N° RG 24/01212 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NL4M

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 23 Janvier 2025

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[C] [P]

C/

S.A.S.U. MUNTU HABITAT

Mutuelle VAL DE SAÔNE BEAUJOLAIS MUTUELLE

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copie exécutoire délivrée le 23/01/2025 à :

la SARL CHROME AVOCATS – 322

copie certifiée conforme délivrée le 23/01/2025 à :

la SARL CHROME AVOCATS – 322

la SELARL OCTAAV – 14BMe [Adresse 8] de [Adresse 10] ([Localité 13])

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 11]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 19 Décembre 2024

PRONONCÉ fixé au 23 Janvier 2025

Ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [C] [P],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Pierrick HAUDEBERT de la SARL CHROME AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. MUNTU HABITAT (RCS [Localité 12] N°910501220),

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 6]

Non comparante

Mutuelle d’assurances VAL DE SAÔNE BEAUJOLAIS

(SIREN n°779315472),

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : Maître André RAIFFAUD de la SELARL OCTAAV, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Charles de CORBIERE de la SCP STREAM, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 7 novembre 2023 par Me [S] [L], notaire associé à [Localité 9], Mme [R] [B] [D] et M. [C] [P] ont fait l’acquisition indivise dans les proportions de 35 et 65 % d’un appartement au quatorzième étage, une cave et une place de parking formant les lots n° 378, 460 et 1048 d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2]). M. [C] [P] a confié des travaux de rénovation de cet appartement à la société MUNTU HABITAT selon devis d’un montant de 49 994,13 € signé le 12/08/23. Une facture d’acompte de 29 996,49 € du 7 novembre 2023 a été payée.

Se plaignant d’un retard de trois mois pour débuter le chantier et de l’abandon de celui-ci après les travaux de démolition en dépit de démarches amiables, M. [C] [P] a fait assigner en référé la S.A.S.U. MUNTU HABITAT et la MUTUELLE D’ASSURANCES VAL DE SAONE BEAUJOLAIS par actes de commissaires de justice des 13 et 14 novembre 2024 afin de solliciter au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1103 et 1226 du code civil :

— la résolution du contrat à raison de l’abandon du chantier par la société MUNTU HABITAT,

— la cessation de tous travaux et la remise des deux jeux de clés de l’appartement confiés à MUNTU HABITAT sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance,

— l’autorisation de faire effectuer la reprise des travaux par une entreprise tierce choisie par ses soins,

— la condamnation in solidum des défenderesses à lui payer la somme de 22 796,49 € TTC de provision sur le trop-perçu au regard de l’avancement des travaux constaté par commissaire de justice et rapport d’expertise amiable, celle de 12 600 € de provision sur son préjudice financier compte tenu du retard de livraison du chantier et de la mise en location de l’appartement,

— la condamnation des défenderesses au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, y compris le coût du constat du commissaire de justice.

M. [C] [P] maintient ses prétentions initiales, sauf à solliciter la condamnation de l’une ou l’autre des défenderesses à défaut de condamnation in solidum, à réclamer la condamnation additionnelle de la société MUNTU HABITAT à communiquer ses attestations d’assurance 2023, 2024 sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de l’ordonnance, et fait valoir dans ses dernières conclusions que :

— la résolution du contrat et la cessation des travaux ainsi que leur reprise par une entreprise tierce est fondée sur l’abandon du chantier en dépit d’une mise en demeure, justifiant l’application de l’article 1226 du code civil,

— il ressort d’un rapport d’expertise du 30 septembre 2024 que les travaux réalisés ont été évalués à 7 200 €, de sorte qu’il en résulte un trop perçu de 22 796,49 € suite à la résolution du contrat, étant souligné que les travaux de reprise sont chiffrés à 41 686 €,

— il subit un préjudice financier résultant du retard de mise en location de l’appartement, alors qu’il supporte mensuellement 570,96 € au titre du crédit d’acquisition de l’appartement, 252,79 € de charges de copropriété, 14 € de factures d’électricité, 9,96 € de frais d’assurance,

— la valeur locative de l’appartement s’élève à 1 800 € par mois en colocation au vu de la location d’un autre appartement dont il dispose, si bien que sa perte de chance de percevoir la somme de 12 600 € correspond à son préjudice d’avril à octobre 2024,

— la preuve de la résiliation du contrat d’assurance n’est pas rapportée par la production d’un avis de réception de la lettre recommandée,

— l’exclusion de garantie concernant l’abandon de chantier n’est pas établie par des conditions particulières ou générales signées, alors que l’attestation d’assurance couvre le dommage et que cette exclusion viderait le contrat de toute substance,

— il n’y a pas de désordres liés aux travaux de démolition, qui ne constituent pas une activité à déclarer, car elle est accessoire et complémentaire.

La MUTUELLE D’ASSURANCES VAL DE SAONE BEAUJOLAIS conclut au débouté du demandeur à son égard et subsidiairement à la déduction de sa franchise de 3 000 € avec condamnation de M. [P] à lui payer une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en objectant que :

— la police d’assurance a été résiliée au 12 juillet 2023, date anniversaire du contrat selon courrier recommandé du 27 avril 2023 , avant le début des travaux en décembre 2023,

— les garanties n’ont pas vocation à être mobilisées quant au trop perçu sur les travaux non exécutés, au regard des conditions générales,

— les conditions particulières excluent des garanties l’abandon du chantier, exclusion opposable selon l’article L 112-6 du code des assurances,

— les travaux de démolition facturés et exécutés ne font pas partie des activités déclarées selon la nomenclature du contrat, qui la distingue comme activité particulière,

— les demandes se heurtent à tout le moins à des contestations sérieuses,

— à titre subsidiaire, sa franchise devrait être déduite d’une éventuelle condamnation.

La S.A.S.U. MUNTU HABITAT, citée par acte conservé à l’étude de commissaire de justice après vérification de son siège, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résolution du contrat et ses conséquences :

Alors que le devis signé le 12 août 2023 prévoyait un terme des travaux au 31 mars 2024, M. [C] [P] rapporte la preuve par un constat de commissaire de justice du 27 juin 2024 que ceux-ci étaient à peine commencés à cette date.

Un rapport d’expertise du 17/10/24 de M. [J] [T] du cabinet INCOFRI démontre que lors d’une visite des lieux du 24 septembre 2024, à laquelle la société MUNTU HABITAT avait été convoquée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, l’état d’avancement des travaux était le même.

Plusieurs courriers ont été adressés à la société MUNTU HABITAT démontrant qu’elle a été vainement mise en demeure de reprendre le chantier, de sorte que le demandeur est en droit de se prévaloir des dispositions de l’article 1226 du code civil. Ainsi, l’assureur de M. [P] a adressé une lettre de mise en demeure de reprendre les travaux le 9 juillet 2024 en recommandé sous la menace d’annulation du contrat et par courrier du 4 novembre 2024, l’avocat de M. [P] a notifié la résolution du contrat par suite de cette mise en demeure infructueuse.

Il convient donc de faire droit à la demande de constatation de cette résolution, laquelle autorise le demandeur a faire réaliser les travaux par une entreprise tierce et à obtenir la restitution des clés confiées sous astreinte, dont le montant et la durée seront réduits à ce qui est strictement nécessaire.

Sur la demande de remboursement du trop-perçu :

Par suite de la résolution du contrat, il n’est pas sérieusement contestable que l’entreprise chargée des travaux, qui a failli à ses obligations, doit rembourser les travaux payés d’avance et qu’elle n’a pas exécutés.

L’évaluation des travaux déjà réalisés à 7 200 € est étayée par un avis d’expert désigné par l’assureur de protection juridique et est présumée sérieuse, puisque la société MUNTU HABITAT n’a pas pris la peine de constituer avocat pour opposer une quelconque contestation.

La demande de provision à hauteur de la différence entre la somme versée en acompte (29 996,49 € du 7 novembre 2023) et l’évaluation des travaux réalisés (7 200,00€) sera donc acceptée à hauteur de 22 796,49 € contre la société MUNTU HABITAT.

En revanche, la demande formée contre l’assureur, la MUTUELLE D’ASSURANCES VAL DE SAONE BEAUJOLAIS, sur la base d’une attestation d’assurance valable du 12/07/22 au 11/07/23 pour un chantier dont le devis a été signé le 12/08/23 et dont les travaux ont débuté plusieurs mois après est sérieusement contestée, au vu d’une lettre d’avis de résiliation dont le code barre et les références apposés par LA POSTE permettent de s’assurer qu’elle lui a bien été confiée pour distribution à son destinataire.

Sur la demande au titre du préjudice financier :

S’il est difficilement contestable que le demandeur subit un préjudice financier résultant de l’abandon du chantier par la défenderesse, le point de départ de son calcul doit être revu, dans la mesure où il est bien évident que la signature du devis en août 2023 alors que M. [P] n’était pas encore propriétaire fixe un délai d’exécution qui n’était pas réaliste étant donné que les travaux devaient commencer au 1er octobre 2023, ce qui n’a pas pu être le cas puisque la vente de l’appartement a été finalisée le 7 novembre 2023, obligeant ainsi l’entreprise a réorganiser son planning.

De plus, le montant réclamé se réfère à des attestations d’un agent immobilier sans référence à un terme de comparaison et à la location d’un autre appartement dans des conditions de co-location dont il n’est pas établi qu’elles puissent être reproduites.

Une provision sur le préjudice locatif sera donc accordée sur la base de travaux décalés dans le temps et d’une valeur locative calculée selon la valeur moyenne de 14 € le m² à [Localité 12], soit 910 € pour 65 m², ce qui représente pour six mois une somme de 5 460 €.

Sur la demande additionnelle de communication d’attestations d’assurance sous astreinte :

M. [C] [P] a formé une demande additionnelle de communication d’attestations d’assurance sous astreinte en cours d’instance, sans produire de justificatif de signification des conclusions à la S.A.S.U. MUNTU HABITAT, non comparante, de sorte que cette prétention est irrecevable en l’état.

Sur les frais :

Etant la partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S.U. MUNTU HABITAT devra supporter la charge des dépens. Ceux-ci ne peuvent se voir ajouter des frais de constat de commissaire de justice non préalablement ordonnés par un juge et qui ne répondent pas à la définition de l’article 695 du code de procédure civile.

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.S.U. MUNTU HABITAT devra payer au demandeur en application de l’article 700 du code de procédure. Il n’y a pas lieu de faire application de ces mêmes dispositions au bénéfice de la MUTUELLE D’ASSURANCES DU VAL DE SAONE BEAUJOLAIS.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du contrat liant M. [C] [P] et la S.A.S.U. MUNTU HABITAT,

Ordonnons à la S.A.S.U. MUNTU HABITAT de cesser tous travaux et de remettre les clés de l’appartement à M. [C] [P] dans les 8 jours suivant la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 20 € par jour de retard pendant un mois,

Autorisons M. [C] [P] à faire exécuter les travaux par une entreprise tierce,

Condamnons la S.A.S.U. MUNTU HABITAT à payer à M. [C] [P] la somme de 22 796,49 € TTC de provision à valoir sur les sommes trop perçues au titre du chantier, celle de 5 460,00 € de provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice financier et celle de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déclarons irrecevable la demande additionnelle de communication d’attestations d’assurance,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.S.U. MUNTU HABITAT aux dépens.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE