déclarer bien fondée ;

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [R] [G] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamner Monsieur [W] [R] [G] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3266,10 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 6 décembre 2023 sur la somme de 2612,88 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

Condamner Monsieur [W] [R] [G] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Condamner Monsieur [W] [R] [G] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner Monsieur [W] [R] [G] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S.U. fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL et des quittances subrogatives dont elle est titulaire, elle est subrogée dans les droits du bailleur et est donc en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire. Elle ajoute que le bailleur n’a pas vocation à être attrait à la procédure de résiliation de bail et d’expulsion initiée par elle et que le bailleur a seulement la possibilité, s’il le souhaite, de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elle précise que le locataire n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance et que la clause résolutoire est incontestablement acquise et qu’à défaut, le défaut de règlement des loyers constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail.

Elle souligne que l’assignation a été délivrée dans le délai triennal de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 si bien qu’aucune prescription n’est encourue.

Elle ajoute enfin qu’elle est également subrogée dans les droits du bailleur s’agissant des indemnités d’occupation qu’elle a réglées.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 9 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 octobre 2024. La S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 22 octobre 2024 à la somme de 7908,98 euros.

Régulièrement assigné par dépôt en l’étude, Monsieur [W] [R] [G] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

Le juge a donné connaissance de l’enquête sociale réalisée le 17 mai 2024.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [W] [R] [G], assigné à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action de la SASU Action Logement Services :

L’article 1346 du code civil prévoit que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ».

L’article 2306 du code civil ajoute que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, la SASU Action Logement Services produit aux débats la convention conclue avec le bailleur le 24 mars 2023 qui comporte une clause relative à la subrogation de la caution dans tous les droits et actions du bailleur.

La SASU Action Logement Services produit aux débats une quittance subrogative du 4 octobre 2024 dont il ressort qu’elle a réglé à la SCI ODEVU des loyers et provisions pour charges impayés par Monsieur [R] [G].

La SASU Action Logement Services est, par conséquent, recevable à agir à l’encontre du locataire en constat de résiliation du bail et remboursement des échéances impayées en ses lieu et place.

Par ailleurs, la SASU Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle justifie également avoir notifié au préfet du Nord plus de six semaines avant l’audience l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir régulièrement signifié le 6 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2612,88 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par Monsieur [W] [R] [G].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 février 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [R] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [W] [R] [G] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 7 février 2024.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 20 mars 2023 ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 6 décembre 2023 ;

le décompte de la créance arrêtée au mois de septembre 2024 ;

l’acte de cautionnement du 24 mars 2023 ;

des quittances subrogatives en date des 23 décembre 2023, 19 juillet et 4 octobre 2024.

Or, il résulte de l’ensemble de ces pièces que Monsieur [W] [R] [G] reste devoir à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7908,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Monsieur [W] [R] [G], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [W] [R] [G] à payer à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7908,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 2612,88 euros et à compter du 5 avril 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [R] [G], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I. ODEVU et Monsieur [W] [R] [G], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] sont acquises à la date du 7 février 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [W] [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] [G] à payer à la S.C.I. ODEVU ou, le cas échéant, à la la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans ses droits, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 7 février 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] [G] à payer à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7908,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 2612,88 euros, et à compter du 5 avril 2024, date de l’assignation, pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [W] [R] [G] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [W] [R] [G] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 10] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR